Bản án 12/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Quan hệ tranh chấp giữa các đương sự phát sinh từ giao dịch dân sự liên quan đến đất đai và tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất), phần đất tranh chấp và bị đơn có cùng địa chỉ ấp R, xã P, thành phố Cần Thơ, quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết được quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26, Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa vắng mặt Luật sư Võ Hoàng A là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn.

Tuy nhiên, Luật sư có gửi trước bản luận cứ bảo vệ cho bị đơn, việc vắng mặt của Luật sư không ảnh hưởng việc xét xử vụ án.

Xét thấy, phiên tòa đã mở lần hai, Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự vẫn tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với những người vừa nêu.

[2] Kết quả thẩm định, định giá tài sản: * Theo đo đạc thực tế của Tòa án phần đất tranh chấp đều Tọa lạc ấp R, xã P, thành phố Cần Thơ gồm: - Phần đất do bà Quách Thị L đang quản lý sử dụng tại thửa 136 (51), tờ bản đồ 06, diện tích theo hồ sơ địa chính 4.098m2, diện tích thực tế tranh chấp 4.094m2 (chưa bao gồm phần tranh chấp với bà Tô Xuân K), phần đất này hiện do ông Quách Văn B (cha ruột bị đơn) đứng tên quyền sử dụng, trên đất có căn nhà tường do bà L xây dựng và các công trình phụ, cây trồng trên đất. - Phần đất do ông Quách Thanh V, bà Quách Ngọc D quản lý (cố cho ông Quách L2 đã được giải quyết ở vụ án khác) tại thửa 206 (187), tờ bản đồ 06 (68), có diện tích theo hồ sơ địa chính 2.751m2, diện tích thực tế đo đạc 2.725,2m2, phần đất này hiện do bà Quách Thị L đứng tên quyền sử dụng đất. - Phần đất do Bà Tô Xuân K quản lý (đang tranh chấp ranh với đất bà L quản lý tại thửa 136) tại thửa 253, tờ bản đồ 68, diện tích theo hồ sơ địa chính 1.000m2, diện tích đo đạc thực tế theo bà K chỉ ranh 462,8m2 (chưa bao gồm phần tranh chấp với bà Quách Thị L). - Phần đất tranh chấp ranh giữa bà Quách Thị L và bà Tô Xuân K có diện tích 16,7m2. 5 * Theo thỏa thuận ngày 25/8/2025 các đương sự có mặt thống nhất thỏa thuận thửa 136 loại đất ruộng hoặc trồng màu có giá 75.000.000 đồng/01 công tầm cấy, loại đất ở có giá 300.000 đồng/m2; thửa 253 loại đất ruộng có giá 75.000.000 đồng/01 công tầm cấy và thửa 206 loại đất ruộng có giá 75.000.000 đồng/01 công tầm cấy. Ngoài ra còn thỏa thuận về giá trị tài sản là động sản trên đất do bà L quản lý.

