Bản án 146/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến các bên đương sự, Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của nguyên đơn còn trong thời hạn luật định và nguyên đơn đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, và kháng cáo của nguyên đơn: [2.1] Nguyên đơn kháng cáo cho rằng việc hợp đồng vô hiệu do lỗi hoàn toàn của bị đơn, nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, không chịu trách nhiệm đối với việc tách thửa và tặng cho đất của bị đơn. Bị đơn đã tự ý tách thửa và tặng cho đất năm 2021, không thông báo và không giải quyết giao dịch cũ trước khi chuyển dịch tài sản, tạo ra tình trạng phức tạp quyền sử dụng đất, ảnh hưởng quyền lợi nguyên đơn. Tòa cấp sơ thẩm đã xác định bị đơn lỗi 60%, nguyên đơn lỗi 40%. [2.2] Bị đơn là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nghĩa vụ đảm bảo điều kiện pháp lý của thửa đất khi giao kết hợp đồng.

Tuy nhiên, tại thời điểm năm 1998, thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật nhưng bị đơn vẫn thực hiện giao dịch và nhận tiền của nguyên đơn. Đồng thời, sau khi giao đất, bị đơn không thực hiện thủ tục sang tên trong thời gian dài, đến năm 2021 còn tự ý tách thửa và tặng cho người khác, xâm phạm quyền lợi của nguyên đơn.

Do đó, bị đơn có lỗi chính làm cho giao dịch vô hiệu. [2.3]

Tuy nhiên, nguyên đơn cũng có một phần lỗi. Sau khi nhận đất từ năm 1998, nguyên đơn không tích cực yêu cầu hoàn tất thủ tục pháp lý, không có biện pháp ràng buộc nghĩa vụ sang tên, đồng thời khi bị đơn đề nghị phối hợp tách thửa vào năm 2021 thì nguyên đơn không hợp tác. Việc này góp phần làm kéo dài tình trạng pháp lý không rõ ràng của thửa đất. 8 Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm có căn cứ xác định nguyên đơn chịu 20% lỗi, bị đơn chịu 80% lỗi. [2.3] Về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu Theo Điều 131 Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Vậy nên, nguyên đơn phải trả lại diện tích đất đã nhận, bị đơn phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại. Căn cứ biên bản định giá tài sản ngày 13/5/2025 của Hội đồng định giá tài sản thì tại thời điểm giải quyết, giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường là 2.344.000.000 đồng, xác định số tiền chênh lệch do trượt giá của thửa đất là 2.344.000.000 đồng – 13.000.000 đồng = 2.331.000.000 đồng. Ông K đã thanh toán số tiền 9.500.000 đồng là đã thực hiện 73% giá trị hợp đồng; mức độ lỗi của ông Y R là 80% nên xác định bồi thường thiệt hại tương ứng là (2.331.000.000 đồng x 73%) x 80% = 1.361.304.000 đồng. Như vậy, số tiền mà bị đơn ông Y R, bà H M phải thanh toán lại cho ông K, bà H N7 tổng cộng là: 9.500.000 đồng + 1.361.304.000 đồng = 1.370.804.000 đồng.

[3] Về án phí: Nguyên đơn, ông K không phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000 đồng đã nộp tại biên lai số 0002212 ngày 13/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.