Bản án 46/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên Tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: 3 [1.1] Tranh chấp giữa ông Nguyễn Hữu P và bà Vũ Thị Mai T với ông Phan Văn N và bà Nguyễn Thị H là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự, bị đơn có nơi cư trú tại số E, khóm Đ, phường L, tỉnh An Giang.

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang thụ lý giải quyết. [1.2] Nguyên đơn ủy quyên cho bà Nguyên Thị C và ông Nguyên Văn B; bị đơn ủy quyên cho ông Nguyên Thanh Đ tham gia tô tụng, thủ tục ủy quyên hợp lệ, phù hợp với Điều 85 và Điều 86 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được Tòa án châp nhận bà C, ông B và ông Đ được thực hiện các quyên, nghĩa vụ tô tụng dân sự theo nội dung văn bản ủy quyên. [1.3] Nguyên đơn rút lại đối với yêu cầu tính số tiền lãi chậm trả.

Xét thấy, đây là sự tự nguyện của đương sự, phù hợp với quy định pháp luật nên Hội đông xét xử chấp nhận đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự:

[2] Về nội dung: Ông P và bà T có thỏa thuận với ông N và bà H chuyển nhượng phần đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CS214902 số vào sổ CS14351 tại phường M, TP L, tỉnh An Giang (nay là phường L) với giá chuyển nhượng là 6.500.000.000đ. Để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận nguyên đơn sẽ đặt cọc là 2.000.000.000đ thời hạn đặt cọc là 18 tháng, kể từ ngày 09/8/2023 đến ngày 09/02/2025 vì hiện tại phần đất này đang thế chấp cho S. Vào ngày 10/8/2023 ông Phan Văn N đã nhận đủ số tiền cọc 2.000.000.000 đồng.

Tuy nhiên, hết thời hạn 18 tháng nhưng bị đơn vẫn không lập thủ tục chuyển nhượng phần đất trên cho nguyên đơn nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc là 2.000.000.0000, tiền phạt cọc là 2.000.000.000đ. Bị đơn thừa nhận có ký hợp đồng và nhận số tiền đặt cọc 2.000.000.000đ của nguyên đơn.

Tuy nhiên, bị đơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì sau khi ký hợp đồng đặt cọc nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận miệng nguyên đơn sẽ giao cho bị đơn số tiền 4.500.000.000đ để đi trả khoản vay của S nhưng nguyên đơn không thực hiện, nên bị đơn không trả được khoản vay cho ngân hàng vì vậy không thể thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn được nên bị đơn không có lỗi.

[6] Hội đồng xét xử nhận thấy: Căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 11/8/2023, thể hiện bên đặt cọc là ông Nguyễn Hữu P và bà Vũ Thị Mai T với bên nhận cọc là ông Phan Văn N và bà Nguyễn Thị H có thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau đê đảm bảo thực hiện việc chuyên nhượng quyên sử dụng đât diện tích đât 100m' thuôc thửa đất sô 336, tờ bản sô 10, toa lac phường M, thành phô L, tỉnh An Giang (nay là phường L, tỉnh An Giang) theo Giây chứng nhận quyên sử dụng đât sô CS 214902, số vào sổ CS14351 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 05/9/2019 cho ông Phan Văn N và bà Nguyễn Thị H, số tiên đặt cọc là 2.000.000.000 đồng ông P đã giao cho ông N vào ngày 10/8/2023.

Xét thấy, căn cứ Công văn số 196/TANDTC - PC ngày 03/10/2023 và Án lệ số 79/2025/AL ngày 24/12/2025 của Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Theo đó, các bên tham gia giao dịch đã đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch, cũng như mục đích và hình thức của giao dịch theo Điều 117 và Điều 328 Bộ Luật dân sự nên hợp đồng này là hợp pháp và có hiệu lực nên buộc các bên phải thực hiện.

Tuy nhiên, ông N và bà H đã vi phạm cam kết đoan theo khoản 3 Điều 7 của hợp đồng và tính đến nay đã quá thời hạn đặt cọc là 18 tháng (từ ngày 09/8/2023 đến ngày 09/02/2025) theo Điều 2 của hợp đồng nhưng bị đơn vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng và tài sản mà các bên đặt cọc nhằm chuyển nhượng vẫn đang thế chấp cho Ngân hàng. Mặt khác, bị đơn cho rằng các bên có thỏa thuận sau khi đặt cọc nguyên đơn sẽ đưa cho bị đơn thêm số tiền 4.500.000.000đ đê trả khoản vay của Ngân hàng, nguyên đơn không thừa nhận, bị đơn cũng không có căn cứ chứng minh.

Do đó, lôi dân đên các bên không thực hiện được việc chuyển nhượng hoàn toàn thuộc về ông N và bà H.

Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

[7] Về yêu cầu bồi thường: Như đã phân tích nêu trên thì hợp đồng đặt cọc tuân thủ về hình thức, nội dung, nhưng lỗi dẫn đến các bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn thuộc về bị đơn. Theo thỏa thuận tại Điều 5 của hợp đồng các bên có thỏa thuận nghĩa vụ của bị đơn "Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện nghĩa vụ dân sự như đã thỏa thuận (mục đích đặt cọc không đạt được)". Do ông N và bà H vi phạm nghĩa vụ nên phải có trách nhiệm bồi thường cho bà T và ông P theo hợp đồng với số tiền 2.000.000.000 đồng.

Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn bồi thường là có căn cứ chấp nhận.

[8] Về án phí dân sự sơ thấm: - Nguyên đơn không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp. - Ông Phan Văn N là người cao tuổi nhưng không có đơn xin miễn nộp tạm ứng án phí theo Điều 14 Nghị quyết sô 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định vê mức thu, miên, giảm thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án nên ông N và bà H phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thâm theo quy định