Bản án 1122/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết 3 quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về t t ng: [1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn nộp trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm. [1.2] Đương sự vắng mặt hoặc đã ủy quyền tham gia tố tụng hoặc được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Do vậy Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, xử vắng mặt đương sự theo quy định. [1.3] Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cùng tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp kiện đòi tài sản (tiền) phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ”. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Tranh chấp về việc thỏa thuận và chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ” là chưa phù hợp.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn: Hội đồng xét xử xem xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.1] Đối với yêu cầu buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 729.386.008 đồng: Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận giữa nguyên đơn và bị đơn có ký Văn bản thỏa thuận số C 03.19/VBTT/CHARMRESORTHOTRAM/CH ngày 20-01-2022 và một số phụ lục kèm theo về việc mua bán căn hộ tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên do không tiếp tục được việc mua bán nên các bên đã ký Biên bản thỏa thuận chấm dứt văn bản thỏa thuận số C 03.19/1102/2025/VBTT/BBTT-TBM ngày 11-02- 2025 (BL 26-27 TA). Theo nguyên đơn trình bày tại Tòa án cấp sơ thẩm thì nguyên đơn và bị đơn ký Biên bản thuận số C thuận chấm dứt văn bản 03.19/1102/2025/VBTT/BBTT-TBM ngày 11-02-2025 thì bị đơn đã giữ hết giấy tờ liên quan đến Văn bản thỏa thuận nên nguyên đơn không cung cấp được cho Tòa án. thỏa thỏa thỏa liên quan đến Văn bản Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn khai không giữ của nguyên đơn các giấy tờ liên quan đến Văn bản thỏa thuận như nguyên đơn trình bày. Và do tranh chấp trong vụ án không còn thuận C03.19/VBTT/CHARMRESORTHOTRAM/CH ngày 20-01-2022 nên bị đơn không đồng ý cung cấp cho Tòa án văn bản này. Bị đơn còn nại ra rằng thời hạn hoàn trả khoản tiền chưa phát sinh do nguyên đơn chưa thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận, cụ thể là chưa bàn giao lại cho bị đơn Văn bản thỏa thuận và các giấy tờ liên quan (bản chính). Mặc khác sau khi các bên ký Biên bản thỏa thuận chấm dứt văn bản thỏa thuận số C 03.19/1102/2025/VBTT/BBTT-TBM ngày 11-02-2025 thì ngày 22-4-2025 giữa nguyên đơn và bị đơn có ký Văn bản cam kết (BL 82 TA), trong đó có nội dung nguyên đơn đồng ý cho bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả tiền mỗi tháng 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, bắt đầu từ tháng 5/2025 đến thời điểm bị đơn triển khai ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ với các khách hàng khác của bị đơn (dự kiến cuối tháng 4 9/2025), nên đề nghị xem xét đến thỏa thuận này giữa hai bên. Hội đồng xét xử thấy rằng: Văn bản cam kết ngày 22-4-2025 được bị đơn cung cấp kèm theo bản trình bày ý kiến lần 2 của bị đơn đề ngày 16-01-2026 và gửi đến Tòa án cấp sơ thẩm thông qua đường bưu chính. Nội dung thỏa thuận tại Văn bản cam kết này đã được bị đơn nêu ra tại đơn kháng cáo. Qúa trình thực hiện thủ tục kháng cáo, Tòa án cấp sơ thẩm đã gửi đơn kháng cáo của bị đơn cho nguyên đơn, tuy nhiên tại văn bản trình bày ý kiến của nguyên đơn về việc kháng cáo của bị đơn gửi đến Tòa án cấp phúc thẩm ngày 27-5-2026 thì nguyên đơn không có ý kiến phủ nhận gì về Văn bản cam kết ngày 22-4-2025, đồng thời có yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử vắng mặt. Tại Điều 