Bản án 547/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

[1] Về tố tụng: Tòa án sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Hợp đồng 4 đặt cọc, hợp đồng vay tài sản” là có căn cứ, đúng pháp luật. Sau khi xét xử sơ thẩm thì nguyên đơn kháng cáo bản án trong thời hạn luật định và nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đầy đủ, nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. [1.1] Đối với tài sản với số tiền tranh chấp hợp đồng vay 10.000.000đồng. Sau khi xét xử sơ thẩm thì các bên đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không đặt ra xem xét giải quyết vấn đề này.

[2] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn và bị đơn cùng trình bày thống nhất, Ngày 18/6/2024, anh Nguyễn L và chị Nguyễn Thị Thúy L1 thoả thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 396, tờ bản đồ số C2, diện tích 8.427,5m², địa chỉ tại ấp M, xã M, huyện T, tỉnh Tiền Giang (Nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp), số tiền chuyển nhượng là 9.000.000.000đồng. Hai bên thoả thuận, anh L đặt cọc số tiền 300.000.000đồng để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày 18/6/2024 đến ngày 18/8/2024. Hết thời hạn trên, các bên không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phát sinh tranh chấp. Nguyên đơn cho rằng bị đơn đã vi phạm thỏa thuận, cụ thể không chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư, trong thời gian đặt cọc (60 ngày) bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn còn đang nộp tại chi nhánh V đăng ký đất đai nên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng được. Bị đơn thì cho rằng nguyên đơn đã vi phạm thỏa thuận, đến hạn không đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo nội dung đặt cọc. Sau khi xét xử sơ thẩm thì nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc đòi bị đơn phải trả số tiền đặt cọc 300.000.000đồng. Nhận thấy: [3.1] Tài liệu thu thập có trong hồ sơ và thừa nhận của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án thể hiện như sau: Ngày 18/6/2024, anh Nguyễn L và chị Nguyễn Thị Thúy L1 lập hợp đồng đặt cọc thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 396, tờ bản đồ số C2, diện tích 8.427,5m², địa chỉ tại ấp M, xã M, huyện T, tỉnh Tiền Giang (Nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp), số tiền chuyển nhượng là 9.000.000.000đồng. Hai bên thoả thuận, anh L đặt cọc số tiền 300.000.000đồng để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày 18/6/2024 đến ngày 18/8/2024. Đồng thời, trong ngày 18/6/2024 chị L1 cũng ký hợp đồng ủy quyền cho anh Nguyễn L thực hiện các thủ tục đối với thửa đất số 396 nêu trên.

Xét thấy, đối với tờ Hợp đồng đặt cọc ghi ngày 18/06/2024 5 được xác lập giữa chị L1 và anh L (bút lục số 09), mặc dù đây là tờ phô tô, không có công chứng chứng thực nhưng được các bên thừa nhận, nên cần xác định đây là chứng cứ của vụ án. Tại thời điểm xác lập giao dịch hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền thì cả chị L1 và anh L đều đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, cả hai xác lập trên tinh thần tự nguyện và phù hợp với ý chí nguyện vọng của các bên. Đối với hợp đồng ủy quyền thì có chứng thực của Văn phòng C, nên hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền do chị L1 và anh L xác lập cùng ngày 18/6/2024 phát sinh hiệu lực pháp luật, các bên phải có nghĩa vụ tôn trọng và thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận. [3.2] Xét yêu cầu của anh L đòi chị L1 phải trả số tiền đặt cọc 300.000.000đồng, anh L cho rằng chị L1 là người vi phạm hợp đồng thể hiện các vấn đề như sau: Bà L1 thỏa thuận chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở đối với thửa đất số 396 nhưng bà L1 không thực hiện. Chị L1 không thừa nhận, anh L chứng minh bằng việc ủy quyền ngày 18/6/2024 và biên bản hòa giải đối thoại ngày 15/9/2025.

