Bản án 514/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng dịch vụ

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Các bị đơn gồm ông Nguyễn Phú V, ông Phạm Văn T cùng người đại diện hợp pháp là bà Trần TT; bà Lâm Ngọc H và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: ông Đặng Hoàng A; bà Nguyễn Thị NM, Văn phòng công chứng TĐK, Văn phòng công chứng TML, Văn phòng công chứng TTV có yêu cầu giải quyết vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Ngọc M vắng mặt lần thứ 2 nên Tòa án xét xử vắng mặt những đương sự nêu trên theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2] Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là: - Tuyên Hợp đồng ủy quyền công chứng tại Văn phòng công chứng TĐK, số công chứng 9996, quyển số 08/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/8/2024 giữa ông Đ và ông Phạm Văn T vô hiệu. - Tuyên Hợp đồng ủy quyền lại công chứng tại Văn phòng công chứng TML, số công chứng 00000877, quyển số 01/2024 TP/CC- SCC/HĐGD ngày 26/10/2024 giữa ông Phạm Văn T và bà Lâm Ngọc H vô hiệu. - Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng tại Văn phòng công chứng TTV, số công chứng 001209, quyển số 01/2025 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/01/2025, giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Thành Đ (người đại diện cho ông Nguyễn Thành Đ là ông Phạm Văn T và bà Lâm Ngọc H) và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Phú V, đối với thửa đất 574, tờ bản đồ số Z tại phường TH, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương là vô hiệu. Ngoài ra, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi, hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số AA 00854842 đã cấp cho ông Nguyễn Phú V ngày 04/3/2025.

[2] Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo trình bày và yêu cầu tại đơn khởi kiện của nguyên đơn thì quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp về hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền lại và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện để giải quyết theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 31/3/2026 tài sản tranh chấp là thửa đất số 574, tờ bản đồ số Z, địa chỉ: khu phố Tân Ba, phường TH, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương – nay là phường TĐH, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số AA 00854842 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tân Uyên – nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 26 – Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 04/3/2025 đứng tên Nguyễn Phú V. Trên đất có tài sản gồm: - Căn nhà móng cột bê tông cốt thép, tường gạch mái tôn, nền gạch men; - Nhà kho tường gạch, mái tôn, nền gạch men; - Nhà tạm khung cột sắt mái tôn. 8 Theo Chứng thư thẩm định giá số 356/2026/267-06-BĐS-BC-BC ngày 12/6/2026 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt, tổng giá trị tài sản tranh chấp là 3.443.880.000 đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 2.964.086.234 đồng; giá trị tài sản trên đất 479.789.221 đồng.

[4] Theo trình bày các đương sự, nội dung vụ án như sau: Ông Nguyễn Thành Đ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DL 696256 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tân Uyên cấp ngày 09/04/2024. Bà Nguyễn Thị NM là chị gái của ông Đ có mối quan hệ quen biết với ông Lê Ngọc M. Do ông Lê Ngọc M cần tiền làm ăn nên có nhờ Bà NM hỏi mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Đ để thế chấp vay tiền của ông Phạm Văn T bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền toàn quyền cho ông T. Do tin tưởng chị gái nên ông Đ đồng ý ký hợp đồng ủy quyền cho ông T để ông T cho ông M vay tiền. Do ông M vay tiền của ông T và hứa 02 – 03 tháng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ; tuy nhiên, sau đó ông M không trả tiền vay cho ông T nên ông T ký hợp đồng ủy quyền lại cho bà Lâm Ngọc H, sau đó bà H ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Phú V và ông V đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tân Uyên – nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 26 – Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 00854842 ngày 04/3/2025. Nhận thấy việc ủy quyền giữa ông Đ và ông T; ủy quyền lại giữa ông T và bà H là giả tạo nhằm che dấu cho giao dịch khác nên ông Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ và ông T, hợp đồng ủy quyền lại giữa ông T và bà H vô hiệu; đồng thời tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông V và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông V.

[5] Xét yêu cầu và chứng cứ của các đương sự: [5.1] Xét Hợp đồng ủy quyền giữa ông Nguyễn Thành Đ và ông Phạm Văn T số công chứng 9996, quyển số 08/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/8/2024, của Văn phòng công chứng TĐK và Hợp đồng ủy quyền lại số công chứng 00000877, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/10/2024 của Văn phòng công chứng TML giữa ông Phạm Văn T và bà Lâm Ngọc H: Theo trình bày của nguyên đơn: Ông Đ và ông T không có mối quan hệ họ hàng hay quen biết nhau; bản thân Bà NM là chị gái ông Đ cũng không quen biết với ông T. Bà NM có mối quan hệ làm ăn với ông Lê Ngọc M, ông M hỏi vay tiền của ông T nhưng ông T nói cần phải có tài sản bảo đảm thì mới cho vay nên ông M có nhờ Bà NM mượn tài sản của người khác để thế chấp cho ông T.