1, mục 1.2 của Biên bản thỏa thuận chấm dứt văn bản thỏa thuận số C 03.19/1102/2025/VBTT/BBTT-TBM ngày 11-02-2025, có nội dung “....bên A (công ty) sẽ hoàn trả s tiền bên B (bà Kim Thị Trúc N) đã thanh toán theo quy định tại Văn bản thỏa thuận tính đến thời điểm ký Biên bản thỏa thuận...giá trị bên B được hoàn lại 759.386.008 VND...thời hạn hoàn trả: 60 ngày kể từ ngày ký và bên B đã bàn giao lại Văn bản thỏa thuận và các giấy tờ liên quan (bản chính) cho bên A...” Theo nội dung xác nhận bên trên và trong quá trình tố tụng tại Tòa án thì bị đơn cũng thừa nhận có việc bị đơn đã nhận từ nguyên đơn số tiền 759.368.008 đồng. Đối chiếu với thỏa thuận của các bên về thời hạn hoàn trả thì thời hạn cuối cùng mà bị đơn có nghĩa vụ phải trả khoản tiền trên cho nguyên đơn là ngày 11- 4-2025. Do không thực hiện được nghĩa vụ nên ngày 22-4-2025, nguyên đơn và bị đơn đã ký Văn bản cam kết, theo đó nguyên đơn đồng ý cho bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả tiền mỗi tháng 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, bắt đầu từ tháng 5/2025 đến thời điểm bị đơn triển khai ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ với các khách hàng khác của bị đơn (dự kiến cuối tháng 9/2025). Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn xác định sau khi ký Văn bản cam kết thì bị đơn có trả cho nguyên đơn 30.000.000 đồng, trả làm 03 lần, cụ thể: Ngày 09-5- 2025, trả 10.000.000 đồng; ngày 16-9-2025, trả 10.000.000 đồng và ngày 17-11- 2025, trả 10.000.000 đồng, theo Lệnh chuyển tiền và Ủy nhiệm chi do bị đơn cung cấp. Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm thì nguyên đơn cũng thừa nhận bị đơn đã trả cho nguyên đơn số tiền 30.000.000 đồng, trả làm 03 lần, mỗi lần 10.000.000 đồng. Như vậy theo thỏa thuận về thời hạn trả tiền và số tiền phải trả tại Văn bản cam kết ngày 22-4-2025 thì bị đơn lại tiếp tục vi phạm nghĩa vụ trả nợ, nên nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả một lần số tiền 729.386.008 đồng và được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là có căn cứ. Bị đơn cho rằng thời hạn hoàn trả khoản tiền chưa phát sinh do nguyên đơn chưa thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận, cụ thể là chưa bàn giao lại cho bị đơn Văn bản thỏa thuận và các giấy tờ liên quan (bản chính) là không có cơ sở, bởi lẽ theo thỏa thuận tại Điều 1, mục 1.2 đã nêu “...thời hạn hoàn trả: 60 ngày kể từ ngày ký và bên B đã bàn giao lại Văn bản thỏa thuận và các giấy tờ liên quan (bản chính) cho bên A...”. Nội dung này thể hiện nguyên đơn đã bàn giao Văn bản thỏa thuận và các giấy tờ liên quan (bản chính) cho bị đơn, phù hợp với lời khai của nguyên đơn. Hơn nữa bị đơn cho rằng nguyên đơn chưa 5 thực hiện nghĩa vụ bàn giao Văn bản thỏa thuận và các giấy tờ liên quan (bản chính) nên thời hạn thanh toán chưa phát sinh nhưng bị đơn lại cùng nguyên đơn ký Văn bản cam kết ngày 22-4-2025, thỏa thuận trả nợ dần và tiếp diễn sau đó bị đơn đã thanh toán một phần tiền cho nguyên đơn như đã nêu trên. Ngoài ra tại “Bản trình bày ý kiến lần 2” của bị đơn đề ngày 16-01-2026 (BL 83-84 TA) thì chính bị đơn cũng đề nghị được Tòa án chấp nhận cho bị đơn được hoàn trả tiền cho nguyên đơn theo phương án thỏa thuận tại Văn bản cam kết ngày 22-4- 2025. Như vậy bị đơn đã mâu thuẫn với chính lời khai của mình. [2.2] Đối với yêu cầu buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn một khoản tiền tương đương mức lãi suất 08%/năm tính từ ngày 31-8-2024 đến ngày 30-11- 2024 là 13.631.499 đồng. Hội đồng xét xử thấy rằng giữa nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận nghĩa vụ này của bị đơn tại mục 1.4 Điều 1 của Biên bản thỏa thuận