Bản án 07/2026/DS-PTTranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Ngọc T làm trong hạn luật định, thủ tục kháng cáo theo đúng quy định của pháp luật nên có cơ sở chấp nhận.

[2] Các đương sự có đơn xin vắng mặt, đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do.

Do đó, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Về nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Ngọc T: [3.1] Về việc xác định tư cách bị đơn trong vụ án: [3.1.1] Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự có cơ sở xác định: Ngày 29/6/2017, Ngân hàng A1 – Chi nhánh T10 (Bên A) và Công ty Cổ phần Đ1 (Bên B) ký kết Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 872/2017/HĐ-BĐGTS có nội dung: Bên A giao cho bên B thực hiện việc bán đấu giá tài sản là: Quyền sở hữu Nhà ở và Quyền sử dụng đất ở thuộc thửa đất số 62 tờ bản đồ số 82 theo bản đồ địa chính chính quy 2005 phường P, quận T (Nhằm thửa 62 tờ bản đồ số 183 theo bản đồ địa chính chính quy 2000 phường A quận T) tọa lạc tại số A T (số cũ: 147 T), phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; Quyền sở hữu công trình xây dựng tại số A T và số A B, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; Giá khởi điểm: 64.752.392.540 đồng; Bên A chịu trách nhiệm quản lý và bảo quản tài sản bán đấu giá cho đến khi bàn giao cho người mua được tài sản; Thời hạn giao tài sản: Chậm nhất 30 ngày làm việc kể từ ngày khách hàng thanh toán đủ tiền mua tài sản bán đấu giá. Bên A có nghĩa vụ giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản để khách hàng làm thủ tục chuyển quyền QSD đất; Địa điểm giao tài sản: Tại nơi có bất động sản (BL 282). 14 Ngày 28/11/2017, Công ty Cổ phần Đ1 tổ chức cuộc bán đấu giá tài sản theo Biên bản bán đấu giá tài sản được lập cùng ngày 28/11/2017 với kết quả đấu giá ông Bùi Nam N (người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Tuấn T4) trả giá cao nhất với giá 47.570.000.000 đồng (BL 301). Ngày 28/11/2017, Công ty Cổ phần Đ1 và ông Nguyễn Tuấn T4 ký Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 811/HĐ-BĐG.ĐNA đối với tài sản bán đấu giá là: Quyền sở hữu Nhà ở và Quyền sử dụng đất ở thuộc thửa đất số 62 tờ bản đồ số 82 theo bản đồ địa chính chính quy 2005 phường P, quận T (Nhằm thửa 62 tờ bản đồ số 183 theo bản đồ địa chính chính quy 2000 phường A quận T) tọa lạc tại số A T (số cũ: 147 T), phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; và Quyền sở hữu công trình xây dựng tại số A T và số A B, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 47.570.000.000 đồng, Hợp đồng được Văn phòng C, quyển số 11/TP/CC-SCC/HĐGD (BL 289). Ngày 08/01/2018, ông Nguyễn Ngọc T khởi kiện đối với Công ty Cổ phần Đ1 yêu cầu: Yêu cầu tuyên Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 811/HĐ- BĐG.ĐNA giữa Công ty cổ phần Đ1 với ông Nguyễn Tuấn T4, được Văn phòng C5 ký xác nhận ngày ngày 28/11/2017 vô hiệu; Hủy bỏ phần cập nhật đăng bộ chuyển quyền cho ông Nguyễn Tuấn T4 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận T xác nhận ngày 27/12/2017 trên Giấy Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng số: 93/2008/GCN- QSHCTXD do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 19/6/2008 (BL 392). Ngày 11/01/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết đơn khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T theo Thông báo về việc thụ lý vụ án số 30/TB-TLVA (BL 17). [3.1.2] Quy định của pháp luật về loại hình doanh nghiệp hành nghề đấu giá tài sản Tại khoản 1, khoản 3 Điều 23 Luật đấu giá năm 2016 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2017) quy định: “Điều

