Bản án 06/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Tóm tắt nhanh
Trích nguyên văn đoạn đầu phần Quyết định
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Ban Quản trị toà nhà 71 Nguyễn Chí T. Địa chỉ: Số G N, phường L, quận Đ (Nay là: Phường G), Thành phố Hà Nội.
Nhận định của Tòa án
[1]. Về tố tụng: - Tòa án cấp sơ thẩm tuân thủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. - Người kháng cáo thực hiện quyên kháng cáo trong thời hạn luật định. - Người kháng cáo là BQT tòa nhà 71 Nguyễn Chí T đã được tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 949/2025/QĐ-PT ngày 10/12/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 984/2025/QĐ-PT ngày 18/12/2025 của TAND Thành phố Hà Nội và được Tòa án triệu tập hợp lệ đến phiên tòa phúc thâm lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do; không có đơn xin xét xử vắng mặt và không ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng theo quy định pháp luật. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử xác định BQT tòa nhà 71 Nguyễn Chí T đã từ bỏ kháng cáo và đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T.
[2]. Vê Nội dung: 4 2.1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T. 2.2. Xét kháng cáo của bà Phạm Thị H. Hội đồng xét xử thấy: Ngày 15/09/2023, giữa bà Phạm Thị H với BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T là chủ thể có năng lực hành vi dân sự đã ký HĐTMB số 1509 thuê mặt bằng để kinh doanh quán café phù hợp với các quy định tại các Điều 472,473,474, 481,482 Bộ luật dân sự năm 2015. Cấp sơ thẩm xác định HĐTMB số 1509 hợp pháp và có hiệu lực thi hành đối với các bên là đúng pháp luật. Trước khi ký HĐTMB số 1509 ngày 15/09/2023 thì BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T nhiệm kỳ cũ đã ký HĐTMB ngày 01/11/2020 với thời hạn là đến hết 31/01/2026. Tuy nhiên ngày 31/07/2023 thì BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T nhiệm kỳ cũ đã ban hành Quyết định số 3107/2023/QĐ-BQT về việc dừng HĐTMB ngày 01/11/2020 kể từ ngày 31/07/2023. Các bên không có tranh chấp về việc dừng HĐTMB ngày 01/11/2020. Ngày 15/09/2023 ông Bạch Đăng S là trưởng ban BQT toà nhà 71 N theo Quyết định số 19/QĐ-UBND ngày 08/3/2023 của UBND phường L tiếp tục ký HĐTMB số 1509. Bà H tiếp tục kinh doanh café tại mặt bằng như đã được bàn giao theo HĐTMB ngày 01/11/2020. Nhưng kể từ tháng 7/2024 cho đến cuối năm 2024, một số cư dân Tòà nhà 71 Nguyễn Chí T có đơn đề nghị thanh tra một số sai phạm và làm thất thoát tài chính của BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T nhiệm kỳ 2020 -2023. Đơn đề nghị có chữ ký của 09 người dân sống tại toà nhà, có dấu giáp lai của BQT đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T. Căn cứ đơn đề nghị của cư dân, các cơ quan chức năng đã có những buổi làm việc để xác minh làm rõ các đề nghị của người dân. Tuy nhiên cũng gây cản trở ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bà H. Do hoàn cảnh thay đổi dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện HĐTMB số 1509. Ngày 23/01/2025 bà H đã có văn bản " ĐỀ NGHỊ THANH LÝ HỢP ĐỒNG VÀ ĐỀN BÙ" gửi BQT toà nhà 71 N. Từ 17 h 30 đến 19 h ngày 23/01/2025; BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T và bà H đã có buổi họp và tại Biên bản làm việc có nội dung: Ngoài việc bà H có văn bản " ĐỀ NGHỊ THANH LÝ HỢP ĐÔNG VÀ ĐÊN BỪ" thì tại buổi họp bà H đã trình bày thông báo chính thức đóng quán từ hôm nay. Các thành viên BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T kết luận: "Đồng ý không tính tiền từ thời điểm bà H dán thông báo ngừng kinh doanh tại quán" Đối chiếu với quy định tại Điều 420 và 422 Bộ luật dân sự năm 2015. Xác định các bên đã thừa nhận hoàn cảnh thay đổi, khó khăn cho việc thực hiện nên phải chấm dứt thực hiện HĐTMB số 1509 là có căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu Tuyên HĐTMB số 1509 vô hiệu do vi phạm điều kiện thực hiện và do lỗi của BQT toà nhà 71 N theo yêu cầu của bà H là có căn cứ. 5 Cấp sơ thấm chỉ buộc BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T hoàn trả cho bà H số tiền 35.000.000 đồng; bao gồm 14.000.000 đồng tiền thuê tháng 02/2025, tháng 03/2025 mà bà H đã trả nhưng đã ngừng kinh doanh theo Biên bản làm việc ngày 23/01/2025 và 21.000.000 đồng tiền bà H đã đặt cọc; không buộc BQT toà nhà 71 Nguyễn Chí T phải bôi thường 21.000.000 đồng tiền phạt cọc là đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên cấp sơ thẩm không áp dụng các Điều luật của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hoàn trả tiền đạt cọc; về chấm dứt Hợp đồng mà tuyên Hợp đồng hết hiệu lực là không đầy đủ chính xác.
