Bản án 14/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê nhà

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thẩm quyền giải quyết: Tại thời điểm ông Huỳnh Văn P nộp đơn khởi kiện, bị đơn bà Phạm Kim T cư trú tại số A, Trần Hưng Đ, thôn P, xã K, tỉnh Đắk Lắk. Căn cứ Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2025, Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đắk Lắk thụ lý và giải quyết là đúng thẩm quyền.

[2]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Căn cứ đơn khởi kiện của ông P ghi ngày 09/01/2026, căn cứ hợp đồng thuê nhà ngày 30/6/2023 do nguyên đơn cung cấp, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng thuê nhà được quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 26 của BLTTDS năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2025.

[3]. Về thời hiệu khởi kiện: Ông P và bà T ký hợp đồng thuê nhà ngày 30/6/2023, các bên thực hiện được 6 tháng, đến cuối tháng 12/2023, ông P không trả tiền thuê nhà, dọn toàn bộ tài sản ra khỏi nhà thuê nên tháng 1/2024, bà T đã lấy lại nhà. Như vậy quyền và lợi ích của các bên bị xâm hại tính từ tháng 1/2024, đến ngày 21/01/2026, Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đắk Lắk nhận đơn và thụ lý vụ án là trong 6 thời hiệu khởi kiện quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2025 và Điều 429 của BLDS.

[4]. Xét nội dung đơn khởi kiện: [4.1]. Xét tính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà được ông P và bà T ký ngày 30/6/2023.

Xét thấy,nhà xây cấp 4 tọa lạc trên diện tích 357m² đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC-973355, thửa đất số 07, tờ bản đồ số 05 do UBND huyện K cấp ngày 15/10/2005, đứng tên người sử dụng đất là hộ bà Huỳnh Thị B . Hộ bà Huỳnh Thị B đã xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho ông Lương Ngọc T1 theo hợp đồng tặng cho ngày 06/10/2007. Như vậy, nhà xây và diện tích đất nói trên tính đến ngày 06/01/2007 thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của ông Lương Ngọc T1. Ngày 01/01/2023, ông T1 đã ký hợp đồng cho bà Phạm Kim T thuê nhà, đất và có thỏa thuận rõ bà T được quyền cho thuê lại trong thời gian thuê.

Căn cứ vào thỏa thuận này, bà T là người có quyền khai thác, sử dụng tài sản thuê, bao gồm cả quyền cho thuê lại.

Do đó, việc bà T ký hợp đồng cho ông Huỳnh Văn P thuê lại nhà, đất vào ngày 30/6/2023 là phù hợp với quyền của bên thuê tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu, không vi phạm điều cấm của pháp luật. Hợp đồng thuê nhà giữa bà T và ông P được xác lập trên cơ sở tự nguyện, các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nội dung thỏa thuận về đối tượng, giá thuê, thời hạn, phương thức thanh toán rõ ràng; tài sản cho thuê là có thật và đã được giao trên thực tế.

Do đó, hợp đồng đã đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Đối với ý kiến của ông P cho rằng, hợp đồng thuê nhà phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực, xét thấy pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà trong trường hợp này phải công chứng, chứng thực, nên việc hợp đồng không được công chứng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng. Từ các phân tích trên, có căn cứ xác định hợp đồng thuê nhà ký ngày 30/6/2023 giữa bà Phạm Kim T và ông Huỳnh Văn P là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật. [4.2]. Xét yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn P về việc yêu cầu tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bà Phạm Kim T và ông Huỳnh Văn P ký ngày 30/6/2023, nhận thấy: Ngày 30/6/2023, bà Phạm Kim T và ông Huỳnh Văn P có giao kết hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê 05 năm kể từ ngày 30/6/2023 đến ngày 30/6/2028. Sau khi ký kết, các bên đã thực hiện việc giao nhận nhà và ông P đã sử dụng nhà vào mục đích 7 kinh doanh trong một thời gian. Như vậy, hợp đồng thuê nhà đã phát sinh hiệu lực và đang trong thời hạn thực hiện. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, sau khi hết kỳ thanh toán đầu tiên (trả tiền thuê nhà của 6 tháng đầu), ông P không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền nhà thuê của 6 tháng tiếp theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, đồng thời tự ý dọn toàn bộ tài sản ra khỏi nhà, không thông báo cho bà T và không thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng. Hành vi này thể hiện ông P đã đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, làm cho hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện trên thực tế, mặc dù thời hạn thuê vẫn còn đến ngày 30/6/2028. Mặt khác, sau khi ông P rời khỏi nhà thuê, bà T đã nhận lại nhà và trực tiếp quản lý, sử dụng từ cuối năm 2023 đến nay, thể hiện các bên không còn tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký. Căn cứ quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, có cơ sở xác định hợp đồng thuê nhà giữa bà Phạm Kim T và ông Huỳnh Văn P đã chấm dứt trên thực tế trước thời hạn do hành vi đơn phương của ông P.