23. Doanh nghiệp đấu giá tài sản

1. Doanh nghiệp đấu giá tài sản được thành lập, tổ chức và hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. …

3. Điều kiện đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản: a) Doanh nghiệp đấu giá tư nhân có chủ doanh nghiệp là đấu giá viên, đồng thời là Giám đốc doanh nghiệp; Công ty đấu giá hợp danh có ít nhất một 15 thành viên hợp danh là đấu giá viên, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc của công ty đấu giá hợp danh là đấu giá viên”. Tại khoản 2 Điều 80 Luật đấu giá năm 2016 quy định: “2. Trong thời hạn 02 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, doanh nghiệp đấu giá tài sản thành lập trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà tiếp tục hoạt động đấu giá tài sản thì phải đáp ứng quy định tại khoản 3 Điều 23 của Luật này và thực hiện việc đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp theo quy định tại Điều 25 của Luật này. Trường hợp không đáp ứng quy định tại khoản 3 Điều 23 và không đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 25 của Luật này thì doanh nghiệp đó phải chấm dứt hoạt động đấu giá tài sản. Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký hoạt động đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản quy định tại khoản này”. Tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu giá tài sản do Chính phủ ban hành ngày 16/05/2017 quy định: “Điều

6. Đăng ký hoạt động đối với doanh nghiệp Đ2 tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành chuyển đổi toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp

1. Trường hợp doanh nghiệp đấu giá tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành chuyển đổi toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp thành doanh nghiệp đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 23 của Luật đấu giá tài sản thì nộp trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính hoặc hình thức phù hợp khác 01 bộ hồ sơ đăng ký hoạt động đến Sở Tư pháp nơi doanh nghiệp có trụ sở. Hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 25 của Luật đấu giá tài sản.

2. Doanh nghiệp đấu giá tài sản được Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động kế thừa toàn bộ quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá tài sản của doanh nghiệp Đ2 tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành.

3. Doanh nghiệp đấu giá tài sản được Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động công bố nội dung đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 28 của Luật đấu giá tài sản. Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động cung cấp thông tin về nội dung đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 27 của Luật đấu giá tài sản. Điều

7. Đăng ký hoạt động đối với doanh nghiệp Đ2 tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành tiếp tục hoạt động đấu giá tài sản và kinh doanh các ngành nghề khác 16

1. Trường hợp doanh nghiệp đấu giá tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành tiếp tục hoạt động đấu giá tài sản và kinh doanh các ngành nghề khác theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì thành lập doanh nghiệp đấu giá tài sản mới theo quy định tại Điều 25 của Luật đấu giá tài sản.

2. Doanh nghiệp đấu giá tài sản mới được thành lập theo quy định của Luật đấu giá tài sản kế thừa toàn bộ các quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá tài sản của doanh nghiệp Đ2 tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành.

3. Sau khi doanh nghiệp đấu giá tài sản mới được Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động, doanh nghiệp đấu giá tài sản thành lập trước ngày Luật đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành phải chấm dứt hoạt động đấu giá tài sản và không được sử dụng cụm từ “đấu giá tài sản” trong tên gọi của mình.

