Bản án 352/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

4

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh tụng và sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị N làm trong thời hạn luật định, có hình thức và nội dung phù hợp các tại các Điều 272, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự thủ tục phúc thẩm. - Nguyên đơn ông Ngô Minh P có đơn xin xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử vắng mặt ông P theo quy định tại khoản 2 Điều 296 Bộ Luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án: Ngày 31/8/2022 nguyên đơn ông Ngô Minh P và bị đơn bà Nguyễn Thị N, ông Phạm Văn T giao kết hợp đồng đặt cọc để tiến tới chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất số 91, tờ bản đồ số 18 vị trí khu phố D, phường X với diện tích 168m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA664718 do Ủy ban nhân dân Thị xã U, tỉnh Đồng Nai (cũ) cấp ngày 24/02/2011 đứng tên ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị N; Nội dung hợp đồng thể hiện ông T bà N đồng ý chuyển nhượng 168m2 với giá 3.050.000.000 đồng (Ba tỷ không trăm năm mươi triệu đồng), ông T, bà N đã nhận tiền cọc của ông P 700.000.000 (Bảy trăm triệu đồng), số tiền còn lại hai bên thỏa thuận sẻ thanh toán sau khi ông T bà N hoàn thành thủ tục tách thửa sang tên đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hai bên cùng ký hợp đồng tại văn phòng C1. Thời hạn ông T, bà N thực hiện thủ tục là 90 ngày kể từ ngày nhận cọc. Hợp đồng đặt cọc có chữ ký của hai bên và được hai bên thừa nhận. Như vậy, đây là hợp đồng có thật, thỏa mãn điều kiện để phát sinh hiệu lực. ông P khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc, trả cọc và phạt cọc, với lý do ông T, bà N vi phạm thời hạn giao kết đã quá 90 ngày kể từ ngày nhận cọc và tính đến thời điểm khởi kiện gần 5 tháng nhưng phía bà N, ông T vẫn chưa thể thực hiện được thỏa thuận tiến tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[3] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị N: bà N không đồng ý với bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai. Tòa cấp sơ thẩm xác định lỗi do vợ chồng bà là nguyên nhân dẫn đến không thể thực hiện hợp đồng ngày 31/8/2022 là không chính xác. Lỗi thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh L2 và một phần lỗi do ông P không đồng ý tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [3.1] Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận thấy: ngày 31/8/2022 các bên giao kết hợp đồng đặt cọc (bút lục 46) ghi nhận nội dung thỏa thuận vợ chồng ông T, bà N là người thực hiện các thủ tục để tiến tới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được cấp đổi sang tên. 5 [3.2] Quá trình thực hiện hợp đồng: Theo biên bản làm việc của các bên ngày 17/01/2023, ngày 04/02/2023 (bút lục 44, 45) thì ông P đã gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng nhưng phía ông T, bà N vẫn không thực hiện được điều này phù hợp với lời thừa nhận chưa hoàn tất thủ tục tách thửa của bà N tại cấp sơ thẩm. Như vậy, phía ông T, bà N vi phạm là thời gian thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận đối với ông P. Mặc dù, quá trình thực hiện hợp đồng ông T, bà N có liên hệ thực hiện thủ tục tách thửa cấp đổi (bút lục 310, 311) và theo văn bản số 800/VPDK.CNLK.DKTK ngày 27/5/2024 của Văn phòng Đ chi nhánh L2 phúc đáp kiến nghị của bà N thì việc chậm trễ xuất phát từ thủ tục hành chính trong quá trình đo đạc, chỉnh lý và tách thửa.

Tuy nhiên, ông T, bà N vẫn vi phạm nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng trong thời hạn đã cam kết, Tòa cấp sơ thẩm chấp nhận một phần khởi kiện của nguyên đơn ông P tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022, buộc ông T, bà N hoàn trả số tiền cọc đã nhận và xem xét việc chậm trễ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng xuất phát từ thủ tục hành chính là lỗi khách quan để không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là có căn cứ đúng quy định pháp luật. Hơn nữa, tại phiên tòa phúc thẩm bà N cũng không chấp nhận tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông P. Do vậy, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị N, cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa khu vực 4 – Đồng Nai

[5] Quan điểm đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[6] Về án phí: + Về án phí dân sự sơ thẩm: Giữ nguyên như bản án sơ thẩm. + Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo không được chấp nhận nên bà N phải chịu án phí phúc thẩm, do bà N là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên không phải chịu. Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ Luật tố tụng dân sự.