Quyết định 2496/2003/QĐ-UB Về việc Ban hành bản quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị và cụm dân cư mới trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

Điều 3. Ông Chánh Văn phòng UBND tỉnh; thủ trưởng các sở, ban, ngành tỉnh; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã; các chủ đầu tư dự án xây dựng các khu đô thị và cụm dân cư mới; các cơ quan đơn vị có liên quan căn cứ quyết định thi hành.

_____________

Đầu tư xây dựng các khu đô thị và cụm dân cư mới trên địa bàn tỉnh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh; chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế; đẩy mạnh tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xây dựng tỉnh Hưng Yên ngày càng giàu đẹp.

Điều 1. UBND tỉnh thống nhất quản lý Nhà nước về đầu tư xây dựng các khu đô thị và cụm dân cư mới theo quy hoạch và kế hoạch phát triển các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Hưng Yên; thực hiện các chính sách ưu đãi theo quy định của pháp luật, ban hành các quy định của địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư xây dựng các khu đô thị và cụm dân cư mới.

Điều 2. Các Nhà đầu tư xây dựng các khu đô thị và cụm dân cư mới: Là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài tỉnh và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận trên cơ sở thẩm định của Sở Kế hoạch và Đầu tư và các ngành có liên quan hoặc thông qua đấu thầu xây dựng, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

1- Dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới: Là dự án đầu tư xây dựng mới, hoàn chỉnh đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung cho khu đô thị và cụm dân cư mới.

2- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các nhà ở: Chung cư cao tầng, nhà ở biệt thự và nhà ở liền kề (nhà dãy phố).

1- Nguồn vốn đầu tư: Dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới được sử dụng quỹ đất trong phạm vi dự án hoặc ngoài dự án để tạo vốn đầu tư hoặc một số nguồn vốn khác có tính chất ngân sách theo quyết định cụ thể của UBND tỉnh.

2- Trình tự quản lý đầu tư xây dựng: được tổ chức thực hiện như các dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách nhà nước; các bước thực hiện theo đúng trình tự của Quy chế quản lý và xây dựng hiện hành.

3- Yêu cầu khi lập dự án khả thi : Báo cao nghiên cứu khả thi phải thực hiện chi tiết các nội dung sau :

3.1- Phương án thiết kế sơ bộ các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật theo qui hoạch chi tiết khu đô thị và cụm dân cư mới được UBND tỉnh phê duyệt.

Đối với khu đô thị và cụm dân cư mới chưa có qui hoạch chi tiết thì chủ đầu tư được phép lập kế hoạch chi tiết để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi chi phí lập quy hoạch chi tiết được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.

3.2- Tổng mức đầu tư của dự án: Chủ đầu tư phải lập the đúng thông tư hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư; tiên lượng dự toán phải theo phương án thiết kế sơ bộ các hạng mục công trình; phần kiến thiết cơ bản khác phải tính toán đầy đủ các chi phí hợp lý theo quy định chung.

3.3- Mức giá thu tiền sử  dụng đất giao cho chủ đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng khu đô thị và cụm dân cư mới thực hiện theo Quyết định số 62/2003/QĐ-UB ngày 31/10/2003 của UBND tỉnh về việc ban hành bản quy định một số điểm cụ thể thực hiện Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

3.4- Tiến độ thực hiện dự án: Phải thể hiện trình tự thực hiện các hạng mục công trình của dự án.

1- Nguồn vốn đầu tư: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu ở trên diện tích mặt bằng do chủ đầu tư quản lý được đầu tư bằng nguồn vốn của nhà đầu tư (bao gồm vốn tự có, vốn vay, vốn huy động từ khách hàng … hoặc kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp vào đầu tư).

2- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu nhà ở trên diện tích đất do UBND tỉnh quản lý được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, vốn vay huy động từ khác hàng… hoặc kêu gọi các nhà đầu tư và kinh doanh.

3- Trình tự quản lý đầu tư xây dựng: Được tổ chức thực hiện theo trình tự quản lý các dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp của Qui chế quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành.

Trước khi quyết định đầu tư, Nhà đầu tư phải trình cơ quan quản lý qui hoạch của tỉnh (Sở xây dựng hoặc Hội đồng tư vấn kiến trúc, qui hoạch của tỉnh) thẩm định và chấp thuận tổng mặt bằng của dự án, các mặt đứng kiến trúc và mặt cắt điển hình của từng công trình dự án. Nhà đầu tư phải thực hiện việc xây dựng hoàn chỉnh công trình nhà ở để bán hoặc cho thuê nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng; không được phân lô mặt bằng xây dựng để bán cho các đối tượng tự xây dựng nhà ở (trừ một số khu vực thực hiện theo quy định của Nhà nước được UBND tỉnh quyết định cụ thể).