Do đó, Bà NM nhờ ông Đ ký hợp đồng ủy quyền toàn quyền cho ông T để bảo đảm cho ông M vay tiền của ông T. Theo trình bày của ông Đ, ngày 07/8/2024 có người mang hợp đồng ủy quyền đến nhà cho ông Đ ký tên chứ ông Đ không đến Văn phòng công chứng để ký và ông Đ cũng chưa từng gặp mặt ông T và cũng không biết ông M là ai. Ông Đ ký hợp đồng ủy quyền xong thì người này cầm đi, bản thân ông Đ cũng không biết việc giao nhận tiền giữa ông T và ông M như thế nào. Tại Vi bằng số 82/2025/VB-TPLTN ngày 09/5/2025 của Văn phòng Thừa phát lại Thống Nhất (Gọi tắt là Vi bằng số 82) có ghi nhận tin nhắn và file ghi âm cuộc gọi trao đổi giữa bà Nguyễn Thị NM với ông Phạm Văn T. Theo nội dung của các tin nhắn và cuộc gọi này, ông T cho ông M vay tiền được đảm bảo bằng hợp đồng ủy quyền toàn quyền đối với quyền sử dụng đất đứng tên của ông Đ. Nhưng sau khi vay tiền, ông M 9 không trả cho ông T, nên để tránh rủi ro vì tài sản bảo đảm chỉ ký bằng hợp đồng ủy quyền nên ông T ký hợp đồng ủy quyền lại cho bà Lâm Ngọc H sau đó bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Phú V, ông V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Trang 3, 4, 7 – Bút lục 95, 94, 91). Trong những trao đổi giữa ông T và Bà NM, ông T thừa nhận khi ký hợp đồng ủy quyền không có mặt của ông Đ (Trang 6 – Bút lục 92).

Vì vậy, trình bày của nguyên đơn về việc hợp đồng ủy quyền giữa nguyên đơn và ông Phạm Văn T không được ký tại Văn phòng công chứng là có căn cứ. Đồng thời, theo nội dung ghi âm được ghi nhận tại Vi bằng số 82 nêu trên thì việc ông T ký hợp đồng ủy quyền lại cho bà H cũng chỉ là giả tạo, nhằm tránh xảy ra rủi ro khi cho vay mà bảo đảm bằng hợp đồng ủy quyền; cũng theo Vi bằng nêu trên thì đến thời điểm hiện nay, ông M vẫn chưa trả tiền vay của ông T. Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật Công chứng năm 2014: "Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” (Bao gồm các trường hợp: Người già yếu không thể đi lại; người đang bị tạm giữ, tạm giam, thi hành án phạt tù; hoặc có lý do chính đáng khác). Tại Văn bản số 423/CV-VPCC.TĐK ngày 14/7/2026, Văn phòng công chứng TĐK xác định việc công chứng hợp đồng ủy quyền số 9996, quyển số 08/2024 TP/CC- SCC/HĐGD ngày 07/8/2024 là đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo ghi nhận tại Vi bằng số 82 và Vi bằng số 107_2025/VB-TPLLT ngày 22/4/2025 của Văn phòng Thừa phát lại Long Thành (gọi tắt là Vi bằng số 107) có ghi nhận việc Hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ và ông T không được công chứng tại trụ sở của Văn phòng công chứng; mặt khác, giữa ông Đ và ông T hoàn toàn không có mối quan hệ họ hàng, quen biết gì với nhau nên việc ông Đ ủy quyền cho ông T để thực hiện các quyền của người sử dụng đất và việc ủy quyền này không có thù lao là không phù hợp với thực tế.

