Bản án 144/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng tín dụng

[1] Theo đơn khởi kiện và các chứng cứ đã thẩm tra cho thấy, các bên Tranh chấp hợp đồng tín dụng, yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Toà án nhân dân khu vực 1 đã thụ lý là đúng thẩm quyền và xác định đúng quan hệ tranh chấp theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. 6

[2] Theo nội dung đơn kháng cáo của ông Lý Hồng P và theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Toà án cấp P1 thẩm xem xét lại hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông K sang ông D, hợp đồng chuyển nhượng từ ông D sang bà T và hiệu lực thế chấp quyền sử dụng của bà T với Ngân hàng Phương Đông.

[3] Bản chất của giao dịch ngày 25/01/2018 giữa ông Lý Hồng P và ông Võ Trọng K thực chất là một hợp đồng vay tiền trị giá 130.000.000 đồng (Bút lục 247). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được lập ra chỉ là một hình thức cầm cố nhằm che giấu cho khoản vay này. Căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo đó bị vô hiệu. Về hậu quả pháp lý, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Hai bên hoàn toàn không có việc chuyển giao quyền sử dụng đất trên thực tế. Do Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/01/2018 vô hiệu là đúng pháp luật.

[4] Trên thực tế, thửa đất số 110 có hiện trạng bao gồm 06 ngôi mộ (Bút lục 148 - Biên bản thẩm định tại chỗ của Toà án nhân dân quận Ninh Kiều cũ). Khi Tòa án tiến hành thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ vào ngày 12/08/2024, biên bản ghi nhận hiện trạng tài sản không thay đổi so với thời điểm thế chấp và người có mặt ký biên bản là ông Lý Hồng P (chủ đất ban đầu). Điều này chứng tỏ trên thực địa, tài sản vẫn dưới sự quản lý và sử dụng của ông P và có các tài sản trên đất không được ghi nhận trong giấy chứng nhận. Khi ông Nguyễn Hoàng D nhận chuyển nhượng từ ông K, và sau đó bà Lê Kiều T nhận chuyển nhượng từ ông D. Nếu ông D, bà T thực hiện việc mua bán một cách cẩn trọng thì cần đi xem xét, kiểm tra thực địa và sẽ dễ dàng phát hiện ra sự sai lệch giữa giấy tờ với hiện trạng sử dụng đất. Điều đó cho thấy, việc chuyển nhượng mà không kiểm tra thực địa dẫn đến việc không biết có người khác đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất và có tài sản trên đất thì chứng tỏ việc nhận chuyển nhượng chỉ thực hiện trên thủ tục. Từ những tình tiết khách quan này, đối chiếu với quy định về bảo vệ người thứ ba tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, có thể kết luận rằng ông D và bà T không thỏa mãn điều kiện để được coi là bên thứ ba ngay tình. Xuất phát từ việc ông K không đủ tư cách để ký chuyển nhượng theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự và sự việc ông D cũng như bà T nhận chuyển nhượng lại nhưng không thoả mãn điều kiện ngay tình nên các hợp đồng chuyển nhượng từ ông K sang ông D và từ ông D sang bà T cũng vô hiệu. Kháng cáo của ông P về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hai hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là có căn cứ chấp nhận. 7

[5] Hồ sơ thẩm định cho vay của Ngân hàng thể hiện nhiều điểm sai sót nghiêm trọng trong quá trình khảo sát thực địa. Cụ thể, người trực tiếp dẫn nhân viên ngân hàng đi xem xét tài sản thế chấp lại là một người đàn ông không rõ là ai, có địa chỉ ở đâu, hoàn toàn không phải là ông P (người đang quản lý đất), không phải là bà T (người vay vốn và đứng tên trên Giấy chứng nhận), cũng không phải là người được bà T ủy quyền một cách hợp pháp. Bên cạnh đó, việc thẩm định thực tế lại bỏ qua một tình tiết hiện hữu rất rõ ràng trên thửa đất, đó là sự tồn tại của 06 ngôi mộ thuộc gia đình ông K. Những yếu tố khách quan này minh chứng cho việc Ngân hàng đã thực hiện quy trình thẩm định không chặt chẽ, bỏ qua việc xác minh thực tế xem ai đang thực sự quản lý, sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc về ai. Từ việc thẩm định không đầy đủ đã dẫn đến việc không biết có người khác đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất và có tài sản trên đất, nên ngân hàng bị xác định là có lỗi chủ quan. Do vậy, Ngân hàng không thỏa mãn các tiêu chí để được xem là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất buộc phải bị tuyên bố vô hiệu. Kháng cáo của ông P về vấn đề này là có căn cứ.

[6] Từ các phân tích trên, cho thấy, các hợp đồng chuyển nhượng từ ông K sang ông D, từ ông D sang bà T và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng giữa bà T và Ngân hàng Phương Đông là vô hiệu. Trong đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Trọng K và ông Nguyễn Hoàng D thể hiện ông K chuyển nhượng cho ông D 02 thửa đất là 1060 và 110. Thửa đất 1060 không liên quan đến vụ kiện này nên Hội đồng xét xử không đánh giá tính hiệu lực, chỉ tuyên vô hiệu đối với việc chuyển nhượng thửa 110.

[7] Về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, do quá trình giải quyết vụ án từ sơ thẩm đến P1 thẩm, ông K, ông D, bà T đều vắng mặt nên không xác định các ông bà này có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu hay không. Để đảm bảo quyền lợi của ông K, ông D và bà T, cần dành quyền khởi kiện của các đương sự này về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng như quan hệ vay tài sản giữa công P và ông K.

[8] Riêng đối với hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu, Ngân hàng Phương Đông có nghĩa vụ trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lý Hồng P. Ông P có quyền thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình theo luật định.

[9] Về chi phí thẩm định tại chỗ: Do yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu chi phí này theo quy định tại Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự.

[10] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của ông P được chấp nhận nên ông không phải chịu án phí. Ngân hàng Phương Đông chịu án phí không 8 có giá ngạch do yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu được chấp nhận. Các vấn đề này được quy định tại Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[11] Về án phí dân sự P1 thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông P không phải chịu án phí theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự.