Bản án 38/2026/DS-STCác tranh chấp khác

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, buộc trả tiền cọc, bồi thường cọc và lãi chậm trả tiền xác định quan hệ là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự; bị đơn có địa chỉ cư trú tại xã S, tỉnh Đắk Lắk theo quy định điển a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án nhân dân khu vực 15 - Đắk Lắk thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyên. 3

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị S, Nguyễn Thị Đ1, Nguyễn Thị H, Trần Quảng T có đơn đê nghị xét xử văng mặt; ông Kpă Y LI, bà Ksơr Hờ P văng mặt lân thứ 2 không có lý do.

Do đó, căn cứ khoản 2 Điêu 227, khoản 1 Điêu 228 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ là có căn cứ.

[3] Về nội dung: [3.1] Đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và trả tiền đặt cọc: Xét giao dịch đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn thấy: Ngày 25/3/2023 nguyên đơn và bị đơn ký Hợp đông đặt cọc vê việc chuyên nhượng quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với đât", có nội dung: Đặt cọc thửa đất sô 646, tờ bản đô 57 tại Buôn Đ, xã E, huyện S, Phú Yên; diện tích 500m'; giá chuyển nhượng 235.000.000đ; đặt cọc trước 35.000.000đ, thời hạn đặt cọc 60 ngày (từ ngày 25/3/2023 đến 25/5/2023). Đối tượng thoả thuận trong hợp đồng ký kết giữa hai bên là thửa đất số 646, tờ bản đồ

57. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc này bị đơn Nguyễn Thị N không phải là người sử dụng đất và không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thế thực hiện các quyền của người sử dụng đât theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, cụ thế bị đơn không có quyền chuyên nhượng thửa đât nêu trên. Ngoài ra, thửa đât nêu trên có nguôn gốc được Nhà nước giao cho hộ ông Kpă Y L1 theo dự án định canh, định cư xen ghép tại Quyết định số 3002/QĐ-UBND ngày 08/11/2019 của Ủy ban nhân dân huyện S. Theo Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai đã quy định: "Điều kiện chuyên nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ

1. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động

2. Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyên sử dụng đât của hộ gia đình, cá nhân đông bào dân tộc thiêu sô sử dụng đât do được Nhà nước giao đât theo chính sách hô trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này." Vậy tại thời điểm hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc thì thửa đất này không được phép chuyển nhượng. Nguyên đơn, bị đơn đều biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất là không thê làm thủ tục chuyên nhượng nên theo hai bên trình bày việc lập hợp đông đặt cọc nêu trên là nhăm mục đích ký hợp đông ủy quyên cho nguyên đơn được quyền sử dụng thửa đất nêu trên. Nhưng, mục đích hợp đồng đặt cọc do các bên xác lập là không phù hợp quy định pháp luật. Như vậy, cả nguyên đơn và bị đơn 4 đang thỏa thuận một giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được tại thời điểm giao kết, nên giao dịch này đã bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự. Giao dịch vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập do đó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo như nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Do các bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên các bên có nghĩa vụ hoàn trà cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự. [3.2] Đối với yêu cầu phạt cọc 105.000.000đ và yêu cầu trả lãi 6.813.000đ: Ngày 13/5/2026 nguyên đơn có đơn xin rút yêu cầu và tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên đơn xin rút yêu câu tiên phạt và tiên lãi này. Xét việc nguyên đơn rút yêu cầu là tự nguyện do đó Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự đình chỉ xét xử các yêu cầu này là có căn cứ. [3.3]

Từ những phân tích trên, Hội đông xét xử châp nhận một phân yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tuyên H đồng đặt cọc ngày 25/3/2023 giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền cọc 35.000.000đ. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả số tiền 111.813.000đ (trong đó tiền bồi thường cọc 105.000.000đ, tiền lãi 6.813.000đ).

[4] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thâm đôi với phân yêu câu của nguyên đơn được châp nhận là 300.000đ án phí s ơ thâm kh ông có giá ngạch và 1.750.000đ án phí sơ thẩm có giá ngạch, tổng cộng bị đơn phải chịu 2.050.000đ án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí 3.500.000đ đã nộp tại Biên lai thu sô 0001594 ngày 07/10/2025 và 300.000đ đã nộp tại Biên lai thu sô 0004876 ngày 26/11/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đăk Lăk