Bản án 115/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thâm tra tại phiên tòa, nghe ý kiên tranh luận của các đương sự và ý kiên phát biêu của đại diện Viện kiêm sát nhân dân tỉnh Ca Mau, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông H được nộp trong hạn luật định và thuộc trường hợp miễn nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Căn cứ Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự, được chấp nhận để xét xử theo thủ tục phúc thâm.

[2] Về xác định quan hệ tranh chấp: ông H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố đất giữa ông H và ông Đ; yêu cầu ông T, ông T1, bà M là những người thừa kế của ông Đ trả 05 lượng vàng 24K mà ông H đã nhận cầm cố đất của ông Đ.

Do đó, quan hệ tranh chấp được xác định là "Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại". Tòa án cấp sơ thấm xác định quan hệ tranh chấp là "Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất" là còn thiếu sót nên Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa án sơ thẩm về xác định quan hệ tranh chấp.

[3] Về tính pháp lý của hợp đồng cầm cố: Giao dịch "Biên nhận cố đất" ngày 09/02/2017 âm lịch giữa ông Vũ Minh H và ông Lý Văn Đ về bản chất là việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vàng Theo quy định của pháp luật đất đai, hình thức "cầm cố" đất giữa các cá nhân không được pháp luật công nhận, do đó giao dịch này vô hiệu về mặt hình thức và nội dung. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[4] Xét kháng cáo của nguyên đơn về việc đòi lại 05 lượng vàng 24K: [4.1] Phía bị đơn thừa nhận ông Lý Văn Đ có nhận của ông Vũ Minh H 05 lượng vàng 24K từ việc cầm cố 7,5 công đất. Đây là tình tiết được các bên thừa nhận nên không cần phải chứng minh. [4.2] Theo quy định về nghĩa vụ chứng minh, bị đơn cho rằng đã trả vàng cho nguyên đơn thì phải có nghĩa vụ chứng minh việc đã trả vàng. Phía bị đơn cho rằng ông Đ đã trả xong vàng nhưng không cung cấp được bất cứ chứng cứ, biên nhận hay tài liệu nào chứng minh việc giao nhận vàng để thanh toán khoản nợ nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn cũng không xác định được đã trả vàng hay chưa, bị đơn chỉ lập luận cho rằng do ông Đ quản lý đất nên đã trả vàng cho ông H.

Tuy nhiên, việc bị đơn suy diễn từ việc quản lý đất để khẳng định đã trả nợ là không có căn cứ. Cụ thể: 4 [4.2.1] Việc ông Đ hay các bị đơn đang quản lý, sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đã trả xong vàng. Ông H trình bày lý do ông Đ quản lý đất là do thuê lại của ông H (trước đó là ông L thuê). Trong giai đoạn xét xử phúc thẩm, ông H có cung cấp "Tờ trình bày" đề ngày 13/01/2026, trong đó có xác nhận của ông Huỳnh Chí L1 (là người được ông Đ thuê phun thuốc, bón phân hàng năm trên đất), ông Trần Hoàng V (là người làm ruộng gần phần đất của ông Đ, khi đó có hỏi thuê đất của ông H) và ông Trần Văn M1 (là người thuê lại đất của ông Đ sau khi ông H cho ông Đ thuê), các ông đều xác định năm 2018 ông Đ có thuê lại đất của ông H. Tại các biên bản xác minh cùng ngày 30/01/2026, ông Nguyễn Văn T3 (là Phó Trướng ấp C, xã K, huyện U (nay là ấp A, xã K)), bà Nguyễn Thị K1 (người sinh sống tại địa phương) đều xác định việc ông H có nhận cầm cố đất của ông Đ, đến năm 2018 ông H cho ông Đ thuê lại đất cho đến khi ông Đ chết.

Căn cứ vào lời trình bày của ông H và những người dân sinh sống tại địa phương, có cơ sở xác định việc ông Đ quản lý đất là do thuê lại từ ông H, không phải do đã trả vàng, nhận lại đất như phía bị đơn lập luận. [4.2.2] Ngoài ra, ông H có cung cấp đoạn video clip được quay vào ngày 28/11/2022, nội dung thể hiện việc trao đổi giữa ông H và ông Đ liên quan đến khoản nợ của ông Đ, ông Đ có nói sẽ trả dần cho ông H. Ông H xác định nội dung video clip này là quay lại việc ông H đến đòi nợ số vàng mà ông Đ đã cầm cố đất, ông Đ hứa trả dần cho ông H. Ngoài khoản nợ vàng này ra thì ông Đ không còn nợ ông H khoản nào khác. [4.2.3] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022 diện tích 1.194,7 m2: Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, tại tờ "Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 01/10/2015" thể hiện ông H có nhận chuyển nhượng của ông Đ diện tích đất 800m?, đất có tứ cạnh: hướng Đông giáp lộ xe dài 20m, hướng Tây giáp Lý Văn L dài 20m, hướng Nam giáp Lý Văn Đ dài 40m, hướng Bắc giáp Lý Văn Đ dài 40m, giá chuyển nhượng 300.000.000 đồng. Ông H xác định năm 2015, ông H có nhận chuyển nhượng đất của ông Đ đúng như nội dung tờ Hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên. Tại thời điểm chuyển nhượng, ông đã giao đủ tiên cho ông Đ và đã nhận đât sử dụng.