Xét thấy, tại biên bản đối thoại ngày 15/9/2025 chị L1 trình bày “…Tôi không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông L. Bởi vì, tại thời điểm đặt cọc đất ông L đã biết thửa đất số 396 tôi đang nộp tại phòng T1 để lên thổ cư. Đồng thời, tôi và ông L thỏa thuận giá chuyển nhượng thửa 396 là 09 tỷ đồng đã bao gồm tiền lên thổ cư toàn bộ thửa đất 396, số tiền lên thổ cư này ông L sẽ đóng và sau đó sẽ cấn trừ vào số tiền 09 tỷ đồng chuyển nhượng.

Do đó, nên cùng ngày 18/6/2024 tôi mới ký giấy ủy quyền cho ông L để ông L liên hệ Phòng tài nguyên môi trường T cũng như các cơ quan có liên quan để đóng tiền thổ cư. Tuy nhiên do ông L không có tiền đóng thổ cư nên để kéo dài quá 60 ngày thì tôi hoàn toàn không vi phạm hợp đồng đặt cọc..”.

Xét thấy, lời khai nại của anh L là không có cơ sở để chấp nhận, do không được chị L1 thừa nhận. Trong khi đó lời trình bày của chị L1 là có cơ sở. Bởi lẽ, tại văn bản ủy quyền ngày 18/6/2024 thì Phạm vi ủy quyền được chị L1 và anh L xác lập, anh L được quyền thay mặt và nhân danh chị L1 liên hệ: “Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T, tỉnh Tiền Giang; Phòng tài nguyên Môi Trường huyện T1, tỉnh Tiền Giang; Ủy ban nhân dân Thị Trấn M, tỉnh Tiền Giang; Và các cơ quan có thẩm quyền; Để lập các thủ tục : + Được toàn quyền đại diện nộp các khoản thuế, phí (nếu có); 6 + Xin đo đạc diện tích thửa đất, tách thửa, xác định ranh giới thửa đất, đại diện ký tên trên các biên bản đo đạc đối với thửa đất nêu trên, ký và thanh lý hợp đồng đo đạc, nộp tiền đo đạc; + Bổ sung các giấy tờ cần thiết; + Xin chuyển mục đích sử dụng đất, + Hoàn tất các thủ tục xin rút lại toàn bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có); + Nhận hồ sơ sau khi hoàn thành; + Toàn quyền nhận lại tất cả các giấy tờ có liên quan; + Đăng ký biến động (nếu có) và được quyền nhận bản chính giấy chứng nhận…”

Do đó, lời trình bày của chị L1 cho rằng anh L nộp tiền lên đất thổ cư và số tiền này được trừ vào trị giá chuyển nhượng đất 9 tỷ đồng là có cơ sở. Ngoài ra lời trình bày này cũng phù hợp với file ghi âm do chị L1 cung cấp (có lập vi bằng) anh L trình bày trong quá trình điện thoại với chị L1 do giá đất xuống thấp và không vay vốn ngân hàng được. [3.3] Xét kháng cáo của anh L cho rằng tòa án sơ thẩm không ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ xác định trong thời gian đặt cọc (từ ngày 18/4/2024 đến ngày 18/6/2024) thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị L1 đang nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T, nên chị L1 không có bản chính để ra công chứng thực hiệp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xét thấy, tài liệu thu thập có trong hồ sơ đã thể hiện trong thời gian đặt cọc thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T để làm thủ tục xin lên đất thổ cư. Tại hợp đồng ủy quyền ngày 18/4/2024 thì chị L1 đã trao quyền cho anh L bao gồm: “+ Xin chuyển mục đích sử dụng đất, + Hoàn tất các thủ tục xin rút lại toàn bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có); + Nhận hồ sơ sau khi hoàn thành; + Toàn quyền nhận lại tất cả các giấy tờ có liên quan; + Đăng ký biến động (nếu có) và được quyền nhận bản chính giấy chứng nhận…” 7 Theo nội dung giấy ủy quyền này thì anh L hoàn toàn có quyền nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để yêu cầu chị L1 thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Bởi lẽ, đến ngày 24/9/2024 thì chị L1 mới chấm dứt ủy quyền cho anh L. Do đó lời khai nại của anh L về vấn đề này không được chấp nhận. Chị L1 chứng minh được sau khi hết thời gian đặt cọc thì chị L1 nhiều lần liên hệ với anh L để ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng anh L không thực hiện. Anh L thì không có chứng cứ chứng minh chị L1 không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 396 nêu trên. [3.4] Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 18/6/2026, đại diện theo ủy quyền của anh Nguyễn L đề nghị Tòa án tạm ngừng phiên tòa để cung cấp thêm chứng cứ. Hội đồng xét xử phúc thẩm đã ngừng phiên tòa và ấn định ngày xét xử tiếp theo là 13 giờ 30 phút ngày 24/6/2026. Vào lúc 09 giờ 30 phút ngày 24/6/2026, anh K đến tòa án giao nộp chứng cứ bao gồm: Đơn xin dời ngày mở phiên tòa phúc thẩm, Quyết định hoãn phiên tòa số 650/2025/QĐ-ST ngày 04/6/2026 của Tòa án khu vực 1 - Vĩnh Long; Văn bản ý kiến về việc cung cấp tài liệu chứng cứ; các tin nhắn trao đổi với số điện thoại +84385830379 lúc 11 giờ 14 phút ngày 23/9/2024; Các hồ sơ tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân huyện T. [3.4.1] Trước hết, đối với đơn xin dời ngày mở lại phiên tòa phúc thẩm.