4. Doanh nghiệp đấu giá tài sản được Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động công bố nội dung đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 28 của Luật đấu giá tài sản. Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động cung cấp thông tin về nội dung đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 27 của Luật đấu giá tài sản”. [3.1.3] Theo các quy định viện dẫn trên thì: Luật đấu giá năm 2016 (có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2017) quy định Doanh nghiệp đấu giá tài sản chỉ được thành lập, tổ chức và hoạt động dưới hai hình thức là doanh nghiệp tư nhâT11 và công ty H1, không còn hình thức là công ty cổ phần. Trong thời hạn 02 năm kể từ ngày Luật đấu giá năm 2016 có hiệu lực thi hành (chậm nhất là ngày 01/7/2019) công ty cổ phần Đ1 phải thực hiện đăng ký hoạt động tại Sở tư pháp với hình thức doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty H1. Như vậy, ngày 01/7/2019 là ngày cuối cùng Công ty Cổ phần Đ1 được phép hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần Đ1. Sau ngày 01/7/2019, Công ty Cổ phần Đ1 phải chuyển đổi thành doanh nghiệp tư nhân, công ty H1 hoặc chấm dứt hoạt động đấu giá tài sản. Trường hợp Công ty Cổ phần Đ1 chuyển đổi toàn bộ hoạt động công ty cổ phần T14 đấu giá tài sản thì đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp, lúc này doanh nghiệp đấu giá tài sản được Sở tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động (với hình thức doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty H1) kế thừa toàn bộ quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá tài sản của Công ty Cổ phần Đ1; Trường hợp Công ty Cổ phần Đ1 tiếp tục hoạt động đấu gía và kinh doanh các ngành nghề khác thì phải thành lập doanh nghiệp đấu giá tài sản mới với hình thức doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty hợp danh, lúc này Doanh nghiệp đấu giá tài sản mới được thành lập (với hình thức doanh 17 nghiệp tư nhân hoặc công ty H1) kế thừa toàn bộ các quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá tài sản của Công ty cổ phần Đ1, đồng thời Công ty Cổ phần Đ1 phải chấm dứt hoạt động đấu giá tài sản và không được sử dụng cụm từ “đấu giá tài sản” trong tên gọi của mình; Trường hợp Công ty Cổ phần Đ1 chấm dứt hoạt động đấu giá tài sản thì phải bỏ cụm từ “đấu giá tài sản” trong tên gọi của mình.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ, xác minh làm rõ Công ty Cổ phần Đ1 đã thực hiện thủ tục chuyển đổi toàn bộ hoạt động của công ty cổ phần Đ2 tài sản? hay tiếp tục hoạt động đấu giá tài sản và kinh doanh các nghành nghề khác? hay đã chấm dứt hoạt động đấu giá tài sản? để xác định doanh nghiệp đấu giá tài sản nào (với hình thức doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty H1) hoặc doanh nghiệp không hoạt động đấu giá tài sản nào kế thừa quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá của Công ty Cổ phần Đ1, từ đó xác định lại tư cách bị đơn trong vụ án. Ngày 02/4/2025, Tòa án cấp sơ thẩm ban hành bản án sơ thẩm số 140/2025/DS-ST vẫn xác định bị đơn là Công ty Cổ phần Đ1 là xác định sai tư cách đương sự (vì theo quy định tại thời điểm năm 2025 pháp nhân với tên gọi Công ty Cổ phần Đ1 không còn được phép tồn tại). [3.2] Về việc thu thập chứng cứ: [3.2.1] Chứng cứ chứng minh Ngân hàng A1 đã phát sinh quyền được xử lý tài sản thế chấp: Ngày 15/7/2016, Ngân hàng A1 – chi nhánh T10 (bên A) và Công ty TNHH X (bên B) ký kết Hợp đồng cấp tín dụng hạn mức số 1608-LAV-201600 có nội dung: Tổng hạn mức cấp tín dụng tối đa 40.000.000.000 đồng; thời hạn hiệu lực của hạn mức cấp tín dụng: 12 tháng; Phương thức cho vay: Theo hạn mức tín dụng; mục đích vay vốn: Bổ sung vốn kinh doanh mặt hàng nông sản; Thời hạn cho vay: Theo chu kỳ sản xuất kinh doanh, dịch vụ và khả năng trả nợ của Bên B nhưng tối đa không quá 06 tháng. Thời hạn cho vay, kỳ hạn nợ cụ thể hai bên thỏa thuận và ghi trong Giấy nhận nợ; Lãi suất cho vay trong hạn: Lãi suất cho vay do A3 Chi nhánh T10 công bố tại thời điểm nhận nợ vay, và được áp dụng cho từng lần nhận nợ; Giải ngân vốn vay: Mỗi lần nhận tiền vay Bên B lập ba Giấy nhận nợ gửi Bên A kèm các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn phù hợp với quy định và mục đích trong hợp đồng này (BL 361). Tại văn bản ngày 18/7/2016 của bà Lê Ngọc S1 gửi Ngân hàng A1 – Chi nhánh T10 có nội dung: “Tôi làm văn bản này gửi tới A1 Chi nhánh T10 cam kết nội dung sau: (1) Tôi ủy quyền cho A1 Chi nhánh T10 được quyền trích tài khoản của tôi để thu hồi một phần nợ cho Công ty TNHH X theo Hợp đồng tín 18 dụng số 1608-LAV-201600125 ngày 15/07/2016 mà không có bất cứ khiếu nại nào; (2) Số tài khoản ủy quyền được trích: 1608 205 155507 mở tại A1 Chi nhánh T10; (3) Số tiền ủy quyền thu nợ tối đa hàng tháng là 250.000.000đ (Hai trăm năm triệu đồng)” (BL 409). Tại Thông báo số 08/2017/TBNQH-1 ngày 31/5/2017 của Ngân hàng A1 – Chi nhánh T10 ban hành về việc thanh toán nợ quá hạn gửi Giám đốc công ty TNHH X, bà Lê Ngọc S1 có nội dung: “Ngày 15/07/2016, Ngân hàng A1 có giải quyết hồ sơ vay vốn của Công ty TNHH X theo Hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-201600125, hạn mức tín dụng 40.000.000.000 đồng, tài sản bảo đảm là bất động sản tại số A T, Phường P, Quận T, Tp .. Bằng văn bản này Ngân hàng chúng tôi thông báo đến Quý khách hàng khoản nợ vay của Công ty như sau: Nợ gốc: Khế ước số 1608-LDS-201600348 (Đến hạn 02/6/2017): 5.990.000.000 đồng; Khế ước số 1608-LDS-201600352 (Đến hạn 07/6/2017): 9.280.000.000 đồng; Khế ước số 1608-LDS-201600357 (Đến hạn 09/6/2017):10.100.000.000 đồng; Khế ước số 1608-LDS-201600363 (Đến hạn 14/6/2017): 9.974.000.000 đồng; Khế ước số 1608-LDS-201600392 (Đến hạn 23/6/2017): 4.656.000.000 đồng; Nợ lãi: Nợ lãi kỳ tháng 04/2017 (đã quá hạn 50 ngày): 292.777.777 đồng, Nợ lãi kỳ tháng 5/2017 (đã quá hạn 20 ngày): 273.888.889 đồng. Tổng cộng: 40.566.666.666 đồng” (BL 407).

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa yêu cầu Ngân hàng A1 – Chi nhánh T10 cung cấp hồ sơ giải ngân cho Công ty TNHH X, cung cấp các Khế ước số 1608-LDS-201600348, số 1608-LDS-201600352, số 1608-LDS-201600357, số 1608-LDS-201600363, số 1608-LDS-201600392, cung cấp hồ sơ Công ty TNHH X trả nợ gốc, lãi, cung cấp hồ sơ trích tiền từ tài khoản 1608 205 155507 mở tại A1 Chi nhánh T10 của bà Lê Hoàng S để cấn trừ nợ cho Công ty X, cung cấp Bảng chiết tính nợ gốc, nợ lãi phát sinh của Công ty X tính đến ngày xử lý tài sản thế chấp là chưa chứng minh được Ngân hàng A1 có quyền xử lý tài sản thế chấp, chưa có đủ cơ sở để giải quyết vụ án. [3.2.2] Thủ tục thông báo đến hạn thực hiện nghĩa vụ: Tại Điều 4.1.1 và Điều 4.2.1 của Hợp đồng thế chấp số 1608-LCP- 201600084 ngày 15/7/2016 các bên thỏa thuận: “4.1. Bên A được xử lý tài sản để thu hồi nợ trong các trường hợp sau: 4.1.1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà Bên C không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. …. 19 4.2.1) Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đến hạn thực hiện nghĩa vụ, Bên B phải chủ động phối hợp với Bên A xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ của Bên C; Quá thời hạn trên, Bên A có quyền xử lý tài sản thế chấp mà không cần ý kiến của Bên B”.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa yêu cầu Ngân hàng A3 – Chi nhánh T10 cung cấp chứng cứ chứng minh Ngân hàng đã thông báo cho ông T, Công ty X về việc đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Do đó, chưa đủ căn cứ để xác định Ngân hàng đã phát sinh quyền xử lý tài sản thế chấp, là chưa đủ căn cứ để giải quyết vụ án. [3.2.3] Về việc thu giữ tài sản bảo đảm: Tại Điều 4.2.2 Hợp đồng thế chấp số 1608-LCP-201600084 ngày 15/7/2016 các bên thỏa thuận: “4.2.2) Bên B phải bàn giao tài sản cho bên A theo thông báo của bên A; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên B không giao tài sản thì bên A có quyền thu giữ tài sản để xử lý; Bên B phải chịu các chi phí hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ tài sản bảo đảm; trong trường hợp không giao tài sản để xử lý hoặc có hành vi cản trở việc thu giữ hợp pháp tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên A thì phải bồi thường”. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm chưa yêu cầu Ngân hàng A1 – Chi nhánh T10 cung cấp chứng cứ chứng minh Ngân hàng đã thông báo hợp lệ cho ông T về việc bàn giao tài sản bảo đảm, cung cấp chứng cứ chứng minh Ngân hàng đã thu giữ tài sản đảm bảo trên thực tế trước khi tiến hành bán đấu giá tài sản là chưa đủ cơ sở để đánh giá về trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo của Ngân hàng A1, chưa đủ cơ sở để giải quyết vụ án. [3.3] Ngoài ra, khi thụ lý giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần xác minh làm rõ những vấn đề liên quan đến trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, việc bàn giao tài sản, tình trạng pháp lý nhà, đất như sau: [3.3.1] Thu thập quy chế bán đấu giá; thu thập chứng chỉ hành nghề đấu giá, thẻ đấu giá viên của bà Lê Thị Minh T1 (người tiến hành đấu giá) tại thời điểm diễn ra cuộc đấu giá; Thu thập hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, hồ sơ nộp tiền đặt trước, xử lý tiền đặt trước của ông Võ Văn H, ông Nguyễn Phú T8, ông Nguyễn Tuấn T4; Ban hành quyết định yêu cầu doanh nghiệp kế thừa quyền, nghĩa vụ của Công ty Cổ phần Đ1 cung cấp toàn bộ các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc bán tài sản đấu già là nhà, đất số 165 Trần Quang C4 và số 106/5 B; Ban hành quyết định yêu cầu Ngân hàng A1 – chi nhánh T10 cung cấp toàn bộ các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc giải ngân cho Công ty X và việc thu giữ, xử lý tài sản đảm bảo là nhà, đất số 165 Trần Quang C4 và số 106/5 B. [3.3.2] Tình trạng pháp lý nhà, đất số 165 Trần Quang C4 và số 106/5 B: 20 Ngày 27/12/2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận T đã cập nhật tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 2239/2004 nội dung: “chuyển quyền theo kết quả đấu giá cho ông Nguyễn Tuấn T4” (BL 311). Khi thụ lý giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần xác minh làm rõ hiện nay ông Nguyễn Tuấn T4 đã chuyển nhượng/tặng cho/thế chấp đối với nhà, đất số 165 Trần Quang C4 và số A B hay chưa, nếu đã chuyển nhượng/tặng cho/thế chấp thì cần làm rõ phía ông T có yêu cầu gì đối với các hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/thế chấp hay không để vụ án được giải quyết toàn diện, triệt để. [3.3.3] Về việc bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá: Tại Biên bản bàn giao tài sản (về việc giao tài sản cho người trúng đấu giá) ngày 21/12/2017 có nội dung: “Hôm nay, lúc 9 giờ 30 phút, ngày 21/12/2017, tại Quyền sở hữu Nhà ở và Quyền sử dụng đất ở thuộc thửa đất số 62 tờ bản đồ số 82 theo tờ bản đồ địa chính chính quy 2005 phường P, quận T (Nhằm thửa 62 tờ bản đồ số 183 theo bản đồ địa chính chính quy 2000 phường A quận T) tọa lạc tại số A T (số cũ: 147 T), phường P, quận T, TP H, chúng tôi tiến hành giao tài sản bán đấu giá như sau: I. Thành phần tham dự:

1. Đại diện Ngân hàng (A1 chi nhánh T10): Ông Đàm Quốc T9 – chức vụ: Giám đốc;

2. Đại diện Tổ chức bán đấu giá: Bà Lê Thị Minh T1 – chức vụ: Giám đốc; ông Phạm Văn C1 – chúc vụ: Nhân viên pháp lý;

3. Đại diện người trúng đấu giá: Ông Nguyễn Tuấn T4 II. Nội dung: Chúng tôi tiến hành bàn giao tài sản là Quyền sở hữu Nhà ở và Quyền sử dụng đất ở thuộc thửa đất số 62 tờ bản đồ số 82 theo tờ bản đồ địa chính chính quy 2005 phường P, quận T (Nhằm thửa 62 tờ bản đồ số 183 theo bản đồ địa chính chính quy 2000 phường A quận T) tọa lạc tại số A T (số cũ: 147 T), phường P, quận T, TP H. Như vậy việc bàn giao tài sản trên cho ông Nguyễn Tuấn T4, sinh ngày: 02/04/1979.CMND số: 271347976 ngày cấp 24/02/2010 do Công an Đ3 cấp. Địa chỉ: C KP3, B, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai, đã kết thúc”. Biên bản không có chữ ký của ông Nguyễn Ngọc T, bà Lê Thị Ngọc S1 (BL 552). Ngày 20/3/2018, ông Nguyễn Tuấn T4 có đơn yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh buộc ông Nguyễn Ngọc T và bà Lê Ngọc S1: “1/ Thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản là nhà và đất số 147 (số mới 165) đường T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho tôi. Giá trị nhà và đất 21 mà tôi đã mua trúng đấu giá là 47.570.000.000 đồng (bằng chữ: Bốn mươi bảy tỷ năm trăm bảy mươi triệu đồng). 2/ Bồi thường cho tôi số tiền là: 6.000.000.000 đồng (sáu tỷ đồng chẵn). Đây là số tiền mà tôi đã phải bồi thường cho ông Phạm Văn C1” (BL 621). Ngày 11/4/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành thông báo thụ lý vụ án đối với yêu cầu độc lập số 2271/TB-TLVA thụ lý đơn yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Tuấn T4 (BL 15). Ngày 01/4/2025, ông Nguyễn Tuấn T4 (có bà Trần Thị Lan A làm người đại diện theo ủy quyền) có đơn xin rút lại toàn bộ yêu cầu độc lập (BL 459). Khi thụ lý giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần xác minh làm rõ những vấn đề liên quan đến việc bàn giao tài sản như sau: Ngày 21/12/2017 Ngân hàng A1 – chi nhánh T10 và Công ty Cổ phần Đ1 có tiến hành bàn giao nhà, đất cho ông Nguyễn Tuấn T4 trên thực tế hay không, diện tích bàn giao trên thực tế là bao nhiêu; Làm rõ căn cứ để Ngân hàng A1 – chi nhánh T10 bàn giao nhà, đất cho ông T4, có Biên bản ông T, bà S1 bàn giao nhà, đất cho Ngân hàng A1 – chi nhánh T10 hay không, có Biên bản Ngân hàng A1 tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo trên thực tế hay không; Làm rõ lý do tại sao ngày 21/12/2017 ông Nguyễn Tuấn T4 ký Biên bản nhận bàn giao nhà, đất từ Ngân hàng A1 – Chi nhánh T10 và Công ty Cổ phần Đ1 giao nhưng đến ngày 20/3/2018 lại tiếp tục có đơn yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên buộc ông T, bà S1 phải bàn giao nhà, đất cho ông T4; Cần làm rõ nhà, đất hiện nay có phải do ông T4 quản lý, sử dụng hay không, nếu do phía ông T4 quản lý thì cần làm rõ do ai bàn giao cho ông T4 trên thực tế, đánh giá việc tiếp nhận/chiếm giữ nhà, đất của ông T4 có hợp pháp, ngay tình hay không; Cần làm rõ diện tích đất nhà, đất trên thực tế cho chênh lệch so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 2239/2004 ngày 31/5/2004, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3047/2004 ngày 13/7/2004 hay không, các đương sự có yêu cầu đo vẽ diện tích nhà, đất trên thực tế hay không, trong trường hợp đương sự có yêu cầu cần lập bản vẽ hiện trạng vị trí – áp ranh Giấy chứng nhận để xác định chính xác diện tích nhà, đất trên thực tế có chênh lệch so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các đương sự.

[4] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã chưa thu thập đầy đủ tài liệu chứng cứ khi giải quyết vụ án, mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo ông Nguyễn Ngọc T, hủy Bản án sơ thẩm số 140/2025/DS-ST ngày 02/4/2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. 22

[5] Nhận định trên đây cũng là căn cứ để không chấp nhận quan điểm của Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa phúc thẩm.

[6] Bản án sơ thẩm bị hủy do chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ nên Hội đồng xét xử không xem xét đến nội dung vụ án.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên ông Nguyễn Ngọc T không phải chịu.