Bản án 269/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, bị đơn cư trú phường Đ và phường D, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Về nội dung: Ngày 23/01/2025, nguyên đơn bà Lê Bùi Thị Phương T và bị đơn ông Lê Văn L1, bà Nguyễn Thị Kim H thỏa thuận ký Giấy mua bán nhà đất với nội dung bà T nhận chuyển nhượng thửa đất số 341, tờ bản đồ số: 14AB.2 tọa lạc tại khu phố B, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương (nay phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) với giá 15.550.000.000 đồng, cùng ngày, bà T đã đặt cọc cho ông L1 và bà H là: 1.000.000.000 đồng, đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong quá trình thực hiện hợp đồng thì phát sinh tranh chấp, nguyên đơn cho rằng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận đặt cọc để nhận chuyển nhượng thuộc quy hoạch đang năm trong diện thu hôi và giải tỏa trăng nhưng bị đơn đã lừa dôi, che dâu thông tin này nên yêu câu tuyên vô hiệu Giây mua bán nhà đât và buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận 1.000.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cho rằng tự ý chấm dứt thỏa thuận nên mất số tiền cọc đã nhận.

Xét thấy, tại thời điểm giao kết hợp đồng, quyền sử dụng đất thửa số 341, tờ bản đô sô: 14AB.2 tọa lạc tại khu phô B, phường D, thành phô D, tỉnh Bình Dương (nay phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) đã được câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât cho ông Lê Văn L1, bà Nguyên Thị Kim H. Thời điêm này quyêt sử dụng đât này, ông L1, bà H đang thê châp cho Ngân hàng Thương mại cô phân N (V1). Nguyên đơn biết tài sản này đang thế chấp và hai bên có thỏa thuận: ngày 11/02/2025 hai bên đến Ngân hàng V1 để nguyên đơn thanh toán số tiền còn lại, đồng thời làm thủ tục trả tiền cho Ngân hàng và rút giấy chứng nhận quyền sử đất để hai bên công chứng hợp đồng. Nguyên đơn cho rằng, quyền sử dụng đất thửa số 341, tờ bản đồ số: 14AB.2 tọa lạc tại khu phố B, phường D thuộc quy hoạch giải tỏa trắng không được chuyên nhượng giao dịch, xét thây: Tại Công văn sô 1581/CN24- KT ngày 26/3/2026 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất số 24, Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện: quyền sử dụng đất thửa số 341, tờ bản đồ số: 14AB.2 tọa lạc tại khu phố B, phường D có quy hoạch đất giao thông, không có thông tin thông báo thu hồi và thông tin ngăn chặn đăng ký biến động đối với thửa đất này. Tại Công văn số 362/UBND-KT ngày 13/02/2026 của Ủy ban nhân dân phường D, Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện: quyền sử dụng đất thửa số 341, tờ bản đồ số: 14AB.2 tọa lạc 4 tại khu phố B, phường D có quy hoạch đất giao thông. Như vậy thông tin quy hoạch đất giao thông được cơ quan có thẩm quyền cung cấp phù hợp với thông un ghi nhận trên câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đât sô CH 09863 ngày 20/12/2014 mà nguyên đơn đã biết khi thỏa thuận đặt cọc, do đó nguyên đơn yêt cầu tuyên hợp đồng đặt tại Giấy mua bán nhà đất ngày 23/01/2025 vô hiệu và buộc bị đơn bị phạt cọc với lý do bị lừa dối là không có căn cứ. Giấy mua bán nhà đất được xác lập ngày 23/01/2025 giữa: bà Lê Bùi Thị Phương T với ông Lê Văn L1, bà Nguyễn Thị Kim H, các bên có thỏa thuận ngày 11/02/2025 hai bên đên Ngân hàng V1 đê nguyên đơn thanh toán sô tiên còn lại l 14.500.000.000 đông, đông thời đê ông L1, bà H rút giây chứng nhận quyên sử đât để hai bên công chứng hợp đồng.

Tuy nhiên, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, các đương sự đều thừa nhận, ngày 11/02/2025 cả nguyên đơn và bị đơn không đến Ngân hàng V1 giao nhận tiền như đã thỏa thuận. Mặt khác, bị đơn thừa nhận chưa thông báo cho Ngân hàng về việc thanh toán trả nợ trước hạn, chưa tiến hành thủ tục lập mảnh trích lục địa chính, xác nhận tình trạng bất động sản để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hiện bị đơn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác nhưng lại cho rằng nguyên đơn vi phạm thỏa thuận nên mất số tiền đặt cọc là không phù hợp. Thỏa thuận đặt cọc ghi nhận trong Giấy mua bán nhà đất được xác lập ngày 23/01/2025 giữa: bà Lê Bùi Thị Phương T với ông Lê Văn L1, bà Nguyễn Thị Kim H là nhằm mục đích thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 341, tờ bản đồ số: 14AB.2 tọa lạc tại khu phố B, phường D, hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của cả hai bên nên không phạt cọc, các bên giao cho nhau những gì đã nhận.

[3]

Từ những phân tích nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận ý kiến của bị đơn.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát phát biểu tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn là người cao tuổi nên không phải chịu án phí. Bị đơn yêu cầu nguyên đơn mất tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng, yêu cầu này không được Tòa án chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.