Bản án 57/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Tranh chấp giữa nguyên đơn ông 5 Yao Jian W với bị đơn Công ty Cổ phần H2 là tranh chấp dân sự về việc tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư, nơi thực hiện hợp đồng là Khu chung cư Thương mại cao cấp Bàu Thạc G có địa chỉ tại số G đường H, phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng nay là phường T, thành phố Đà Nẵng. Nguyên đơn lựa chọn Tòa án nơi thực hiện hợp đồng có thẩm quyền giải quyết vụ án nên Tòa án nhân dân khu vực 3 - Đà Nẵng thụ lý giải quyết là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 và điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa hôm nay, đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Đoàn Nguyễn Minh H có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân thành phố Đ là ông Nguyễn Trường S vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự nói trên.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Về hiệu lực của hợp đồng được hai bên ký kết: Ngày 14/4/2014, ông Yao Jian W và Công ty Cổ phần H2 đã ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 314/HABTG-ĐN tại Dự án Tổ hợp Chung cư Thương mại Cao cấp B, phường T, Tp Đà Nẵng. Các bên tham gia giao dịch đều đủ điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch, việc ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, hình thức của hợp đồng được đảm bảo nên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa hai bên có hiệu lực pháp luật theo quy định tại các Điều 121, 122, 124, 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 91, 92, 93 của Luật Nhà ở năm 2005; các Điều 7, 8 và 22 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Do đó, các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ như đã cam kết trong hợp đồng. [2.1] Theo nội dung Hợp đồng thì Công ty Cổ phần H2 đồng ý bán và ông Yao J1 W đồng ý mua 01 căn hộ tại số G đường H, phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng nay là phường T, thành phố Đà Nẵng có ký hiệu A20.06, tầng 20 với diện tích sàn là 117,22 m2.. Hai bên thỏa thuận giá bán căn hộ là 1.615.850.224 đồng. Thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng, ông Yao Jian W đã tiến hành thanh toán cho Công ty Cổ phần H2 hai đợt với tổng số tiền 1.514.103.264đ, còn lại số tiền 72.676.400đ, ông Yao Jian W phải thanh toán vào thời điểm bàn giao chủ quyền tức là khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Bên Công ty Cổ phần H2 cũng đã bàn giao căn hộ cho ông Yao J1 W vào ngày 14/5/2014 và ông Yao Jian W đã sử dụng căn hộ từ đó đến nay. Ông Yao Jian W cũng đã cung cấp đầy đủ hồ sơ cá nhân cho bên bán để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận và để thanh toán số tiền còn lại theo thoả thuận. Tuy nhiên. Công ty Cổ phần H2 không thực hiện thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến căn hộ là vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận theo quy định tại điểm f, g mục 4.2 6 của Hợp đồng mua bán chung cư ngày 14/4/2014; khoản 4 Điều 36 của Luật nhà ở năm 2005; khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ở năm 2014; khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Do đó, ông Yao Jian W khởi kiện là có căn cứ.

[3] Xét lời trình bày của đại diện bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án cho rằng việc Công ty Cổ phần H2 chưa hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua căn hộ tại Dự án cụ thể là căn hộ A cho ông Y Jian W chủ yếu liên quan đến việc cơ quan nhà nước đang xem xét khoản tiền sử dụng đất được cho là thất thu, cần nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước theo Kết luận số 2852/KL-TTCP ngày 02/11/2012 của Thanh tra Chính phủ. Công ty Cổ phần H2 cho rằng tại thời điểm thực hiện Dự án, Công ty đã tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo các văn bản và quy định của cơ quan nhà nước địa phương, bao gồm cả việc được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất. Việc phát sinh nội dung trong Kết luận nêu trên là yếu tố khách quan ngoài phạm vi quyết định của Công ty là không có cơ sở. Bởi lẻ theo văn bản trả lời của Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Đ thì việc căn hộ A20.06 chưa được cấp Giấy chứng nhận là do Công ty Cổ phần H2 chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo Kết luận số 2852/KL-TTCP ngày 02/11/2012 của Thanh tra Chính phủ, do dự án Tổ H, số G đường H, phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng nằm trong danh sách sai phạm về xác định giá thu tiền sử dụng đất thấp hơn đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất với tổng số tiền thất thu là 5.515.000.000đ. Việc truy thu số tiền thất thu được Sở Tài chính thành phố Đ đã thông báo đến chủ đầu tư là Công ty Cổ phần H2, nhưng đến thời điểm hiện nay Công ty Cổ phần H2 vẫn chưa nộp số tiền thất thu theo kết luận của Thanh tra Chính phủ. Như vậy, Công ty Cổ phần H2 đã vi phạm nghĩa vụ của bên bán theo thoả thuận tại hợp đồng và theo quy định tại điêm f, g mục 4.2 của Hợp đồng; khoản 4 Điều 36 của Luật nhà ở năm 2005; khoán 7 Điều 26 của Luật nhà ở năm 2014; khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Xét thấy, Công ty Cổ phần H2 đã không thực hiện đầy đủ trách nhiệm của bên bán, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước nên đến nay vẫn chưa làm được các thủ tục sang tên chủ quyền sở hữu căn hộ đối với khách hàng. Việc thực hiện theo Kết luận Thanh tra Chính Phủ và các yêu cầu của UBND thành phố Đ là vấn đề của Chủ đầu tư với Nhà nước, không liên quan đến việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng mua bán chung cư mà các bên đã ký kết, đây không phải là trở ngại khách quan như trình bày của bị đơn và Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận lời trình bày của bị đơn.

Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Yao Jian W, buộc Công ty Cổ phần H2 phải có trách nhiệm thực hiện các cam kết trong hợp đồng về bàn giao chủ quyền nhà chung cư cho khách hàng và khách hàng sẽ có trách nhiệm thanh toán số tiền còn lại 7 72,676,400 đồng và các chi phí phát sinh cho Công ty Cổ phần H2 theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán chung cư mà hai bên đã ký kết là phù hợp với quy định tại Điều 121, 122, 450 và 451 Bộ luật dân sự 2005, Điều 26, 121, 122, 123 Luật Nhà ở năm 2014. Xét đề nghị của đại diện Việm kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp quy định của pháp luật như Hội đồng xét xử đã nhận định ở trên nên chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Vì chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên án phí dân sự sơ thẩm bị đơn Công ty Cổ phần H2 phải chịu 300.000đ.