Bản án 60/2026/DS-STCác tranh chấp khác

, tại thời điểm giao kết, bà Nguyễn Thanh T không phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất nêu trên. Mặc dù tại biên bản lấy lời khai ngày 29/12/2023 tại Công an xã T, tỉnh Đồng 4 Nai ông Lê Đức T1 thừa nhận ông đứng tên thửa đất 1258 dùm cho bà T, nhưng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bà T chưa đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Về diện tích đất chuyển nhượng các bên khai không thống nhất, nguyên đơn khai do thửa đất chưa được đo đạc tách thửa nên hợp đồng không ghi diện tích chuyển nhượng chính xác, nhưng hai bên có thỏa thuận diện tích chuyển nhượng là 5x50m, nội dung này được ghi nhận trong văn bản trả lời của cơ quan công an, còn bị đơn bà T khai diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng là 5x40m.

Tuy nhiên, lời khai của bà T đã thừa nhận thửa đất 1258 không được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nên với diện tích chuyển nhượng dù là 200m2 hay 250m2 đất nông nghiệp thì vẫn không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh B (nay là Ủy ban nhân dân tỉnh Đ) tại thời điểm giao dịch. Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/10/2022 là không thế thực hiện được nên Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2022 vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[4] Tại phần tranh luận, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị áp dụng Án lệ số 79/2025 để công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2022.

Tuy nhiên, vụ việc này không thuộc đối tượng áp dụng của Án lệ số 79/2025, vì bà T người không đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được ông T1 ủy quyền nhận đặt cọc của ông H. Hơn nữa, vì đối tượng của hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2022 là không thể thực hiện được nên hợp đồng đã vô hiệu từ khi giao kết. Do vậy, phần tranh luận này của nguyên đơn không được chấp nhận.

[5] Xét yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2022 của ông H: Hội đồng xét xử xét thấy, việc hủy hợp đồng chỉ đặt ra khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật và hậu quả của việc hủy hợp đồng và hợp đồng vô hiệu có sự khác nhau. Đối với vụ án này, do hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2022 vô hiệu nên yêu cầu hủy hợp đồng của nguyên đơn không được chấp nhận.

[6] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại tiền cọc và phạt cọc: Do Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2022 vô hiệu nên hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể: Về số tiền đặt cọc đã giao: Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bà T đã nhận của ông H tổng số tiền là 150.000.000đ (gồm 50.000.000đ đợt 1 và 100.000.000đ đợt 2).

Do đó, bà T có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền 150.000.000đ này cho ông H. Về yêu cầu phạt cọc: Xét thấy hợp đồng vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên về việc phạt vi phạm hợp đồng. 5

Do đó, yêu cầu của ông H về việc buộc bà T chịu phạt cọc 150.000.000đ là không có căn cứ pháp luật nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. Về xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Đối với bị đơn: Bà T chưa được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất 1258, không được sự ủy quyền của ông T1 nhưng vẫn đứng ra nhận đặt cọc của nguyên đơn nên bà T có lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu. Đối với nguyên đơn: Ông H là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi tham gia giao dịch bất động sản nhưng đã chủ quan, thiếu cần trọng trong việc kiểm tra tính pháp lý, điều kiện chuyển nhượng của thửa đất và tư cách chủ thể của bên bán nên cũng có một phần lỗi khi giao dịch vô hiệu. Như vậy, lỗi của hai bên trong việc làm cho giao dịch vô hiệu là tương đương nhau. Tại phiên tòa, các bên cũng không chứng minh được các thiệt hại thực tế phát sinh khác. Do cả hai bên cùng có lỗi khi hợp đồng vô hiệu, căn cứ khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự không ai phải bồi thường do hậu quả hợp đồng vô hiệu, các bên tự chịu trách nhiệm đối với thiệt hại của mình.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên ông H phải chịu án phí cho yêu cầu hủy hợp đồng không được chấp nhận là 300.000đ và yêu cầu phạt cọc 150.000.000 đồng không được chấp nhận là 7.500.000đ. Được trừ vào 7.800.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004710 ngày 13/01/2025 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước, nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 10- Đồng Nai. Bà T phải chịu án phí cho phần yêu cầu khởi kiện đã được chấp nhận là 7.500.000đ.

[8] Quan điểm của đại diện việc kiếm sát tại phiên tòa là phù hợp quy định của pháp luật.