Công văn 3852/DAN-QLDN2 2026 của Thuế Thành phố Đà Nẵng về giá đất trừ khi tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS

Thuế thành phố Đà Nẵng nhận được văn bản số 605/CV/BĐSTB của Công ty CP Thương mại Bất động sản Tây Bắc hỏi về giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Vấn đề này, Thuế thành phố Đà Nẵng có ý kiến như sau:

- Căn cứ Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024:

+ Tại khoản 44, khoản 45 Điều 3 giải thích từ ngữ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

“44. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

45. Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.”

- Tại điểm b khoản 4 Điều 182 quy định về đất trồng lúa:

“4. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa phải thực hiện các quy định sau đây:

…b) Nộp một khoản tiền theo quy định của pháp luật để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa, …;”

- Căn cứ Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT):

+ Tại khoản 3 Điều 4 quy định đối tượng không chịu thuế GTGT:

“3. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

+ Tại khoản 1 Điều 8 quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:

“Điều 8. Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).”

Căn cứ các quy định trên, trường hợp Công ty CP Thương mại Bất động sản Tây Bắc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần để thực hiện dự án Khu đô thị kiểu mẫu Tây Bắc thì giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng đã ứng trước (nếu có)).

Khoản tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa và tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hàng năm đều không phải là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho diện tích đất mà Công ty được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nên không được tính vào giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ.

Thuế thành phố Đà Nẵng trả lời để Công ty CP Thương mại Bất động sản Tây Bắc được biết. Trường hợp cần trao đổi thêm, đề nghị liên hệ trực tiếp với Thuế thành phố Đà Nẵng (Phòng Quản lý hỗ trợ doanh nghiệp số 2 - điện thoại số 02363823556), địa chỉ: Số 190 Phan Đăng Lưu, phường Hòa Cường, thành phố Đà Nẵng để được hướng dẫn./.