Bản án 362/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Ông Lê Văn H khởi kiện yêu cầu Công ty B và Công ty Đ3 liên đới thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA ngày 22/8/2017, căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25-6-2025 của Quốc Hội, đây là tranh chấp hợp đồng dân sự mà cụ thể là “Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực. Hiện nay, Công ty B có trụ sở chính tại phường Đ, thành phố Đà Nẵng và Công ty Đ3 có trụ sở chính tại phường T, Thành phố Hồ Chí Minh, theo điểm h khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết” trong vụ án này nguyên đơn đã lựa chọn Tòa án nơi Công ty B có trụ sở để giải quyết, do đó vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Đà Nẵng. [1.2] Về sự vắng mặt của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Tại phiên tòa đại diện Công ty Đ3 và đại diện công ty B1, bà Nguyễn Thị Hồng V có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.1] Về nội dung khởi kiện: Ông Lê Văn H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty Đ3 và Công ty B phải có nghĩa vụ liên đới thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA ngày 22-8-2017 và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất ký hiệu C21 -10 diện tích 110m2 tại Khu đô thị G mở rộng. Xét thấy việc ông H yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng là đã bao gồm các nội dung về việc thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng 7 quyền sử dụng đất đối với lô đất ký hiệu C21 -10, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thoả thuận tại Điều 6 của Hợp đồng số 280/2017/HĐĐM- GAIA. Do vậy, Hội đồng xét xử xem xét yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện Hợp đồng là đã đảm bảo tất cả các yêu cầu của nguyên đơn. [2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.2.1] Về tính pháp lý của Dự án và quyền giao dịch ký hợp đồng đặt mua: Công ty B là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị G mở rộng tại Đô thị mới Đ- Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam theo Quyết định số 2450/QĐ-UBND ngày 10-7-2017 của UBND tỉnh Q (Nay là thành phố Đà Nẵng) về việc chuyển nhiệm vụ chủ đầu tư thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Nam từ Công ty TNHH B sang cho Công ty B. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty B tìm kiếm đối tác có khả năng tài chính để tiến hành góp vốn đầu tư xây dựng dự án theo đúng thiết kế, quy hoạch được phê duyệt. Ngày 14-7-2017 giữa Công ty B và Công ty Đ3 ký kết Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA-CN, theo thỏa thuận thì Công ty B đồng ý cho Công ty Đ3 góp vốn đặt cọc để mua 435 lô đất nền tại dự án 7B mở rộng, danh sách, vị trí chi tiết của các lô đất được thể hiện trong phụ lục số 01 là một phần không thể tách rời Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA-CN. Công ty Đ3 đã thanh toán đợt 1 là 31.000.000.000 (Ba mươi mốt tỷ) đồng tương đương với 22% giá trị hợp đồng.

Do đó, căn cứ theo khoản 8.2.17 Điều 9 của Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA- CN thì Công ty Đ3 là “bên B có quyền bán/chuyển nhượng các lô đất cho Bên thứ Ba sau khi thanh toán tiền đặt cọc và nộp đủ tiền đợt 1”.

Vì vậy, Công ty Đ3 đã ký kết Hợp đồng đặt mua đất nền với ông Lê Văn H đối với lô C21 -10 tại Dự án Khu đô thị G mở rộng là đúng theo thỏa thuận và trong phạm vi 435 lô đất mà Công ty Đ3 đã góp vốn tại Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA-CN với Công ty B. theo Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA-CN tiền đặt cọc [2.2.2] Xét tính hợp pháp của hợp đồng và việc thực hiện hợp đồng: Ngày 22/8/2017, ông Lê Văn H ký kết Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA với Công ty Đ3. Theo nội dung hợp đồng, ông Lê Văn H đặt mua lô đất số 10 khu C, diện tích 110m2, trị giá 519.780.220 đồng, giá trị sau khi trừ chiết khấu là 436.615.385 đồng thuộc dự án Khu đô thị G mở rộng. Công ty Đ3 sẽ tiến hành các thủ tục ký hợp đồng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng và hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 14 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng. Tại thời điểm ký hợp đồng, các điều khoản giao kết trong hợp đồng là do các bên tự nguyện thỏa thuận, ông Lê Văn H là người có đủ năng lực hành vi dân sự ký kết hợp đồng với người có thẩm quyền của Công ty Đ3.

