Bản án 118/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các bị đơn có nơi cư trú ở xã L, Thành phố Hồ Chí Minh và đối tượng tranh chấp là bất động sản ở xã L, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2025), vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 13, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại phiên tòa, các bị đơn vắng mặt không có lý do lần thứ 2 nên Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2025).

[2] Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Viết K về việc yêu cầu: Công nhận “Giấy nhận tiền đặt cọc sang nhượng nhà và đất ngày 23/8/2005” giữa ông Vũ Viết K và bà Nguyễn Thị G có hiệu lực pháp luật: Căn cứ “Giấy nhận tiền đặt cọc sang nhượng nhà và đất ngày 23/8/2005” và các tài liệu, giấy tờ do ông K nộp (bút lục 24 đến 35) và lời trình bày của ông K thì xác định được ngày 23/8/2005, ông Vũ Viết K có đặt cọc 10.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thị G để nhận chuyển nhượng 103,1 m2 đất thuộc thửa đất số 143 (nay là thửa đất số 639), tờ bản đồ số 27 tại Khu tái định cư P, xã P, huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh) và nhà cấp 4 trên đất, với giá 16 cây vàng. Ngày 10/10/2005, ông K thanh toán 1.000.000 đồng; ngày 13/11/2005, ông K thanh toán 6.460.000 đồng; ngày 13/11/2006, ông K thanh toán 39.600.000 đồng; ngày 09/4/2006, ông K thanh toán 99.900.000 đồng; ngày 15/5/2009, ông K thanh toán 4.850.000 đồng; ngày 09/7/2009 và ngày 06/02/2010, ông K thanh toán 2 lần tổng là 14.400.000 đồng và ngày 20/9/2010, ông K thanh toán 10.500.000 đồng. Ông K đã thanh toán đủ cho bà G tổng số tiền nhận chuyển nhượng đất là 186.710.000 đồng. Ngày 09/4/2006, ông K được bà G giao nhà, đất và Sơ đồ vị trí thửa đất do Trung tâm Kỹ thuật Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B xác nhận ngày 30/9/2005 rồi ông K quản lý, sử dụng nhà, đất đến nay. Ngày 10/8/2010 thì 6 người con của bà G gồm: Ông Vũ Văn H2, bà Vũ Thị H3, bà Vũ Thị H, ông Vũ Công T4, ông Vũ Minh T6 và bà Vũ Thị T1 đã có “Đơn khước từ tài sản” có chứng thực của UBND xã P, huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, với nội dung là 6 người con thống nhất khước từ tài sản là 103,1 m2 đất (bà G 5 đã bán cho ông K) để thuận lợi cho việc mua bán đất giữa bà G và ông K và làm thủ tục giấy tờ. Đến ngày 04/01/2012 thì bà G chết. Xét thấy: Bà G và ông K tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng; 2 bên vi phạm về hình thức của hợp đồng nhưng 2 bên đã thi hành được toàn bộ nghĩa vụ (ông K đã trả đủ tiền; bà G đã giao đủ đất và nhà) nên hợp đồng chuyển nhượng nêu trên có hiệu lực mà không cần phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng (căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự và Án lệ số 55). Tại thời điểm bà G và ông K xác lập hợp đồng thì diện tích đất chuyển nhượng là 103,1 m2 theo Sơ đồ vị trí thửa đất do Trung tâm Kỹ thuật Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B xác nhận ngày 30/9/2005 nhưng khi tiến hành đo vẽ trong vụ án này thì diện tích đất thực tế mà ông K đang quản lý sử dụng do nhận chuyển nhượng là 102,8 m2 theo Mảnh trích đo địa chính số 392 - 2024 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận ngày 12/12/2024. Nay ông K cam kết sử dụng 102,8 m2 đất nêu trên do diện tích đất giảm 0,3 m2 so với 103,1 m2 khi xác lập hợp đồng. Căn cứ Hồ sơ thửa đất số 639 nêu trên do UBND huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cung cấp thì hiện nay thửa đất số 639, tờ bản đồ số 27 tại xã L, Thành phố Hồ Chí Minh (cũ là xã P, huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Do đó có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông K: - Công nhận “Giấy nhận tiền đặt cọc sang nhượng nhà và đất ngày 23/8/2005” giữa ông Vũ Viết K và bà Nguyễn Thị G có hiệu lực pháp luật, với nội dung: Bà Nguyễn Thị G chuyển nhượng quyền sử dụng 102,8 m2 đất ở thuộc Khu tái định cư P, xã P, huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là thửa đất số 639, tờ bản đồ số 27 tại xã L, Thành phố Hồ Chí Minh) và nhà cấp 4 trên đất cho ông Vũ Viết K với giá 186.710.000 đồng; ông K đã thanh toán đủ tiền cho bà G; ông K đã nhận đủ đất và nhà cấp 4 trên đất từ ngày 09/4/2006; diện tích 102,8 m2 đất chuyển nhượng theo Mảnh trích đo địa chính số 392 - 2024 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận ngày 12 tháng 12 năm 2024; - Công nhận cho Vũ Viết K được quyền sử dụng 102,8 m2 đất nêu trên. Ông K rút yêu cầu khởi kiện đối với ông Vũ Văn T2 nên đình chỉ xét xử yêu cầu này.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông K tự nguyện chịu án phí là 300.000 đồng nên các bị đơn không phải chịu.

[4] Về chi phí tố tụng (chi phí đo vẽ; xem xét, thẩm định tại chỗ; định giá tài sản và xác minh, thu thập chứng cứ) là: 10.000.000 đồng. Ông K tự nguyện chịu 10.000.000 đồng và đã nộp đủ nên các bị đơn không phải chịu.