1. Nguyên tắc lập, thẩm định và phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng:

Trong phương án giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải tính đầy đủ các khoản chi phí sau:

- Tiền bồi thường về đất và đền bù tài sản, hoa màu trên đất bị thu hồi (tính cho toàn bộ diện tích đất của khu đô thị và cụm dân cư mới).

- Tiền sử dụng đất theo giá quy định của UBND tỉnh tính với điều kiện chưa có hạ tầng kỹ thuật: Tính cho toàn bộ diện tích các khuôn viên đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng các khu ở.

- Chi phí giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích đất của khu đô thị và cụm dân cư.

- Một phần chi phí kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào kết nối với kết cấu hạ tầng trong khu đô thị, cụm dân cư mới.

- Các chi phí hợp lý khác.

2. Trình tự thực hiện

2.1- Lập, thẩm định và phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng: Chủ đầu tư lập để trình ngành và cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.

2.2- Thanh toán các khoản tiền về đất: Chủ đầu tư thanh toán toàn bộ các khoản tiền về đất cho các đối tượng phải chuyển trả theo đúng quy định của pháp luật.

2.3- Nhận và quản lý mặt bằng để thực hiện dự án: Chủ đầu tư dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị và cụm dân cư mới được nhận đất để thực hiện dự án và quản lý sử dụng mặt bằng đất theo tiến độ thực hiện dự án.

3. Yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới trong việc quản lý, sử dụng các khu đất dành để thực hiện các dự án nhà ở: Chủ đầu tư được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới, sau khi thực hiện xong dự án phải thực hiện đầy đủ các qui định về giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở theo nguyên tắc sau:

- Chủ đầu tư được thanh toán vốn đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng bằng một diện tích đất nằm trong mặt bằng khu đô thị cụm dân cư mới có giá trị tiền sử dụng đất (có kỹ thuật hạ tầng) bằng vốn ĐTXD kỹ thuật hạ tầng trong khu đô thị và cụm dân cư mới. Diện tích mặt bằng này do chủ đầu tư quản lý để xây dựng kinh doanh khu ở theo quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt.

- Phần diện tích mặt bằng còn lại trong khu đô thị cụm dân cư mới (sau khi giao một phần diện tích cho chủ đầu tư) do UBND tỉnh quản lý để đầu tư xây dựng khu ở theo quy hoạch kế hoạch được phê duyệt.

1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá qui định của UBND tỉnh:

1.1- Phạm vi áp dụng:

- Giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở chung cư cao tầng.

- Chỉ có một Nhà đầu tư đăng ký xin được đầu tư xây dựng và kinh doanh khu ở.

1.2- Nguyên tắc lập, thẩm định, phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất phải thỏa mãn các qui định:

- Không được thấp hơn mức giá qui định của UBND tỉnh phân theo cấp đô thị, vị trí lô đất, loại đường phố liền kề (gần nhất).

- Không được thấp hơn giá thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới phân bổ cho các diện tích đất để xây dựng các khu nhà ở.

Riêng đối với các dự án nhà ở chung cư cao tầng, giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất không được thấp hơn giá thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong khuôn viên mặt bằng đất dành cho dự án.

1.3- Trình tự thực hiện:

1.3.1-   Sở Tài chính - Vật giá xây dựng phương án thu tiền sử dụng đất khi giao đất để trình các ngành và các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo nguyên tắc tại tiết 1-2, khoản 1 Điều 7.

1.3.2-   Nộp tiền sử dụng đất

- Đối với Nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu nhà ở, thì khoản tiền sử dụng đất phải nộp được hoàn trả vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới theo quyết toán được UBND tỉnh phê duyệt; nếu khoản tiền sử dụng đất thu được lớn hơn giá trị quyết toán công trình nhà ở thì phần chênh lệch phải nộp vào ngân sách nhà nước tỉnh.

- Nếu giá trị quyết toán công trình xây dựng khu nhà ở lớn hơn giá trị tiền sử dụng đất thì UBND tỉnh thanh toán trả Nhà đầu tư phần chênh lệch bằng tiền (hoặc đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở vị trí khác).

- Giá trị công trình các khu ở để thanh toán tiền sử dụng đất (đã có kết cấu hạ tầng kỹ thuật) là giá trị quyết toán công trình được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành.