Do đó, căn cứ Điều 116, 117 Bộ luật Dân sự Hội đồng xét xử xác định hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA giữa ông Lê Văn H với Công ty Đ3 là hợp pháp, có giá trị pháp luật và bắt buộc các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Về việc thực hiện Hợp đồng, sau khi ký kết hợp đồng ông Lê Văn H đã thanh toán số tiền 414.785.000 đồng cho lô đất số 10 khu C21 tương ứng 95% 8 giá trị chuyển nhượng sau khi chiết khấu theo Điều 3 của Hợp đồng cho Công ty Đ3.

Vì vậy, ông Lê Văn H đã thực hiện đúng theo thỏa thuận cam kết. [2.2.3] Xét yêu cầu buộc Công ty Đ3 và Công ty B liên đới thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA ngày 22-8-2017: Theo Hợp đồng 14/2017/HĐCN/BĐA-CN ngày 14/7/2017 giữa Công ty Đ3 và Công ty B, các bên có thỏa thuận tại khoản 5.1 Điều 5 Hợp đồng“…Ngay sau khi ký hợp đồng này, Bên B (được gọi là Công ty Đ3) có quyền chỉ định các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sở hữu bất động sản tại Việt Nam (sau đây gọi tắt là bên thứ 3) ký hợp đồng đặt cọc/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi các lô mà Bên B đã đặt cọc mua của Bách Đ tại Điều 1 của Hợp đồng này. Bách Đ2 không được phép từ chối ký hợp đồng đặt cọc/chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bên thứ ba. Quyền và nghĩa vụ của bên thứ 3 quy định trong hợp đồng đặt cọc/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kế thừa tương ứng các quyền và nghĩa vụ của bên B theo quy định tại Hợp đồng này và các quy định của pháp luật…” và Theo tiểu mục 8.2.8 và tiểu mục 8.2.9 mục 8.2 Điều 8 của Hợp đồng “..Ký kết hợp đồng đặc cọc/chuyển quyền đặt mua với bên thứ 3 ngay khi Bên B chỉ định và bên thứ 3 đã thanh toán đủ khoản tiền đợt 1” và “..Bách Đ2 cam kết ký và bàn giao hợp đồng đặt cọc/chuyển quyền sử dụng đất với bên thư Ba trong vòng 7 ngày làm việc kể từ ngày bên B chuyển danh sách bên thứ Ba mua các lô đất sang cho Bách Đ2”. Từ những thoả thuận và cam kết đã nêu trên thì Công ty B không có quyền từ chối ký hợp đồng đặt cọc/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba do Công ty Đ3 chỉ định trong phạm vi 435 lô đất mà Công ty Đ3 góp vốn. Mặt khác, Công ty Đ3 và Công ty B đều thừa nhận đang thực hiện Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA-CN và theo các chứng từ thanh toán do Công ty Đ3 cung cấp tính đến nay Công ty Đ3 đã thanh toán cho Công ty B tổng số tiền là 101,2 tỷ đồng (một trăm lẻ hai tỷ đồng) tương đương 70% giá trị Hợp đồng, nguồn tiền mà Công ty Đ3 thanh toán cho Công ty B được thu từ các khách hàng đặt cọc mua 435 lô đất, trong đó có tiền của ông Lê Văn H đặt mua hai lô số 10 khu C. Do vậy, việc ông Lê Văn H yêu cầu Công ty Đ3 liên đới cùng Công ty B tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM- GAIA ngày 22-8-2017 là có căn cứ. Theo thoả thuận tại Điều 4 của Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA ngày 21-8-2017 thỏa thuận, thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 14 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt mua, đến nay đã quá thời hạn thỏa thuận nhưng ông H vẫn mong muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng. Đồng thời dự án Khu đô thị G mở rộng hiện đã được Ủy ban nhân dân thành phố Đ điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến hết tháng 12/2026: thi công hoàn thành và nghiệm thu đưa vào công trình vào hoạt động.