Tuy nhiên, do giây chứng nhận quyền sử dụng đất ông Đ đang thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng nên các bên chưa làm thủ tục để chuyển tên. Đến năm 2022, ông Đ lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng về nên ông và ông Đ làm lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 14/3/2022 để hợp thức hóa, chuyển quyền sử dụng đất ông Đ đã chuyển nhượng qua cho ông. Về lý do có sự khác nhau về diện tích đất chuyển nhượng giữa hại Hợp đồng là do khi chuyển nhượng hai bên chỉ ước chừng, khi đo đạc thực tế để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có chênh lệch (cụ thể chênh lệch về chiều dài từ lộ xe đến đất của ông L). Đối với diện tích ông H nhận cầm cố là diện tích đất ruộng, không nằm trong phần diện tích đất ông H đã chuyển nhượng năm 2015. Xét lời trình bày của ông H là phù hợp với biên bản xem xét, thâm định tại chô ngày 30/01/2026; phù hợp với Giây chứng nhận quyền sử dụng đất của ông L 5 Văn Đ thể hiện ngày 13/3/2015 ông Đ thế chấp quyền sử dụng đất với Ngân hàng N chi nhánh huyện U; phù hợp với Công văn số 272/NHNo.UM ngày 28/01/2026 của Ngân hàng N chi nhánh U xác định ông Đ đã nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 21/02/2022. Đồng thời, đối chiếu tứ cạnh diện tích đất trong hai hợp đồng chuyên nhượng nêu trên là trùng khớp với nhau.

Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022 nhằm để hợp thức hóa đối với giao dịch chuyển nhượng đất vào năm 2015 giữa ông H và ông Đ như ông H đã trình bày. Tòa án câp sơ thâm chỉ căn cứ vào việc diện tích đât trong 02 hợp đông chuyên nhượng khác nhau đê cho răng có việc chuyên nhượng đât giữa các bên vào năm 2022, từ đó xác định ông Đ đã trả lại vàng cho ông H mà không xem xét toàn diện về tứ cạnh diện tích đất chuyển nhượng trong hai hợp đồng, hiện trạng đất thực tế ông H sử dụng, chưa làm rõ lý do có hai hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến nhận định sai lầm.

[5] Về trách nhiệm của những người thừa kế: Nguyên đơn và bị đơn đều xác định, ông Lý Văn Đ chết để lại di sản là quyền sử dụng đất diện tích 2371,1m2 được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 870599 (số vào sổ: CS00899) ngày 01/4/2022 cho ông Lý Văn Đ và quyền sử dụng đất diện tích 7383,5m2 được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 870597 (số vào sổ: CS00900) ngày 01/4/2022 cho ông Lý Văn Đ; 01 nhà cấp 04 năm trên diện tích đât nêu trên. Nhà và đât hiện do những người thừa kê di sản của ông Đ là ông Lý Công T, ông Lý Quôc T1 và bà Nguyên Tuyêt M đang quản lý Theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Do đó, cần buộc ông T, ông T1 và bà M có nghĩa vụ trả lại 05 lượng vàng 24K cho ông H. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thấm có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Vũ Minh H, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, buộc ông T, ông T1 và bà M có nghĩa vụ trả cho ông H 05 lượng vàng 24K trong phạm vi di sản thừa kế do ông Đ để lại. Đối với yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố đất của nguyên đơn, xét thấy do giao dịch cầm cố đất không có hiệu lực ngay từ thời điểm ký kết nên thuộc trường hợp vô hiệu. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Xét thấy, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện này là phù hợp nên Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận.

[6] Về chi phí tố tụng: do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên ông T, ông T1 và bà M phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ số tiền 800.000 đồng. Do ông H đã nộp tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ nên ông T, ông T1 và bà M có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông H số tiền này.

[7] Về án phí: Do chấp nhận kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm nên nghĩa vụ chịu án phí được xác định lại theo quy định pháp luật. 6

[8] Đối với đề nghị của Đại diện Viện kiếm sát nhân dân tỉnh Cà Mau là phù hợp nên được chấp nhận. Vì các lễ trên,