Tuy nhiên, sau đó bị đơn thay đổi và yêu cầu Tòa án trưng cầu định giá tài sản. * Theo chứng thư thẩm định giá số 219/2026/21/BĐS-TĐ, ngày 30/01/2026 của Công ty Cổ phần Đ kết luận: - Thửa 136 (51), tờ bản đồ 06 có tổng giá trị 570.137.600 đồng (trong đó đất ở 71.600.000 đồng, đất trồng cây hàng năm ngoài hành lang lộ giới 454.185.600 đồng và đất trồng cây hàng năm trong hành lang lộ giới 44.352.000 đồng. Ngoài ra, công trình xây dựng trên đất tổng giá trị 299.634.682 đồng, cây trồng tổng giá trị 10.360.000 đồng. - Thửa 206 (187), tờ bản đồ 06 (68), có tổng giá trị 302.497.200 đồng.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà L và yêu cầu phản tố của bị đơn ông V, bà D thấy rằng: Nguyên đơn Quách Thị L yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa bà Quách Thị L và ông Quách Văn B xác lập vào năm 1999, đối với thửa đất 136, tờ bản đồ số 06, diện tích 4.079,6m2, đất toạ lạc tại ấp R, thị trấn P, huyện T, tỉnh Sóc Trăng. Đối với thửa đất bà L đứng tên thửa đất số 206, tờ bản đồ 06, diện tích 2.725,3m2, toạ lạc ấp R, thị trấn P, huyện T, tỉnh Sóc Trăng bà L đồng ý chuyển tên cho bị đơn tiếp tục sử dụng. Ngược lại, bị đơn ông Quách Thanh V và bà Quách Ngọc D cho rằng thửa đất số 136, tờ bản đồ 06, diện tích 4.098m2 toạ lạc ấp R, thị trấn P, huyện T, tỉnh Sóc Trăng, có nguồn gốc của cha mẹ ông bà là ông B, bà G nhận chuyển nhượng từ người khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ ông Quách Văn B ngày 07/6/2006. Từ khi ông B, bà G còn sống cho đến khi chết chưa từng thoả thuận đổi thửa đất trên với bà Quách Thị L. Hiện tại bà L đang sinh sống trên phần đất của ông B, bà G để lại cho bà D, ông V tại thửa đất số 136 là vì tình nghĩa do bà L là cô ruột của bà D, ông V. Bà L nói đổi đất nhưng không có giấy tờ chứng minh là có thoả thuận trao đổi đất. Bà D, ông V là người giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất thì bị bà L chiếm, nay yêu cầu bà L trả lại thửa đất số 136, trường hợp Tòa án công nhận việc chuyển đổi đất là có thật thì yêu cầu trả phần diện tích đất chênh lệch sau khi đã trừ đi diện tích thực tế tại 02 thửa đất 136 và 206.

Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông V, bà D đều không thừa nhận có việc đổi đất giữa bà L và ông B.

Tuy nhiên, trong vụ án trước đây Tòa án hai cấp tỉnh Sóc Trăng đã giải quyết tại Bản án phúc thẩm số 234/2023/DS-PT ngày 18/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng và Bản án sơ thẩm số 50/2023/DS-ST ngày 11/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị, tỉnh Sóc Trăng, trong phần trình bày của các đương sự trong hai bản án trên, cũng như biên bản lấy lời khai ngày 05/5/2022 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị thì cả ông V, bà D đều trình bày việc đổi đất giữa ông B và bà L có thật, trong đó thửa 6 136 diện tích 4.079,6m2 là ông B đổi cho bà L và nhận lấy thửa 206 của bà L canh tác. Tại phiên tòa ông V và người đại diện theo ủy quyền trình bày không có việc đổi đất nhưng không giải thích được lý do vì sao thửa đất của ông B đứng tên lại do bà L sử dụng và thửa đất bà L đứng tên lại do ông B sử dụng đem cầm cố cho người khác. Mặt khác, bà L đã có quá trình sử dụng đất lâu dài, cất nhà kiên cố, trồng cây lâu năm trên đất từ khi ông B còn sống, cả gia đình ông B, ông V, bà D đều không phản đối hoặc có tranh chấp đối với diện tích đất bà L sử dụng. Điều này cho thấy trên thực tế giữa ông B và bà L đã có thỏa thuận đổi đất cho nhau là sự thật. Bà L trình bày quá trình sử dụng đất sở dĩ chưa đăng ký chuyển tên từ ông B qua cho bà cũng như từ bà qua cho ông B là trước đây các thửa đất đều thế chấp cho ngân hàng và điều này đã được chứng minh trong hai bản án nêu trên. Bị đơn yêu cầu trong trường hợp Tòa án công nhận hợp đồng chuyển đổi đất thì buộc nguyên đơn phải trả lại diện tích đất chênh lệch dư sau khi cấn trừ diện tích giữa hai thửa đất.

Xét thấy, thời điểm đổi đất thì ông B còn sống và biết rằng diện tích đất của ông B lớn hơn so với diện tích đất của bà L đổi cho ông.

Tuy nhiên, ông B tự nguyện đổi do là chị em ruột, khi bà L cất nhà và sử dụng đất từ khi đổi thì ông B cũng không có ý kiến phản đối, điều này cho thấy ông B đã chấp nhận đổi ngang và không quan tâm đến diện tích đất chênh lệch giữa hai thửa đất đổi. Bị đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc đổi đất là tạm thời cũng như có thỏa thuận việc phải trả lại diện tích đất dư nếu có chênh lệch.