Tuy nhiên, để xác định rõ tình trạng pháp lý của hợp đồng và làm cơ sở giải quyết các quyền, nghĩa vụ liên quan, cần thiết tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bà Phạm Kim T và ông Huỳnh Văn P ký ngày 30/6/2023.

Do đó, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông P về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. [4.2]. Xét yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn P về việc yêu cầu tòa án tuyên buộc bà Phạm Kim T trả cho ông P số tiền 31.000.000 đồng, trong đó 21.000.000 đồng trả 6 tháng tiền thuê nhà và 10.000.000 đồng tiền đặt cọc, HĐXX thấy rằng: Căn cứ Hợp đồng thuê nhà ngày 30/6/2023 được các bên ký kết hợp pháp, tại Điều 2 của hợp đồng, các bên đã thỏa thuận rõ nghĩa vụ của bên thuê là ông P phải thanh toán tiền thuê nhà theo định kỳ 06 tháng/lần. Thực tế, sau khi hết kỳ thanh toán đầu tiên, ông P không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của kỳ tiếp theo, đồng thời tự ý dọn toàn bộ tài sản ra khỏi nhà thuê, không thông báo cho bà T và cũng không thực hiện việc thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận. Hành vi nêu trên thể hiện ông P đã không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ của bên thuê và tự ý chấm dứt hợp đồng trái quy định pháp luật. Theo khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Đồng thời, theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trái pháp luật thì không được hưởng quyền lợi từ việc chấm dứt hợp đồng đó. 8 Đối với số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong vụ án này, ông P là bên vi phạm nghĩa vụ và tự ý chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, nên khoản tiền đặt cọc nêu trên thuộc về bà Phạm Kim T, do đó, yêu cầu của ông P đòi lại số tiền này là không có căn cứ chấp nhận. Đối với số tiền 21.000.000 đồng là tiền thuê nhà của 06 tháng đầu, đây là khoản tiền ông P đã thanh toán tương ứng với thời gian đã nhận và sử dụng nhà thuê, nên không có căn cứ để buộc bị đơn hoàn trả.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở xác định lỗi hoàn toàn thuộc về ông Huỳnh Văn P trong việc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và tự ý chấm dứt hợp đồng.

Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của ông P về việc buộc bà Phạm Kim T trả số tiền 31.000.000 đồng là không có căn cứ, cần bác toàn bộ. Đối với tài sản nhà và đất bà T cho ông P thuê, bà T đã quản lý sử dụng, bà T không có yêu cầu gì nên không đề cập giải quyết.

[6] Về án phí: - HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà, do vậy bà Phạm Kim T phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm không giá nghạch. - HĐXX không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn P về biệc buộc bà T hoàn trả cho ông P số tiền 31.000.000 đồng nên ông P phải chịu 1.550.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm theo mức: 31.000.000 đồng x 5% = 1.550.000 đồng. Ông P được khấu trừ 1.075.000 đồng tiền tạm ứng án phí mà ông P đã nộp tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk theo biên lai thu số 0000409 ngày 13/01/2026. Ông Huỳnh Văn P còn phải nộp 475.000 đồng (bốn trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

[7] Xét quan điểm và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk tại phiên tòa là có căn cứ, đúng pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ quan điểm của Viện kiểm sát.