Nhận thấy, ngày mở lại phiên tòa đã được Hội đồng xét xử thông báo tại phiên tòa ngày 18/6/2026 (phiên tòa lần thứ 2), căn cứ anh K xin ngừng phiên tòa để tham dự một phiên tòa khác là không chính đáng. Đồng thời tại đơn xin dời ngày mở phiên tòa phúc thẩm thì anh K cũng có trình bày “... Trường hợp Hội đồng xét xử quyết định không dời phiên tòa và và vẫn tiến hành xét xử theo thời gian mà Tòa án đã ấn định thì tôi xin được xét xử vắng mặt tôi theo qui định của Bộ luật tố tụng dân sự ..”. Cho nên , Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung. [3.4.2] Xét các chứng cứ anh K cung cấp trong quá trình xét xử phúc thẩm thấy rằng, các tin nhắn điện thoại được sao chụp từ màn hình điện thoại thoại mà không có vản bản trình bày nguồn gốc xuất xứ của tin nhắn và không được thu thập theo qui định của bộ luật tố tụng dân sự nên không được xem xét là nguồn chứng cứ. Đối với chứng cứ là hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của chị L1 tại Ủy ban nhân dân huyện T.

Xét thấy, tranh chấp giữa anh L và chị L1 trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, nên nghĩa vụ chứng minh của anh L là trong thời gian đặt cọc (từ ngày 18/6/2024 đến ngày 18/8/2024) chị L1 không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chị L1 8 có lỗi nhưng anh L không có chứng cứ chứng minh vấn đề trên. Anh L khai nại cho rằng chị L1 không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đòi tiền đặt cọc là không có cơ sở. Trường hợp trong thời hạn đặt cọc nếu anh L thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình (người đặt cọc) để yêu cầu chị L1 (bên nhận cọc) ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như giao kết trong hợp đồng đặt cọc mà chị L1 không đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì chị L1 mới mà người có lỗi trong hợp đồng đặt cọc. Do anh L không có chứng cứ chứng minh chị L1 từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất trong thời gian đặt cọc (từ ngày 18/6/2024 đến ngày 18/8/2024) nên trình bày của anh L do anh K làm đại diện là không có cơ sở.

[4] Từ những căn cứ phân tích như trên, xét nội dung bản án sơ thẩm đã xét xử là có căn cứ. Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của anh L, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo qui định khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[5] Về án phí: Do không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo qui định, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp xem như thi hành xong án phí phúc thẩm.

[6] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.