Bản án 802/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê nhà

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định: 7

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Trần Thị Bé H, Trà Văn L1, ông Trà Nguyễn Nhật T1 và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 - Tây Ninh thực hiện đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273 và 276 và 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Việc vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bà Đặng Thị T2, bà Trần Nguyên Anh T3, ông Nguyễn S, ông Nguyễn Chí T5 nhưng đã được Toà án tống đạt hợp lệ và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn. [1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của của Trần Thị Bé H, Trà Văn L1, ông Trà Nguyễn Nhật T1 và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 - Tây Ninh, cấp phúc thẩm xem xét lại phần bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 6 – Tây Ninh bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: [2.1] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh rút toàn bộ Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKSKV6 ngày 14/10/2025 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6, tỉnh Tây Ninh đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 125/2025/DS-ST ngày 30/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Tây Ninh. Xét việc rút kháng nghị là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp quy định tại Điều 289 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 - Tây Ninh. [2.2] Xét kháng cáo của ông Trà Nguyễn Nhật T1 và ông Trà Văn L1 [2.2.1] Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện ngày 28/4/2021, bà Trần Thị Bé H và ông Trà Thanh T, bà Nguyễn Thị Quế L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C số công chứng 5332, quyển số 06/2021TP/CC-SCC/HĐCN đối với thửa đất số 1083, tờ bản đồ số 02, diện tích 329m², tọa lạc tại ấp C, xã M, huyện C, tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh). Sau khi ký kết hợp đồng, bà H đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 379306, số vào sổ CH 08974 ngày 21/6/2021, đồng thời được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất ở nông thôn theo Quyết định số 870/QĐ-UBND ngày 21/6/2021 của UBND huyện C. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng đã được thực hiện đầy đủ về hình thức và đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên theo quy định tại khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Điều 117, Điều 119, Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. 8 [2.2.2] Ông Trà Nguyễn Nhật T1 và ông Trà Văn L1 cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất nhằm bảo đảm cho việc vay tiền, là giao dịch giả tạo mục đích che giấu hợp đồng vay tài sản.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự có yêu cầu hoặc phản đối yêu cầu của người khác phải có nghĩa vụ chứng minh. Ngoài lời trình bày, ông T1 và ông L1 không xuất trình được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào thể hiện việc vay tiền, số tiền vay, thời hạn vay, phương thức trả nợ hoặc thỏa thuận dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ vay với bà H. Ngược lại, hồ sơ thể hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà Quế L và bà H được công chứng hợp pháp, đã được đăng ký sang tên và bên nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng. Bản thân ông Trà Thanh T là người trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thuê nhà nhưng trong suốt quá trình giải quyết vụ án đã không tham gia tố tụng, không có văn bản phản đối, không yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu, không cung cấp chứng cứ chứng minh giao dịch chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn là giả tạo mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng.

Do đó, không có căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2021 là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 như nội dung kháng cáo của ông T1 và ông L1. [2.2.3] Đối với nguồn gốc nhà đất tranh chấp, tại cấp sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm, ông Trà Văn L1 xác định nhà đất thuộc quyền sử dụng của ông Trà Thanh T và bà Nguyễn Thị Quế L, ông L1 và bà H1 không tranh chấp quyền sở hữu đối với tài sản này. Ông T1 cho rằng đất do ông nội cho từ năm 2007 nhưng không có giấy tờ chứng minh, việc cho tặng chỉ theo lời khai một phía.

Vì vậy, không có căn cứ xác định ông T1 hoặc ông L1 có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản tranh chấp. [2.2.4] Cùng ngày 28/4/2021, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên tiếp tục ký Hợp đồng thuê nhà, theo đó ông T và bà L thuê lại toàn bộ nhà, đất trong thời hạn 01 năm với giá thuê 30.000.000 đồng/năm. Nội dung hợp đồng xác định rõ đối tượng thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các bên, các bên đều thừa nhận chữ ký trên hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà được xác lập trên cơ sở tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật, phù hợp quy định tại các Điều 117, 119, 472, 473, 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có hiệu lực pháp luật. Đến ngày 28/4/2022 hợp đồng thuê đã hết thời hạn nhưng bên thuê là bà Quế L, ông T không trả lại nhà đất cho chủ sở hữu cho thuê là bà H.

Do đó, yêu cầu của bà H về việc chấm dứt hợp đồng thuê và buộc bị đơn và những người sinh sống trên đất giao trả lại nhà đất là có căn cứ theo quy định tại các Điều 166, 422 và 482 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H là có căn cứ, đúng pháp luật. 9

[3] Xét kháng cáo của bà Trần Thị Bé H về việc lưu cư của ông L2, bà H1, ông T1 và các thành viên sinh sống trên thửa đất tranh chấp. Bà H cho rằng pháp luật không quy định việc lưu cư trong trường hợp này nên không đồng ý cho ông Trà Văn L1, bà Văn Thị H1 và các thành viên trong gia đình được tiếp tục ở lại nhà đất tranh chấp trong thời hạn 06 tháng.

Xét thấy, mặc dù ông L1, bà H1 không có quyền sở hữu đối với nhà đất tranh chấp nhưng thực tế đang trực tiếp sinh sống ổn định tại căn nhà trên đất, tuổi đã cao, việc giao trả ngay tài sản sau khi bản án có hiệu lực có thể ảnh hưởng đến điều kiện sinh hoạt và chỗ ở tối thiểu của các đương sự này. Việc cấp sơ thẩm cho lưu cư trong thời hạn 06 tháng không làm thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bà H, không làm phát sinh quyền tài sản mới cho người lưu cư, chỉ là giải pháp bảo đảm ổn định đời sống tạm thời cho người cao tuổi trước khi di dời khỏi nơi cư trú. Thời hạn lưu cư được xác định cụ thể với thời hạn 06 tháng và không gây ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi hợp pháp của bà H.

Do đó, quyết định của cấp sơ thẩm cho ông Trà Văn L1, bà Văn Thị H1 và các thành viên trong gia đình là phù hợp với thực tế, bảo đảm hài hòa quyền lợi của các bên nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà H.

[3] Quá trình xét xử phúc thẩm xác định người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị Quế L, ông Trà Thanh T gồm ông Trà Nguyễn Nhật T1 và bà Đặng Thị T2, ông Trà Văn L3, bà Văn Thị H1. Tại phiên tòa, nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm thay cho những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà L. Sự tự nguyện này không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội và có lợi cho những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Quế L, ông T nên được chấp nhận theo Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Bà Trần Thị Bé H tự nguyện chịu toàn bộ thay cho ông Trà Nguyễn Nhật T1 và bà Đặng Thị T2, ông Trà Văn L1 và bà Văn Thị H1 nên cần sửa bản án sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện này.

Do đó, không buộc ông Trà Nguyễn Nhật T1 và bà Đặng Thị T2, ông Trà Văn L1 và bà Văn Thị H1 phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng trong phạm vi di sản của bà Nguyễn Thị Quế L, ông Trà Thanh T để lại.

[5]

Từ những phân tích trên, không có căn cứ chấp nhận các kháng cáo của bà Trần Thị Bé H, ông Trà Văn L1, ông Trà Nguyễn Nhật T1 về nội dung, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị của Viện kiểm sát, sửa một phần bản án sơ thẩm về án phí và chi phí tố tụng.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Bé H, ông Trà Văn L1 và ông Trà Nguyễn Nhật T1 nên mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên do ông Trà Văn L1 là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông L1 theo quy định tại Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 12, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. 10

[7] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.