1.3.3-   Giao đất: Nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu nhà ở được nhận mặt bằng đất thực hiện dự án sau khi đã thanh toán toàn bộ khoản tiền sử dụng đất cho các đối tượng phải chuyển trả theo quyết định của UBND tỉnh.

2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá:

2.1- Phạm vi áp dụng: Được áp dụng đối với trường hợp có từ hai doanh nghiệp (hai Nhà Đầu tư) đăng ký xin được thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu nhà ở trong khu đô thị và cụm dân cư mới và bán mặt bằng xây dựng cho dân tự xây dựng nhà ở theo qui hoạch.

2.2- Trình tự thực hiện:

2.2.1-   Lập kế hoạch đấu giá: Ban quản lý dự án khu đô thị và cụm dân cư mới (hoặc đơn vị được giao tổ chức đấu giá) lập kế hoạch đấu giá để trình ngành và cấp có thẩm quyền thẩm định và chấp thuận.

Kế hoạch đấu giá phải thể hiện cụ thể: Vị trí lô đất được tiến hành đấu giá, thời gian thực hiện; đối tượng tham gia đấu giá; lệ phí tham gia đấu giá, tiền ký quỹ, thời gian nộp tiền sử dụng đất; mức giá sàn thu tiền sử dụng đất tối thiểu (thỏa mãn quy định tại mục 1-2, khoản 1, Điều 7).

2.2.2-   Thông báo kế hoạch đấu giá: Căn cứ vào kế hoạch đấu giá: Căn cứ vào kế hoạch đấu giá được cấp có thẩm quyền chấp thuận, đơn vị tổ chức đấu giá thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương (báo, đài phát thanh, truyền hình) thông tin của kế hoạch đấu giá.

2.2.3-   Tổ chức hội nghị đấu giá: Được tiến hành sau khi đơn vị tổ chức đấu giá đã thực hiện xong các công việc phải làm được ghi trong kế hoạch đấu giá với sự chứng kiến của các ngành chức năng của tỉnh.

2.2.4-   Trình kết quả đấu giá: Đơn vị tổ chức trình kết quả đấu giá đến ngành và cấp có thẩm quyền thẩm định và chấp thuận để thực hiện.

2.2.5-   Nộp tiền sử dụng và giao đất: Thực hiện như Mục 1.3.2; 1.3.3 khoản 1, Điều 7.

3. Yêu cầu đối với Nhà đầu tư giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở: Phải chịu sự quản lý đầu tư xây dựng theo đúng qui định tại Điều 5 bản qui định này. Trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày giao đất Nhà đầu tư không tiến hành xây dựng theo tiến độ quy định thì bị thu hồi đất để tổ chức đấu giá tiếp hoặc giao đất theo quy định; trong trường hợp này, đơn vị Nhà đầu tư trúng giá được hoàn trả số tiền đã nộp và không được tính lãi, trượt giá, đồng thời bị phạt tiền (bằng số tiền bảo lãnh đấu giá) sung vào ngân sách nhà nước.

- Được yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

- Không phải nộp tiền thuê đất hàng năm trên diện tích đất do chủ đầu tưu xây dựng kỹ thuật hạ tầng quản lý.

- Được chọn phương thức quản lý dự án.

- Được hưởng ưu đãi theo quy định của UBND tỉnh (nếu có).

- Và các quyền khác theo quy định.

- Chịu kiểm tra, giám sát về công tác đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, an toàn lao động, vệ sinh môi trường … do UBND tỉnh tổ chức quản lý.

- Tổ chức thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch được phê duyệt và quy chế quản lý đầu tư xây dựng theo pháp luật quy định. Đảm bảo thực hiện đúng tiến độ quy định trong Quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư.

- Lập điều lệ quản lý, thực hiện dự án. Trình UBND tỉnh phê duyệt.

- Tổ chức quản lý chất lượng công trình theo quy định.

- Đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án.

- Quản lý trật tự, an ninh khu vực đô thị cụm dân cư mới khi đưa vào khai thác sử dụng.

- Nộp các loại thuế theo quy định và nghĩa vụ.

- Thanh toán kinh phí giám sát công trình cho BQL dự án để tổ chức giám sát hoặc thuê tư vấn giám sát chất lượng công trình trong quá trình thực hiện dự án.

1- Phải tổ chức, thực hiện việc đầu tư và xây dựng theo đúng dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chấp hành đúng trình tự xây dựng cơ bản theo qui chế quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành. Thực hiện đầy đủ các Nhà đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở trong khu đô thị và cụm dân cư mới.