Do đó, Hợp đồng đặt mua đất nền số 280/2017/HĐĐM-GAIA ngày 22-8-2017 vẫn đảm bảo các điều kiện có hiệu lực để thực hiện theo quy định của pháp. [2.3]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn H về việc buộc bị đơn Công ty Đ3, Công ty B liên 9 đới tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt mua đất nền dự án số 280/2017/HĐĐM- GAIA ngày 22-8-2017 là có căn cứ, đúng pháp luật nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[3] Đối với ý kiến của bị đơn Công ty B cho rằng: Hợp đồng giữa Công ty Đ3 với ông Lê Văn H là hành vi pháp lý đơn phương của Công ty Đ3 với ông H, Công ty B không liên quan. Trường hợp này, Hội đồng xét xử xét thấy: Theo khoản 5.3 Điều 5 của Hợp đồng số 14/2017/HĐCN/BĐA-CN thể hiện: “Bách Đạt A uỷ quyền cho bên B thay mặt Bách Đạt thực hiện thu tiền thanh toán của bên thứ Ba tương ứng với từng đợt thanh toán tiền của bên B, tối đa đến 50% tổng giá trị lô đất. Số tiền này bên B được dùng để thu hồi tiền đặt cọc mà bên B đã chuyển cho Bách Đ2 theo hợp đồng này. Văn bản uỷ quyền này sẽ được hai bên ký đồng thời với việc ký hợp đồng này”. Đến ngày 10/9/2017 Công ty B đã ban hành T1 uỷ quyền cho Công ty Đ3 thực hiện việc thu tiền đối với khách hàng/bên thứ ba khi góp vốn đặt cọc mua các lô đất tại dự án 7B mở rộng. Ngày 27/9/2023 Công ty Đ3 đã ban hành Văn bản số 2523/CV-GAIA về việc cập nhập danh sách, thông tin từng khách hàng, mã lô đất, giá bán đặt mua đất nền tương ứng với 435 lô đất thuộc dự án 7B mở rộng gửi cho Công ty B. Điều này chứng tỏ Công ty B biết việc Công ty Đ3 ký hợp đồng với khách hàng và có nhận tiền của khách hàng từ Công ty Đ3. Do đó việc Công ty B cho rằng không liên quan đến việc ký kết Hợp đồng giữa Công ty Đ3 với ông Lê Văn H là không có cơ sở chấp nhận.

[4] Đối với ý kiến của Công ty Đ3 cho rằng Công ty Đ3 nhận thấy số tiền Công ty Đ3 theo dõi không đúng với số tiền ông H cung C1.

Vì vậy, Công ty Đ3 đề nghị ông H làm bản xác nhận yêu cầu Công ty Đ3 cung cấp chứng cứ chuyển tiền sang Công ty Đ3 để Công ty Đ3 xác nhận số tiền ông H đã đóng. Hội đồng xét xử xét thấy: Theo các tài liệu chứng cứ do ông H cung C1 thì Công Ty B1 có phát hành phiếu thu thu tiền của bà Nguyễn Thị Hồng V đối với lô đất, Lô C là 414.785.000 đồng. Tại bản trình bày ý kiến, đại diện Công ty B1 cũng xác nhận có thu tiền giữ chỗ của khách hàng Nguyễn Thị Hồng V. Công ty B1 nhận tiền của bà V là được sự ủy quyền của Công ty Đ3. Bà V thừa nhận bà đã chuyển nhượng hợp đồng này lại cho ông H và không còn liên quan đối với thửa đất Lô C21-10. Tại phiên toà, đại diện theo uỷ quyền của ông H cũng thừa nhận là khi ông H có nhu cầu mua đất của công ty Đ3 thì không còn thửa nào nên đã nhận chuyển nhượng lại của bà Nguyễn Thị Hồng V. Nên xác định số tiền ông Lê Văn H đã nộp cho công ty Đ3 là 414.785.000 đồng. Đồng thời Công ty Đ3 đã ký kết Hợp đồng đặt mua với ông H nên Công ty Đ3 phải chịu trách nhiệm thực hiện theo các cam kết tại Hợp đồng với ông H.

Do đó, việc giao nhận tiền giữa Công ty B1 với Công ty Đ3 là quan hệ Hợp đồng giữa hai Công ty, nếu có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

[4] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí khi yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận.

[5] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Ông Lê Văn H tự nguyện chịu. Vì các lẽ trên, 10