Xét thấy, các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế, tuy không có thỏa thuận bằng văn bản; các bên đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đất đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng, nên căn cứ khoản 2 Điều 3 (tương ứng với khoản 1 Điều 106; khoản 1 Điều 167); Khoản 2 Điều 170 (tương ứng với khoản 2 Điều 221). Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế; các bên có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển đổi. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

[4] Xét yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tô Xuân K, bà K có phần đất ruộng diện tích 1.000m2 thửa 253, nằm giáp ranh đất do bà L sử dụng tại thửa 136, có nguồn gốc của cha ruột bà tặng cho, giáp ranh hai thửa đất trước đây có bờ ranh.

Tuy nhiên, từ năm 2017 bà L lại phá bờ ranh và lấn sang phần đất ruộng của bà K dần dần và đến nay đã lấn chiều ngang khoảng 0,5m dài khoảng 45m. Bà K yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà L trả lại phần đất lấn chiếm có diện tích chiều ngang khoảng 0,5m dài khoảng 45m tại thửa 253. Tại phiên tòa bà L không thừa nhận có việc lấn chiếm ranh đất như bà K trình bày.

Xét thấy, giữa hai thửa đất 253 (của bà K) và thửa 136 (bà L sử dụng) hiện nay chỉ có một bờ đất nhỏ giữa hai bên, ngoài ra, không có cột mốc nào thể hiện ranh giới giữa hai bên, tại phiên tòa bà K cũng trình bày, khi bà được cấp quyền sử dụng đất thì nhà nước cũng không tiến hành đo đạc, bà K cho rằng quá trình sử dụng bà L lấn đất nhưng cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, do đó yêu cầu của bà K đòi bà L trả lại đất là chưa đủ cơ sở, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. 7

[5] Qua phân tích nêu trên, xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 – Cần Thơ là có cơ sở chấp nhận. Lập luận của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là chưa đủ cơ sở, nên không được chấp nhận.

[6] Về án phí sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch 300.000 đồng, ngoài ra yêu cầu phản tố của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch 300.000 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp tổng cộng 600.000 đồng theo các biên lai thu số 0003979 và 0003978 ngày 17/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạnh Trị, tỉnh Sóc Trăng, bị đơn đã nộp đủ án phí. Nguyên đơn là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí nên không xử lý. Do yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tô Xuân K không được chấp nhận nên bà K phải chịu án phí không có giá ngạch 300.000 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001901 ngày 07/8/2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ. Bà K đã nộp xong án phí.

[7] Về chi phí đo đạc, thẩm định, định giá tài sản: Do yêu cầu của bà L được chấp nhận nên ông V, bà D phải chịu toàn bộ chi phí đo đạc, thẩm định liên quan đến phần tranh chấp hợp đồng chuyển đổi đất với bà L. Do yêu cầu phản tố của ông V, bà D không được chấp nhận nên ông V, bà D phải chịu chi phí định giá tài sản. Do yêu cầu độc lập của bà K không được chấp nhận nên bà K phải chịu chi phí thẩm định trong phần tranh chấp ranh đất với bà L. Các chi phí cụ thể được tính toán như sau: - Buộc bị đơn ông Quách Thanh V và bà Quách Ngọc D có nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định số tiền 6.520.720 đồng và chi phí định giá tài sản số tiền 13.200.000 đồng, tổng cộng số tiền 19.720.720 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng chi phí tố tụng bị đơn ông Quách Thanh V và bà Quách Ngọc D đã nộp 22.000.000 đồng, còn lại số tiền 2.279.280 đồng hoàn trả cho ông V, bà D theo thông báo của Tòa án. - Buộc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tô Xuân K có nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định số tiền 2.053.080 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng chi phí tố tụng bà Tô Xuân K đã nộp 8.000.000 đồng, còn lại số tiền 5.946.920 đồng hoàn trả cho bà K theo thông báo của Tòa án. - Hoàn trả cho bà Quách Thị L tiền chi phí tố tụng tổng số tiền 12.900.000 đồng theo thông báo của Tòa án.

[8] Đương sự được quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.