chấm dứt văn bản thỏa thuận số C 03.19/1102/2025/VBTT/BBTT-TBM ngày 11-02-2025, nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn là có căn cứ. [2.3] Đối với yêu cầu buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền tính tại thời điểm phát sinh lãi là ngày 11-4- 2025 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 19-01-2026, mức lãi suất là 10%/năm trên số tiền 729.386.008 đồng, thành tiền là 56.324.807 đồng: dứt bản thỏa thỏa chấm thuận thuận Thấy rằng: Theo thỏa thuận giữa các bên tại mục 1.5 Điều 1 của của Biên số C văn bản 03.19/1102/2025/VBTT/BBTT-TBM ngày 11-02-2025 có nội dung “...ngoài trách nhiệm hoàn trả khoản tiền thanh toán và khoản tiền lãi nêu trên bên A (công ty) sẽ không chịu thêm bất cứ chế tài nào liên quan đến việc chấm dứt Văn bản thỏa thuận bao gồm việc chậm thực hiện nghĩa v hoàn trả các khoản tiền trên.”. Tuy nhiên như đã nêu trên thì ngày 22-4-2025, nguyên đơn và bị đơn có ký Văn bản cam kết, theo đó nguyên đơn đồng ý cho bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả tiền mỗi tháng 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, bắt đầu từ tháng 5/2025 đến thời điểm bị đơn triển khai ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ với các khách hàng khác của bị đơn (dự kiến cuối tháng 9/2025) và thực tế bị đơn đã trả cho nguyên đơn 30.000.000 đồng, trả làm 03 lần, cụ thể: Ngày 09-5-2025, trả 10.000.000 đồng; ngày 16-9-2025, trả 10.000.000 đồng và ngày 17-11-2025, trả 10.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn lý giải về thời điểm thỏa thuận dự kiến cuối tháng 9/2025 được hiểu đây là thời gian bị đơn triển khai ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ với các khách hàng khác của bị đơn, bị đơn có nguồn tiền sẽ thanh toán hết một lần cho nguyên đơn. Đối chiếu thỏa thuận giữa các bên về số tiền phải trả và thời hạn trả tiền tại Văn bản cam kết thì bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ nên phải chịu tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Nay nguyên đơn tự nguyện chỉ yêu cầu trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả 729.386.008 đồng với mức lãi suất 10%/năm là phù hợp. Tuy nhiên theo thỏa thuận của các bên tại Văn bản cam kết thì mỗi tháng bị đơn thanh toán, bắt đầu từ tháng 5/2025 đến dự kiến cuối tháng 9/2025. Và như đã nêu trên thì ngày 09-5-2025, bị đơn trả cho nguyên đơn 10.000.000 đồng, từ tháng 6-8/2025 bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền và nguyên đơn cũng 6 không có động thái gì, đến ngày 22-8-2025 Tòa án cấp sơ thẩm mới nhận được đơn khởi kiện của nguyên đơn và ngày 03-11-2025 thì vụ án mới được Tòa án thụ lý. Tiếp sau đó ngày 17-11-2025 bị đơn có trả tiếp phần tiền 10.000.000 đồng cho nguyên đơn và nguyên đơn đồng ý nhận. Do vậy cần tính tiền lãi đối với số tiền chậm trả từ ngày 01-12-2025 đến ngày xét xử sơ thẩm là phù hợp, cần sửa phần này của bản án sơ thẩm. Cụ thể tiền lãi được tính như sau: Từ ngày 01-12-2025 đến ngày 19-01- 2026 là: 01 tháng 19 ngày x 729.386.008 đồng x 10%/năm = 9.912.355 đồng. [2.4] Tổng số tiền bị đơn có trách nhiệm trả cho nguyên đơn là: 729.386.008 đồng + 9.912.355 đồng + 13.631.499 đồng = 752.929.862 đồng. Từ phân tích, nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng đã phân tích bên trên.

[3] Về án phí: - Án phí dân sự sơ thẩm: + Nguyên đơn phải chịu án phí trên phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 46.412.452 đồng không được Tòa án chấp nhận. + Bị đơn phải chịu án phí trên số tiền có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn. - Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bị đơn được chấp nhận một phần nên bị đơn không phải chịu.