Vì vậy, có căn cứ xác định Hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ và ông T số công chứng 9996, quyển số 08/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/8/2024, của Văn phòng công chứng TĐK là giả tạo, che dấu cho một giao dịch khác. Theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Do đó, Hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ và ông T số công chứng 9996, quyển số 08/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/8/2024, của Văn phòng công chứng TĐK bị vô hiệu do giả tạo. Do Hợp đồng ủy quyền số công chứng 9996, quyển số 08/2024 TP/CC- SCC/HĐGD ngày 07/8/2024, của Văn phòng công chứng TĐK giữa ông Nguyễn Thành Đ và ông Phạm Văn T bị vô hiệu nên Hợp đồng ủy quyền lại số công chứng 00000877, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/10/2024 của Văn phòng công chứng TML giữa ông Phạm Văn T và bà Lâm Ngọc H cũng bị vô hiệu. [5.2] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 001209, quyển số 01/2025 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/01/2025 của Văn phòng công chứng TTV đối với thửa đất số 574, tờ bản đồ số Z tại phường TH, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương nay là phường TĐH, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 22/01/2025, căn cứ vào Hợp đồng ủy quyền số công chứng 9996, quyển số 08/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/8/2024, của Văn phòng công chứng TĐK và Hợp đồng ủy quyền lại số công chứng 00000877, quyển số 01/2024 TP/CC- 10 SCC/HĐGD ngày 26/10/2024 của Văn phòng công chứng TML, bà Lâm Ngọc H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Phú V để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 574, tờ bản đồ số Z tại phường TH, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương - nay là phường TĐH, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đất là 313m2, đất nuôi trồng thủy sản, giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 500.000.000 đồng. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, trên thửa đất số 574, tờ bản đồ số Z có các tài sản gồm: Căn nhà móng cột bê tông cốt thép, tường gạch mái tôn, nền gạch men; Nhà kho tường gạch, mái tôn, nền gạch men; Nhà tạm khung cột sắt mái tôn. Những tài sản này là của ông Đặng Hoàng A được cha mẹ ông A xây dựng từ năm 2000, ông A và mẹ của ông A sử dụng từ đó liên tục cho đến nay. Theo Chứng thư thẩm định giá số 356/2026/267-06-BĐS-BC ngày 12/6/2026 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt, tổng giá trị tài sản tranh chấp là 3.443.880.000 đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 2.964.086.234 đồng; giá trị tài sản trên đất 479.789.221 đồng. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông Nguyễn Phú V thì hợp đồng không thể hiện có tài sản trên đất, mặc dù trên đất có căn nhà của ông A, được cha mẹ ông A xây dựng từ năm 2000; ngoài ra sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông V đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sang tên ông V nhưng ông V không sử dụng đất và cũng không có hành vi gì thể hiện việc quản lý, sử dụng đất. Do trên đất có căn nhà của ông A, hiện ông A vẫn đang quản lý sử dụng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông V có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự và giá trị chuyển nhượng không phù hợp với giá trị thực tế của tài sản.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự.

[6] Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã nhiều lần triệu tập các đương sự gồm bị đơn ông Phạm Văn T, ông Nguyễn Phú V và bà Lâm Ngọc H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Ngọc M đến Tòa án để làm việc, cung cấp tài liệu chứng cứ và các yêu cầu (nếu có).

Tuy nhiên, bị đơn chỉ có nộp bản tự khai và đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt mà không có yêu cầu phản tố hay ý kiến về xử lý hợp đồng vô hiệu; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Ngọc M không đến Tòa án để làm việc, cũng không nộp văn bản, tài liệu chứng cứ để thể hiện ý kiến hay yêu cầu gì; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đặng Hoàng A có ý kiến đề nghị Tòa án cứ căn cứ quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp giữa ông Đ và ông V sau đó ông A sẽ có đơn khởi kiện riêng, khi nào ông A khởi kiện sẽ làm đơn để giải quyết bằng vụ án khác. Khoản 1 Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: "1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó." Tại đơn khởi kiện và bản tự khai, nguyên đơn ông Nguyễn Thành Đ và người đại diện theo ủy quyền của ông Đ không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. 11

Do đó, căn cứ vào nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự nêu trên, Tòa án chỉ giải quyết vụ án theo nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Các đương sự nếu có tranh chấp về hợp đồng vay tài sản hay xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu sẽ khởi kiện để cung cấp tài liệu chứng cứ và giải quyết trong vụ án khác khi có đơn yêu cầu.

[7]. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi, hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số AA 00854842 đã cấp cho ông Nguyễn Phú V ngày 04/3/2025. Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 001209, quyển số 01/2025 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/01/2025 của Văn phòng công chứng TTV đối với thửa đất số 574, tờ bản đồ số Z tại phường TH, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương nay là phường TĐH, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Lâm Ngọc H với ông Nguyễn Phú V bị vô hiệu nên ông Nguyễn Thành Đ có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để thực hiện thủ tục đăng ký và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ theo quy định.

[8]. Từ những nhận định nêu trên có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - ông Nguyễn Thành Đ; ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa là phù hợp và có căn cứ nên chấp nhận.

[9] Về chi phí tố tụng: Số tiền xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc hết số tiền 5.000.000 đồng, ông Nguyễn Thành Đ tự nguyện chịu và đã nộp đủ. Về chi phí thẩm định giá: Nguyên đơn tự nguyện chịu và đã thanh toán xong cho đơn vị thẩm định giá.

[10] Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch; Trả lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo quy định của pháp luật. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: