Bản án 842/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

9 Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị N và Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát khu vực 10 – Tây Ninh được thực hiện đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273,276, 278 và 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Việc vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bị đơn ông Nguyễn Thọ T, bà Lê Thị H1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Ú, Anh Nguyễn Minh P, ông Lê Xuân M nhưng những người này đã được tống đạt hợp lệ và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này. [1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị N và Viện kiểm sát khu vực 10 – Tây Ninh kháng nghị đối với một phần bản án sơ thẩm, cấp phúc thẩm xem xét lại phần bản án sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị N và kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10 - Tây Ninh, [2.1] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn Thị N yêu cầu tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C4, Văn phòng C1, Văn phòng C2 và Văn phòng C3 với lý do các giao dịch này là giả tạo nhằm che giấu quan hệ vay tài sản. Việc xem xét tính hợp pháp của các hợp đồng công chứng có liên quan trực tiếp đến hoạt động công chứng, trình tự xác lập giao dịch và trách nhiệm của các tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa các Văn phòng công chứng nêu trên tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ các tình tiết của vụ án, cũng như bảo đảm quyền trình bày ý kiến, cung cấp chứng cứ của các chủ thể có liên quan là chưa bảo đảm việc giải quyết vụ án được toàn diện, khách quan theo quy định tại Điều 68 và Điều 73 Bộ luật Tố tụng dân sự. [2.2] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận ông Võ Văn S đồng thời đại diện theo ủy quyền cho bị đơn ông Nguyễn Thọ T, bà Lê Thị H1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Võ Minh Đ, ông Hứa Trung P1 trong cùng vụ án là chưa phù hợp khoản 3 Điều 87 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bởi lẽ, ông T, bà H1 là bên nhận chuyển nhượng theo các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/01/2024 đối với thửa đất số 349, tờ bản đồ số 13, diện tích 376m² và thửa đất số 218, tờ bản đồ số 14, diện tích 8.555m² từ bà Nguyễn Thị N, ông Nguyễn Văn Ú. Đồng thời là bên chuyển nhượng tiếp cho ông Lê Xuân M theo các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/5/2024 đối với thửa đất số 349, diện tích 321,7m² và thửa đất số 218, diện tích 8.170m². 10 Trong khi đó, ông Võ Minh Đ là bên nhận ủy quyền theo Hợp đồng ủy quyền ngày 09/01/2025 đối với thửa đất số 218, diện tích 8.170m² và ông Hứa Trung P1 là bên nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2025 đối với thửa đất số 218, diện tích 8.170m². Nếu các giao dịch trước bị tuyên vô hiệu thì giữa các chủ thể này có thể phát sinh quyền, nghĩa vụ đối lập về hoàn trả tiền, hoàn trả quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại và xác định lỗi.

Do đó, việc cùng một người đại diện cho các bên ở các giao dịch chuyển nhượng kế tiếp nhau là thiếu sót tố tụng, ảnh hưởng đến quyền tự bảo vệ của từng đương sự và tính khách quan khi giải quyết vụ án. [2.3] Đối với việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, hồ sơ vụ án thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/12/2025.

