Bản án 29/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng tín dụng

: [2.1]. Hợp đồng tín dụng từng lần số LAV 230006612/1810 ngày 31/01/2023 giữa bên cho vay Ngân hàng TMCP X (viết tắt là ngân hàng) - Chi nhánh T3 – PGD Lê Văn N và bên vay bà Lê Thị P có nội dung: Ngân hàng đồng ý cho bà P vay số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng), mục đích vay: để sửa chữa nhà, thời hạn cho vay: không quá 168 tháng (14 năm) từ ngày giải ngân; kỳ hạn trả nợ gốc và kỳ hạn trả nợ lãi được quy định cụ thể tại Khế ước nhận nợ; Lãi suất cho vay và và chu kỳ thay đổi lãi suất được quy định tại Khế ước nhận nợ; Lãi suất quá hạn: 150% lãi suất trong hạn; Lãi suất chậm trả: 10%/năm trên số tiền lãi chậm trả. Hội đồng xét xử xét thấy 3 nội dung và hình thức Hợp đồng tuân thủ quy định tại các điều 117 và 119 Bộ luật dân sự năm 2015 khi giao kết nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật, phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên và các bên phải có trách nhiệm thực hiện đúng các thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng. Theo Khế ước nhận nợ số 1810 – LDS – 230000018 ngày 31/01/2023 thể hiện: Ngân hàng đã giải ngân cho bà P vay số tiền 01 tỷ đồng bằng hình thức giải ngân vào số tài khoản 0395076094 của bà P mở tại Ngân hàng TMCP X -PGD Lê Văn N, lãi suất cho vay 15,49%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên; Chu kỳ thay đổi lãi suất: Từ tháng thứ 13 trở đi sẽ được điều chỉnh định kỳ 3 tháng/lần; Kỳ hạn trả nợ gốc: Nợ gốc được trả thành nhiều kỳ, mỗi kỳ cách nhau 01 tháng, số tiền được trả mỗi kỳ là 5.960.000 đồng, kỳ đầu tiên trả nợ gốc là ngày 05/3/2023; Kỳ hạn trả lãi: Vào ngày 05 hàng tháng, kỳ trả lãi đầu tiên là ngày 05/3/2023; Lãi suất quá hạn: 150% mức lãi suất cho vay trong hạn tại thời điểm chuyển nợ quá hạn. [2.2] Tài sản bảo đảm khoản vay: Để đảm bảo khoản vay, bà P đã thế chấp cho ngân hàng quyền sử dụng đất là thửa đất số 46, tờ bản đồ 24, diện tích 3954,0m2, đất toạ lạc tại Khu phố C, phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước (nay là khu phố B, phường P, thành phố Đ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành CS 680838, số vào sổ cấp GCN: CS 10340/CN do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (cũ) cấp ngày 27/12/2019 cho bà Lê Thị P theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 06/2023/EIB-LVN/TCTS ngày 30/01/2023. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C và được đăng ký biện pháp bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã P, tỉnh Bình Phước (cũ) đúng quy định. [2.3]. Quá trình thực hiện hợp đồng, bà P chỉ thanh toán nợ gốc và lãi từ ngày 13/3/2023 đến ngày 06/8/2024, bà P đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng kể từ ngày 05/9/2024.

Do đó, yêu cầu khởi kiện của ngân hàng đề nghị Toà án giải quyết buộc bà P phải trả số tiền nợ gốc còn lại và tiền lãi kể từ ngày 05/9/2024 đến nay là có căn cứ, được Hội đồng xét xử chấp nhận. Tạm tính đến ngày 05/5/2026, bà P nợ ngân hàng tổng số tiền 1.096.038.103 đồng trong đó: Nợ gốc 869.170.692 đồng, lãi trong hạn 194.659.570 đồng, lãi quá hạn 16.034.507 đồng, lãi chậm trả 16.173.335 đồng. [2.4] Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 23/01/2026 thì tài sản trên thửa đất số 46 gồm: 01 ngôi nhà cấp 4 diện tích 40m2 kết cấu tường xây có tô trát, mái lợp tôn (hiện bà P đang ở); 01 ngôi nhà cấp 4 diện tích 100m2 kết cấu tường xây có tô trát, mái lợp tôn và một phần nhà tiền chế có diện tích 60m2. Theo lời trình bày của bà P thì các tài sản này do bà Huỳnh Thị Ngọc D và ông Nguyễn Viết S (là con gái và con rể bà P) đang ở; 01 khối mộ xây bằng gạch đá kích thước khoảng 2m x 2m có mái che bằng bê tông kích thước khoảng 2m x 2m do bà P xây tháng 7/2025; 03 cây vú sữa trồng năm 2016; 50 cây sầu riêng trồng năm 2024; 01 cây mận trồng năm 2015; 06 gốc mai trồng năm 2020. Tại phiên toà ngày 05/5/2026, bà P và đại diện ngân hàng đều xác nhận ngôi nhà cấp 4 diện tích 100m2 và 1 phần nhà tiền chế diện tích 60m2 có trước thời điểm bà P thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Hội đồng xét xử xét thấy: Những tài sản trên đất là các công trình xây dựng nêu trên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không được thể hiện trong hợp đồng thế chấp tài sản. 4 Đối với ngôi nhà cấp 4 có diện tích 40m2 thuộc quyền sử dụng của bà P, mặc dù tài sản này không được thể hiện trong hợp đồng thế chấp do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng theo quy định tại khoản 1 Điều 325 “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Do đó, ngôi nhà cấp 4 diện tích 40m2 của bà P cũng thuộc tài sản thế chấp. Đối với ngôi nhà cấp 4 có diện tích 100m2 và 1 phần nhà tiền chế có diện tích 60m2 của bà D, ông S: Khi thực hiện thủ tục thẩm định, ngân hàng không tìm hiểu lý do tại sao trên đất có 02 ngôi nhà, những ngôi nhà này do ai sử dụng? Theo tinh thần của Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp thì chủ sở hữu (bà D, ông S) được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất số 46 nếu bà D, ông S có nhu cầu.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, mặc dù đã được Toà án triệu tập nhưng bà D, ông S không đến Toà án làm việc, không xuất trình tài liệu chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành tài sản nên Hội đồng xét xử không có căn cứ xác định giá trị những tài sản này là bao nhiêu để buộc ngân hàng thanh toán lại cho bà D, ông S khi phát mại tài sản. Do vậy, trường hợp bà D, ông S không có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất thì khi phát mại tài sản, ngân hàng có trách nhiệm thanh toán cho bà D, ông S giá trị các tài sản này theo giá trị các bên thoả thuận. Nếu không thoả thuận được thì các bên có quyền khởi kiện ra toà để xác định số tiền cụ thể ngân hàng phải thanh toán cho bà D, ông S. Đối với 01 khối mộ xây bằng gạch đá kích thước khoảng 2m x 2m có mái che bằng bê tông kích thước khoảng 2m x 2m do bà P xây tháng 7/2025 trên diện tích đất thế chấp: Bà P có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời khối mộ ra khỏi phần đất thế chấp nếu trong trường hợp cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho nguyên đơn. [2.5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Là 4.000.000đ (Bốn triệu đồng), nguyên đơn đã nộp đủ số tiền này. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu, bị đơn bà P phải chịu chi phí này. Bà P có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền 4.000.000.000 đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn Ngân hàng TMCP X không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn. Bị đơn bà P chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm: 36.000.000 đồng + (3% x 296.038.000 đồng) = 44.881.000 đồng.