Từ những phân tích trên: Không chấp nhận kháng cáo đề nghị được bồi thường thêm 21.000.000 đồng của bà H. Nhưng cần sửa bản án sơ thẩm tuyên: Xác định HĐTMB số 1509 chấm dứt kế từ ngày 23/01/2023 và bổ sung các Điều 328,420,422 Bộ luật dân sự năm 2015 cần áp dụng. Quan điểm đề nghị hủy bản án sơ thẩm của Kiểm sát viên không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
[3] Về án phí: Giữ nguyên về nghĩa vụ phải chịu án phí dân sơ thẩm của cấp sơ thấm. Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tạm ứng án phí phúc thấm đã nộp được đối trừ với nghĩa vụ án phí dân sự sơ thẩm phải chịu
Quyết định
Căn cứ vào: - Các Điều 147,148 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; - Các Điều 328,420,422,472,474,481,482 Bộ luật dân sự năm 2015; - Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Xử:
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Ban Quản trị toà nhà 71 Nguyễn Chí T. Địa chỉ: Số G N, phường L, quận Đ (Nay là: Phường G), Thành phố Hà Nội.
2. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phạm Thị H. Sửa bản án dân sự sơ thấm số 584/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của TAND khu vực 2 - Hà Nội 2.1. Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thị H đề nghị tuyên Hợp đồng thuê mặt bằng số 1509/2023/HĐ - MB Nhà GAS trung tâm ngày 15/09/2023 vô hiệu do lỗi của B1 Quản trị tòà nhà 71 Nguyễn Chí T. Tuyên bố Hợp đồng thuê mặt bằng số 1509/2023/HĐ - MB Nhà GAS trung tâm ngày 15/09/2023 chấm dứt kể từ ngày 23/01/2025. 2.2. Buộc B1 Quản trị toà nhà 71 Nguyễn Chí T. Địa chỉ: Số G N, phường L, quận Đ (Nay là: Phường G), Thành phố Hà Nội phải thanh toán cho bà Phạm Thị H số tiền 35.000.000 (Ba mươi lăm triệu) đồng; trong đó bao gồm 14.000.000 đồng 6 tiền thuê tháng 02/2025, tháng 03/2025 bà H đã trả trước và 21.000.000 đồng tiền bà H đã đặt cọc. Kế từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án. Nếu bên phải thi hành án nghĩa vụ trả tiền chưa thi hành xong khoản tiền phải trả thì bên phải thi hành án nghĩa vụ trả tiền còn phải chịu lãi đối với khoản tiền chưa thi hành xong theo mức lãi suất 10%/năm đối với số tiền còn phải thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của , trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên tự thỏa thuận khác không trái với pháp luật. 2.3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thị H đề nghị buộc B1 Quản trị toà nhà 71 Nguyễn Chí T phải chịu phạt cọc số tiên 21.000.000 đồng.
3. Về án phí: 3.1. Buộc bà Phạm Thị H phải chịu 1.050.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Được đối trừ với 525.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án ký hiệu BLTU/23 số 0026699 ngày 06/6/2015 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Đống Đa (Nay là: Phòng thi hành án dân sự khu vực 2- Hà Nội) và 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án ký hiệu BLTU/2SE số 0011609 ngày 14/10/2025 tại Thi hành án dân sự Hà Nội. Còn phải nộp tiếp 225.000 (Hai trăm hai mươi lăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thâm. 3.2. Buộc B1 Quản trị tòà nhà 71 Nguyễn Chí T. Địa chỉ: Số G N, phường L, quận Đ (Nay là: Phường G), Thành phố Hà Nội phải chịu 1.750.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Được đối trừ với 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án ký hiệu BLTU/25E số 0011714 ngày 14/10/2025 tại Thi hành án dân sự Hà Nội. Còn phải nộp tiếp 1.450.000 (Một tỷ, bôn trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm. Trường hợp bản án có hiệu lực pháp luật được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành