Thông tư 15/2009/TT-BXD Của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư

HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ NHÀ Ở SINH VIÊN, NHÀ Ở CÔNG NHÂN, NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP VÀ GIÁ BÁN, GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP THUỘC CÁC DỰ ÁN DO CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ

Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Căn cứ Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê;

Căn cứ Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê;

Căn cứ Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư như sau:

a) Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành trong quá trình sử dụng; chi phí bảo trì nhà ở;

b) Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của khu nhà ở, do đơn vị quản lý vận hành nhà ở chịu trách nhiệm quản lý;

c) Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có) của người thuê nhà không tính trong giá cho thuê nhà ở mà do người thuê nhà trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ (nếu có hợp đồng riêng) hoặc trả cho đơn vị quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không nhằm mục đích kinh doanh. Riêng giá điện, nước được tính theo giá sinh hoạt, không tính theo giá kinh doanh;

d) Các chi phí dịch vụ trong giá cho thuê nhà ở bao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nhà ở;

e) Không được tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…)

g) Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở dùng để bù đắp chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở;

h) Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình;

i) Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.

a) Tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí bảo trì nhà ở (phần sở hữu chung);

b) Không tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…);

c) Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình;

d) Trường hợp bán nhà trả góp: thời hạn trả góp do bên bán, bên mua tự thoả thuận nhưng tối thiểu là 10 năm.

Nguyên tắc xác định tương tự như giá bán và giá cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thời gian thuê mua do người bán và người thuê mua thoả thuận nhưng tối thiểu là 10 năm.

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ NHÀ Ở SINH VIÊN, NHÀ Ở CÔNG NHÂN, NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP VÀ GIÁ BÁN, GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP THUỘC CÁC DỰ ÁN DO CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ

a) Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, BHYT và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương cho bộ máy thuộc đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở;

Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo qui định hiện hành của nhà nước;

b) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà ở như: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ;

c) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng làm việc, dụng cụ, vật rẻ tiền mau hỏng của đơn vị quản lý vận hành;

d) Chi phí điện, nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng làm việc của đơn vị quản lý vận hành; điện chiếu sáng công cộng trong khu nhà ở; vận hành thang máy (nếu có);

e) Chi phí khấu hao TSCĐ của đơn vị quản lý vận hành như: ô tô, máy tính, máy pho to và các tài sản khác;

Việc quản lý, sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.

Chi phí cho công tác bảo trì công trình do chủ đầu tư tính toán, xác định trên cơ sở quy trình bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản lý vận hành nhà ở quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành về công tác bảo trì công trình xây dựng.

Lợi nhuận định mức được tính tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình.

a) Chi phí bảo trì công trình được xác định như sau:

Đối với diện tích nhà bán thì chi phí bảo trì công trình được tính bằng 2% giá bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả (điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở).

Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của khu nhà ở.

b) Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản lý, vận hành nhà ở quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành về công tác bảo trì công trình xây dựng. Các khoản kinh phí này không phải nộp thuế.

Lợi nhuận định mức được tính tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình.

Công thức xác định:

V_đ + L + Q_l + B_t - T_dv

G_t = --------------------------- x K

10 x S

Trong đó:

- G_t : là giá cho thuê 1m² sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m²/tháng)

- V_đ : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm)

Công thức xác định:

T_đ x (1+r)ⁿ

V_đ = --------------

(1+r)ⁿ - 1

+ T_đ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng).

+ r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền quyết định đầu tư (%/năm)

+ n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án và người có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng tối thiểu là 20 năm.

- L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng/năm)

- Q_l : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm)

- B_t : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm)

- T_dv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm)

- S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m²).

- K : là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà = 1

Chú thích: + “10” : là số tháng sinh viên thuê nhà ở trong 1 năm

Công thức xác định:

V_đ + L + Q_l + B_t - T_dv

G_t = --------------------------- x K

12 x S

Trong đó:

- G_t : là giá cho thuê 1m² sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m²/tháng)

- Các đại lượng khác được xác định tương tự như điều 5 Thông tư này.

Chú thích: “12” : là số tháng thuê nhà ở trong 1 năm

Công thức xác định:

T_đ ­­+ L + B_t

G_b = --------------------- x K

S

Trong đó:

- G_b : là giá bán 1 m² sử dụng căn hộ (đồng/m²);

- T_đ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo gía trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng).

- L : là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng)

- B_t : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (đồng)

- S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án: bao gồm diện tích các căn hộ bán và diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) (m²)

- K : là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà = 1

Công thức xác định:

A x (V_đ + L) x K + Q_l + B_t - T_dv

G_tm = ---------------------------------------

12 x S

Trong đó:

- G_tm : là giá thuê mua 1m² sử dụng căn hộ tính theo tháng (đồng/ m²/tháng);

- A : là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi đã trừ đi tiền thanh toán lần đầu) so với giá trị ban đầu của căn hộ thuê mua (A <1)

- V_đ : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm)

Công thức xác định:

T_đ x r (1+r)ⁿ

V_đ = --------------

(1+r)ⁿ - 1

+ T_đ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng)

+ r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền quyết định đầu tư (%/năm)

+ n : thời gian thuê mua phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người bán và người thuê mua nhưng tối thiểu là 10 năm.

- Các đại lượng khác được xác định tương tự như điều 5 của Thông tư này.

Chủ trì phối hợp cùng với các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực hiện các nội dung của Thông tư này.

Nguyễn Trần Nam