Bản án 503/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng tín dụng

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Đơn kháng cáo của Ngân hàng Q nộp trong thời hạn quy định tại Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được chấp nhận và xem xét theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng Q, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: ngày 02/12/2022, ông Nguyễn Văn H1 và bà Lê Thị Kim C ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1153 và thửa đất số 1539 cho ông Lê Văn H, giá chuyển nhượng thể hiện trên hợp đồng là 400.000.000 đồng. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, ông H được chỉnh lý biến động sang tên quyền sử dụng đất ngày 03/01/2023. Đến ngày 17/4/2023, ông H dùng chính hai quyền sử dụng đất này thế chấp cho Ngân hàng Q để vay số tiền 780.000.000 đồng. [2.2]

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, bà Lê Thị Kim C và ông Nguyễn Văn H1 thống nhất trình bày việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Lê Văn H chỉ nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay 300.000.000 đồng từ ông Nguyễn Chí C1; thực tế các bên không có ý chí chuyển giao quyền sử dụng đất. Lời trình bày này phù hợp với diễn biến giao dịch, phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng tài sản và phù hợp với chính lời khai của các đương sự khác trong vụ án. [2.3] Cụ thể, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng đã được xác lập từ tháng 12/2022 nhưng từ thời điểm ký hợp đồng cho đến khi phát sinh tranh chấp, toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng trên đất vẫn do bà C, ông H1 trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định; ông H không quản lý, sử dụng đất, không nhận bàn giao đất, không đăng ký cư trú, không đầu tư, khai thác hay có bất kỳ hành vi quản lý thực tế nào đối với tài sản nhận chuyển nhượng. Ngay cả theo lời trình bày của ông H thì ông vẫn để cho bà C, ông H1 tiếp tục ở lại trên đất vô thời hạn mà không có thỏa thuận cụ thể về thời điểm giao đất. Đây là tình tiết bất thường, không phù hợp với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã bỏ ra số tiền lớn để nhận chuyển nhượng tài sản. 8 [2.4] Mặt khác, chính ông Nguyễn Chí C1 xác nhận việc ông H giao số tiền 400.000.000 đồng cho ông C1 nhằm để cấn trừ khoản vay 300.000.000 đồng của bà C, ông H1 đối với ông C1; ông C1 là người trực tiếp nhận tiền từ ông H. Điều này cho thấy bản chất thực tế của giao dịch không phải là mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng ý chí đích thực của các bên mà là biện pháp nhằm bảo đảm khoản vay. Ngoài ra, bà C và ông H1 đều khai do cần tiền chữa bệnh, khó khăn kinh tế nên ký các giấy tờ theo yêu cầu của ông C1, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H. [2.5] Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Từ những chứng cứ, tình tiết nêu trên có đủ căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/12/2022 giữa ông Nguyễn Văn H1, bà Lê Thị Kim C với ông Lê Văn H là giao dịch giả tạo nhằm che giấu quan hệ vay tài sản, nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng này vô hiệu là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

[3] Đối với kháng cáo của Ngân hàng cho rằng Ngân hàng là bên nhận thế chấp ngay tình nên cần được pháp luật bảo vệ, Hội đồng xét xử xét thấy: [3.1] Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, Ngân hàng có nghĩa vụ thẩm định thực tế tài sản bảo đảm nhằm xác minh tình trạng pháp lý, hiện trạng quản lý, sử dụng tài sản và chủ thể đang chiếm hữu tài sản.

Tuy nhiên, tài liệu hồ sơ thể hiện Ngân hàng không lập biên bản thẩm định hiện trạng đầy đủ; không xác minh việc trên đất có nhà ở, công trình xây dựng và nhiều tài sản gắn liền với đất do người khác quản lý, sử dụng; không ghi nhận ý kiến của những người đang trực tiếp sinh sống trên đất là ông H1, bà C và gia đình. Trong khi đó, tại thời điểm thẩm định, trên đất có nhà ở và người cư trú ổn định công khai, liên tục. Đây là tình tiết mà Ngân hàng hoàn toàn có điều kiện nhận biết nếu thực hiện đầy đủ việc kiểm tra, thẩm định tài sản bảo đảm. [3.2] Quan điểm của Ngân hàng cho rằng không biết thửa đất đang do người khác quản lý, sử dụng thực tế là không có căn cứ chấp nhận. Bởi lẽ, trong hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, việc kiểm tra, thẩm định tình trạng pháp lý và hiện trạng thực tế của tài sản bảo đảm là nghĩa vụ nghề nghiệp bắt buộc của tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm an toàn tín dụng và hạn chế rủi ro.

Do đó, nếu Ngân hàng không phát hiện được việc thửa đất đang do người khác quản lý, sử dụng hoặc không nhận diện được bản chất thực tế của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đây là thiếu sót trong quá trình thẩm định, thuộc lỗi của chính Ngân hàng và không thể được xem là căn cứ để xác lập tình trạng ngay tình. Mặt khác, tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Ngân hàng thừa nhận người trực tiếp dẫn cán bộ Ngân hàng đi thẩm định tài sản không phải là ông H (người đứng tên chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất) mà là ông C1. Trong khi đó, hồ sơ vụ án không thể hiện ông C1 được ông H ủy quyền hợp pháp bằng văn bản để thực hiện việc này. Việc Ngân hàng tiến hành thẩm định tài sản thông qua người không có căn cứ chứng minh tư cách đại diện hợp pháp của bên thế chấp cho thấy quy trình thẩm định đã không được 9 thực hiện đầy đủ, chặt chẽ theo yêu cầu nghiệp vụ. Thiếu sót này càng khẳng định Ngân hàng không áp dụng các biện pháp cần thiết để kiểm tra, xác minh tình trạng thực tế của tài sản trước khi nhận thế chấp.

Vì vậy, không có cơ sở xác định Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015; đồng thời, Ngân hàng không thuộc trường hợp được pháp luật bảo vệ quyền lợi với tư cách bên thứ ba ngay tình trong giao dịch này. [3.3] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng Q và ông H được xác lập dựa trên cơ sở quyền sử dụng đất mà ông Lê Văn H có được từ giao dịch chuyển nhượng giả tạo, vô hiệu. Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì ông H không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với hai thửa đất nêu trên; do đó, việc ông H dùng tài sản này để thế chấp cho Ngân hàng cũng không làm phát sinh hiệu lực pháp luật đối với hợp đồng thế chấp. Theo quy định tại Điều 117, Điều 122 và Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch thế chấp trong trường hợp này phải bị tuyên vô hiệu; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[4] Đối với nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng giữa ông Lê Văn H với Ngân hàng Q, cấp sơ thẩm buộc ông H thanh toán số tiền nợ gốc, lãi và tiếp tục chịu lãi phát sinh theo hợp đồng tín dụng là phù hợp. Bởi lẽ, ông H thừa nhận có ký kết hợp đồng tín dụng, đã nhận đủ tiền vay và vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng. Việc hợp đồng thế chấp vô hiệu không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của bên vay theo hợp đồng tín dụng.

[5]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng Q không có căn cứ chấp nhận. Bản án dân sự sơ thẩm đã đánh giá đúng tính chất sự việc, áp dụng đúng quy định pháp luật, nên cần giữ nguyên như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa.

[6] Về án phí phúc thẩm: Ngân hàng Q phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận.