Bản án 33/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở ý kiến trình bày của các bên đương sự và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: 10 Đơn kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – Ngân hàng TMCP H5 (H5) được nộp trong thời hạn luật định, đúng trình tự, thủ tục nên hợp lệ và được chấp nhận để xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Các đương sự khác đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử theo quy định tại khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án: Xét kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng TMCP H5 (H5) đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện (tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/11/2023 và ngày 29/12/2023, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Thành C – bà Nguyễn Thị H1 và ông Nguyễn Việt H2), Hội đồng xét xử xét thấy: Về thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng: Các bên đương sự thống nhất xác nhận ngày 30/10/2023, ông Nguyễn Thành C và bà Nguyễn Thị H1 đã cùng ông Nguyễn Hồng T3 và bà Phùng Thị T2 đến Ngân hàng N chi nhánh huyện T trả nợ 200.000.000 đồng để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) về làm thủ tục chuyển nhượng. Sau đó, ngày 14/11/2023 thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Ngân hàng N. Đến ngày 17/11/2023, các bên mới lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được UBND xã Đ chứng thực. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng thực chất đã được thực hiện từ ngày 30/10/2023 (thanh toán tiền, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xóa thế chấp), trước thời điểm Quyết định công nhận hòa giải thành tại Tòa án số 02/2023/QĐCNHGT-DS ngày 15/12/2023 có hiệu lực. Việc lập Hợp đồng ngày 17/11/2023 chỉ là hoàn thiện hình thức theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Về hình thức và nội dung giao dịch: Hợp đồng chuyển nhượng ngày 17/11/2023 giữa ông Nguyễn Hồng T3, bà Phùng Thị T2 với ông Nguyễn Thành C, bà Nguyễn Thị H1 được chứng thực đúng quy định pháp luật. Sau đó, ông Nguyễn Thành C và bà Nguyễn Thị H1 tiếp tục chuyển nhượng cho ông Nguyễn Việt H2 bằng Hợp đồng ngày 29/12/2023, cũng được chứng thực đúng quy định. Ông Nguyễn Việt H2 là người thứ ba ngay tình, đã thanh toán đầy đủ tiền theo thỏa thuận, nhận chuyển nhượng khi không biết và không thể biết về nghĩa vụ thi hành án của ông T2, bà T2 đối với Ngân hàng TMCP H5 (H5), đồng thời đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 02/4/2024.

Do đó, quyền lợi của ông Nguyễn Việt H2 được bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Về việc áp dụng khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung): Ngân hàng TMCP H5 (H5) cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Thành C – bà Nguyễn Thị H1 ngày 21/12/2023 (sau ngày 15/12/2023) là chuyển nhượng sau khi Quyết định hòa giải có hiệu lực, nên có căn cứ yêu cầu hủy giao dịch.

Tuy nhiên, như đã phân tích, giao dịch chuyển nhượng thực chất đã hoàn thành từ ngày 30/10/2023, 11 trước thời điểm Quyết định hòa giải có hiệu lực. Hơn nữa, tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch (tháng 10, 11/2023), không có biện pháp ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào được cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng đối với thửa đất số 546.

Do đó, không có căn cứ để áp dụng quy định này nhằm tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do không có căn cứ tuyên các hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, nên cũng không có căn cứ để hủy các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cấp hợp pháp cho ông Nguyễn Thành C – bà Nguyễn Thị H1 và ông Nguyễn Việt H2.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy bản án sơ thẩm số 15/2025/DS-ST ngày 25/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 3 – Phú Thọ đã nhận định và giải quyết đúng quy định pháp luật. Kháng cáo của Ngân hàng TMCP H5 (H5) không có căn cứ để chấp nhận.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn là Ngân hàng TMCP H5 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm đối với toàn bộ yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

[4] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tại phiên tòa phúc thẩm về việc giữ nguyên Bản án sơ thẩm là phù hợp với các quy định của pháp luật.