2- Phối hợp với chính quyền địa phương trong việc quản lý hành chính, an ninh, trật tự an toàn xã hội trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng và khai thác dự án.

3- Làm việc với các cơ quan chức năng của địa phương, cấp quản lý hành chính đô thị để chuyển giao quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới; giúp Nhà đầu tư hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình được mua nhà ở đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên mua ghi trong hợp đồng mua - bán nhà ở.

1. Ủy ban nhân dân tỉnh:

- Phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị và cụm dân cư mới.

- Quyết định đầu tư dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới; Quyết định chấp thuận đầu tư các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu ở.

- Phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, quyết toán các hạng mục công trình thuộc dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị và cụm dân cư mới.

- Phê chuẩn phương án đền bù giải phóng mặt bằng, giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho các Nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu ở.

- Giao BQL dự án chuyên ngành xây dựng dân dụng công nghiệp thuộc Sở Xây dựng quản lý thực hiện dự án và giám sát chất lượng công trình (nhiệm vụ cụ thể có quyết định sau của UBND tỉnh).

2. UBND huyện, thị xã, xã, phường, thị trấn:

- Kiểm tra, giám sát việc xây dựng các công trình trong khu đô thị và cụm dân cư mới theo quy định chi tiết được cấp có thẩm quyền duyệt.

- Thực hiện và tạo mọi điều kiện thuận lợi trong công việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới.

- Tổ chức tiếp nhận các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới để quản lý; thực hiện quản lý hành chính, trật tự an ninh, xã hội.

3. Các sở quản lý tổng hợp và quản lý ngành

3.1- Sở Kế hoạch và Đầu tư

- Xem xét khả năng tổ chức thực hiện và các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành để trình UBND tỉnh, các cơ quan, đơn vị thực hiện nhiệm vụ làm chủ đầu tư dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới.

- Tiếp nhận các dự án đầu tư để cùng với các thành viên Ban chỉ đạo thẩm định dự án đầu tư của tỉnh, thẩm định trình UBND tỉnh quyết định đầu tư dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới, chấp thuận đầu tư các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu ở.

- Phối hợp với Sở Tài chính - Vật giá để xem xét đề nghị các chủ đầu tư để trình UBND tỉnh quyết định các hình thức ưu đãi trong việc thực hiện dự án đầu tư.

3.2- Sở Tài chính - Vật giá

- Chủ trì cùng với thành viên Hội đồng thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng và giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất; mức giá sàn thu tiền sử dụng đất tối thiểu trong kế hoạch đấu giá do chủ đầu tư đề nghị trình UBND tỉnh phê duyệt.

- Phối hợp với các cơ quan thuế hướng dẫn kiểm tra các Nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ với các nhà nước trong việc kinh doanh các khu nhà ở.

3.3- Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Chịu trách nhiệm phổ biến, hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ địa chính, thẩm định trình UBND tỉnh cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi và giao đất cho các chủ dự án thực hiện dự án đầu tư.

- Hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các đối tượng mua; chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng để trình UBND tỉnh quyết định cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các đối tượng trên.

3.4- Sở Xây dựng:

- Chịu trách nhiệm phổ biến, hướng dẫn và kiểm tra thực hiện bản qui định này.

- Chủ trì thẩm định qui hoạch chi tiết khu đô thị và cụm dân cư mới để trình UBND tỉnh phê duyệt làm cơ sở cho việc lập dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị và cụm dân cư mới.

- Thẩm định thiết kế kỹ thuật - dự toán các công trình chuyên ngành xây dựng dân dụng trong khu đô thị và cụm dân cư mới.

3.5- Sở Giao thông Vận tải

Thẩm định thiết kế kỹ thuật - dự toán các công trình đường giao thông trong cụm dân cư mới (bao gồm cả hệ thống thoát nước).

3.6- Các sở ngành hữu quan thẩm định những nội dung có liên quan thuộc phạm vi ngành quản lý.

1- Các hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh khai thác dự án thuộc mọi tổ chức, cá nhân có liên quan trong khu đô thị và cụm dân cư mới đều phải chịu sự thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng theo quy định hiện hành của pháp luật.

2- Nếu các tổ chức, cá nhân vi phạm các điều, khoản của bản quy định này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 13. Thủ trưởng các sở, ban, ngành, chủ tịch UBND các huyện, thị xã, các chủ đầu tư, các Nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh trong khu đô thị và cụm dân cư mới và các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành bản quy định này.