Bản án 21/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đây là quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự và tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đắk Lắk theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về trình tự thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đinh Ánh T có đơn xét xử vắng mặt, căn cứ khoản 1 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[3] Về nội dung tranh chấp: 3 Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, lời trình bày của bị đơn thì Hội đồng xét xử nhận thấy: Vào ngày 01/3/2025 giữa bà Nguyễn Thị G với ông Phạm Duy H có ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng một phần diện tích 190 m2 thuộc thửa đất số 345, tờ bản đồ số 09; thửa đất trên tọa lạc tại xã K, tỉnh Đắk Lắk theo giấy CNQSD đất số BG 623583 do UBND huyện K cấp ngày 30/8/2011 đứng tên ông Phạm Duy H với giá chuyển nhượng là 760.000.000 đồng, để đảm bảo cho việc chuyển nhượng bà G đặt cọc số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 35 ngày, kể từ ngày 01/3/2025 đến ngày 06/4/2025 thì sẽ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng thửa đất trên, hai bên cam kết nếu đến thời hạn công chứng mà bên A (Bên chuyển nhượng) không thực hiện chuyển nhượng tài sản cho bên B (Bên nhận chuyển nhượng) thì sẽ phạt cọc 02 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A, ngược lại nếu B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền cọc trên. Hợp đồng đặt cọc đã được ông Phạm Duy H ký dưới mục “Bên A”, bà Nguyễn Thị G ký dưới mục “Bên B”. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc có sự chứng kiến của bà Hà Thị Ngọc K1 dưới mục “Người làm chứng”, người làm chứng xác định có sự ký kết hợp đồng đặt cọc giữa bà G, ông H đúng như phần trình bày của nguyên đơn, bị đơn.

Do đó, Hội đồng xét xử xác định đây là sự việc đã được nguyên đơn, bị đơn thừa nhận nên không cần phải chứng minh. Xét yêu cầu lỗi dẫn đến không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bà G cho rằng tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 01/3/2025, thửa đất số 345, tờ bản đồ số 09 đang được ông H thế chấp tại Ngân hàng nên ông H không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc do đó hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nên vào ngày 06/4/2025 bà G không đồng ý ra văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hội đồng xét xử xét thấy, bà G với ông H thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa ông H với bà G là hoàn toàn tự nguyện, không trái đạo đức xã hội, khi ký kết hợp đồng đặt cọc các bên đều đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tài sản thế chấp tại ngân hàng chỉ bị ảnh hưởng khi đến hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà bên thế chấp không lấy tài sản về để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đến ngày 04/4/2025 ông H đã thực hiện việc giải chấp để lấy giấy CNQSD đất số BG 623583 từ ngân hàng N1 chi nhánh K3, Bắc Đ nhằm thực hiện việc ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như vậy thể hiện ông H có thiện chí chuyển nhượng. Mặt khác, tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/4/2025 bà Nguyễn Thị G không đến văn phòng C để ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà cho rằng đất bị chồng lấn để không ký kết hợp đồng chuyển nhượng, sau khi lùi thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì ngày 06/5/2025 bà G khởi kiện lên Tòa án khu vực 10 – Đắk Lắk để buộc ông H trả tiền cọc với lý do đất bị chồng ranh, tại biên bản xác minh ở xã K xác định đất không có tranh chấp nên bà G rút đơn khởi kiện và Tòa án đình chỉ vụ án. Như vậy, lý do ban đầu để bà G không tiếp tục thực hiện hợp đồng là đất bị chồng lấn ranh. Đến ngày 19/11/2025 bà G tiếp tục khởi kiện ông Phạm Duy H yêu cầu trả cọc với lý do hợp đồng đặt cọc vô hiệu. 4 Tại phiên tòa hôm nay, bà Nguyễn Thị G chỉ yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc ông Phạm Duy H trả số tiền cọc là 100.000.000 đồng, ngoài ra không yêu cầu nào khác. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy việc không tiếp tục thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn do lỗi chủ quan của bà Nguyễn Thị G. Bà G không tiếp tục thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc lập ngày 01/3/2025.

Do đó, bà G yêu cầu Tòa án buộc ông Phạm Duy H trả số tiền cọc là 100.000.000 đồng là không có cơ sở cần chấp nhận.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu án phí theo quy định pháp luật.