Tuy nhiên, các đương sự không thống nhất về giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp, nguyên đơn cho rằng giá trị tài sản khoảng 2.000.000.000 đồng trong khi bị đơn xác định giá chuyển nhượng thực tế là 950.000.000 đồng. Mặc dù có tranh chấp về giá nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không ra quyết định thành lập Hội đồng định giá tài sản theo quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không tiến hành định giá theo trình tự luật định mà tự ghi nhận giá trị tài sản trong Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ. Việc thu thập chứng cứ như trên không đúng quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự và hướng dẫn tại Điều 18 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, làm ảnh hưởng đến việc xác định giá trị thực tế của tài sản và bản chất giao dịch giữa các bên. Đây là thiếu sót nghiêm trọng trong việc thu thập, đánh giá chứng cứ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Những thiếu sót, vi phạm nêu trên là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định sự thật khách quan của vụ án và quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. [2.4] Ngoài ra, nguyên đơn cho rằng hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/01/2024 giữa bà Nguyễn Thị N, ông Nguyễn Văn Ú với ông Nguyễn Thọ T, bà Lê Thị H1 chỉ là giao dịch giả tạo nhằm bảo đảm cho khoản vay 500.000.000 đồng, che giấu hợp đồng vay tài sản theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong khi đó, bị đơn xác định đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, các bên đã giao nhận đủ tiền và hoàn tất thủ tục sang tên. Để giải quyết đúng đắn yêu cầu khởi kiện, Tòa án cấp sơ thẩm có nghĩa vụ thu thập, xác minh đầy đủ các tình tiết liên quan đến bản chất giao dịch, đánh giá toàn diện chứng cứ theo quy định tại Điều 91, Điều 93, Điều 94 và Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, việc thu thập, đánh giá chứng cứ của cấp sơ thẩm còn chưa đầy đủ. [2.5] Hồ sơ vụ án thể hiện có nhiều tình tiết khách quan cần được xác minh làm rõ nhưng chưa được cấp sơ thẩm thực hiện đầy đủ. Cụ thể, nguyên đơn cho rằng giá trị thực tế của hai quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng khoảng 2.000.000.000 đồng, trong khi giá ghi nhận trong các hợp đồng công chứng chỉ là 500.000.000 đồng và theo trình bày của bị đơn thì giá thỏa thuận thực tế là 950.000.000 đồng. Ngoài ra, các giao dịch chuyển nhượng tiếp 11 theo đối với cùng tài sản lại được các đương sự trình bày có giá từ 1.250.000.000 đồng đến 1.350.000.000 đồng. Như vậy, giữa giá trị tài sản, giá chuyển nhượng ghi nhận trong hợp đồng và giá chuyển nhượng thực tế do các bên khai báo có sự chênh lệch rất lớn. Đây là tình tiết quan trọng để xem xét các bên có thực sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chỉ sử dụng hình thức chuyển nhượng nhằm bảo đảm cho một quan hệ pháp luật khác.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa xác minh đầy đủ giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm giao dịch, chưa tiến hành đối chiếu, đánh giá nguyên nhân của sự chênh lệch này mà chỉ nhận định đây là sự thỏa thuận của các bên là chưa toàn diện. [2.6] Đối với việc quản lý, sử dụng tài sản sau khi ký hợp đồng, nguyên đơn cho rằng vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng nhà ở trên thửa đất số 349 và vườn cây cao su trên thửa đất số 218. Đây là tình tiết để xác định bản chất giao dịch giữa các bên bởi trên thực tế, trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sự, bên nhận chuyển nhượng thường thực hiện quyền quản lý, chiếm hữu và sử dụng tài sản sau khi hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa tiến hành xác minh đầy đủ đối với chính quyền địa phương, người dân lân cận, chưa làm rõ ai là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất, ai là người chăm sóc, khai thác cây cao su trong thời gian từ khi ký hợp đồng đến khi phát sinh tranh chấp. Việc chưa làm rõ tình tiết này dẫn đến chưa đủ cơ sở để đánh giá chính xác bản chất giao dịch giữa các bên. [2.7] Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Lê Văn C và ông Lê Văn T1 trình bày có giới thiệu bà N, ông Ú vay tiền của ông T, bà H1. Mặc dù lời khai này chưa đủ để khẳng định có quan hệ vay tài sản nhưng đây là nguồn chứng cứ cần được kiểm tra, đối chất, xác minh theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm chưa thực hiện việc đối chất giữa các bên liên quan để làm rõ nội dung lời khai của những người làm chứng mà đã bác bỏ toàn bộ nội dung này là chưa bảo đảm việc đánh giá chứng cứ toàn diện theo Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự. [2.8] Đối với các giao dịch phát sinh tiếp theo, ông Lê Xuân M khai nhận việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T, bà H1 nhằm mục đích đứng tên để hỗ trợ vay vốn ngân hàng cho ông T, bà H1. Lời khai này cho thấy việc chuyển nhượng giữa ông T, bà H1 với ông M không hoàn toàn nhằm mục đích chuyển quyền sở hữu thực sự đối với tài sản. Đây là tình tiết cần được xác minh, đối chất và đánh giá để làm rõ bản chất giao dịch giữa các bên.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa phân tích, đánh giá đầy đủ lời khai này mà chỉ căn cứ vào hình thức hợp đồng đã được công chứng để kết luận hợp đồng có hiệu lực là chưa toàn diện. [2.8] Đối với ông Võ Minh Đ và ông Hứa Trung P1, hồ sơ vụ án thể hiện đây là những người nhận chuyển nhượng tài sản ở giai đoạn sau.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa làm rõ những người này có biết hay phải biết về nguồn gốc tranh chấp của tài sản hay không, chưa làm rõ việc xác lập giao dịch có đáp ứng điều kiện của người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 hay không. 12

[3] Như đã phần tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và chưa thu thập, đánh giá đầy đủ chứng cứ làm ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, các thiếu sót này không thể khắc phục tại cấp phúc thẩm.

Vì vậy, có căn cứ chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát và kháng cáo của bà Nguyễn Thị N, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Tây Ninh để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm theo khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Do hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại nên được xem xét, quyết định lại khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bà Nguyễn Thị N được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.