Bản án 835/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt, đã có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc được Tòa án triệu tập theo quy định pháp luật. Căn cứ khoản Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vụ án.

[2] Căn cứ trình bày của các đương sự, tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nội dung tranh chấp trong vụ án như sau: [2.1] Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn: Các nguyên đơn là cháu nội của bà Hứa Diệu T6 (gọi chung là phía nguyên đơn). Các bị đơn là con cháu của bà Vương Huệ T7 (gọi chung là phía bị đơn). Đối tượng tranh chấp tại nhà, đất tại địa chỉ số D N, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh. Các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại nhà, đất trên vì cho rằng nguồn gốc nhà, đất là do bà T6 mua và cho gia đình bị đơn thuê, nhưng quá trình quản lý, sử dụng nhà, đất gia đình bị đơn đã không trả tiền thuê nhà. Bị đơn thừa nhận nguồn gốc nhà, đất là của gia đình nguyên đơn, nhưng cha mẹ bị đơn là ông Lý Thiên S và bà Vương Huệ T7 đã mua của bà Hứa Diệu T6 vào năm 1958 với giá 350.000 đồng, đã trả 230.000 đồng.

Do đó, bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện và có yêu cầu phản tố đề nghị công nhận quyền sở hữu đối nhà, đất đang tranh chấp. [2.2] Tài liệu, chứng cứ do Tòa án cấp sơ thẩm thu thập:

1. Giấy cấp nhà ngày 25/8/1956 của Ủy ban C2, Bộ X và y tế, Việt Nam Cộng hòa, căn nhà số G Lô A tại Khu X, Chợ L được cấp cho bà Dương L . Có 6 cơ sở xác định tài sản tranh chấp có nguồn gốc ban đầu là của bà Dương L (BL 142);

2. Tờ khai gia đình do chế độ cũ cấp năm 1958 cho Gia trưởng Vương Huệ T7 (phía bị đơn) (có đóng dấu GIA ĐÌNH Ở ĐẬU). Có cơ sở xác định gia đình bà Vương Huệ T7 đã thuê nhà và ở tại đó từ năm 1958.

3. Giấy nhượng quyền lập ngày 22/10/1959, các ông bà Nguyễn Thị B1, L, Dương Hà T9 (con bà Dương L) chuyển nhượng quyền làm chủ căn nhà số G Lô A khu N cho bà Hứa Diệu T6.

4. Thẻ danh bộ (Thể nhân) có số quốc gia danh bộ 10.254.21.002 ngày 29/9/1962 có nội dung thể hiện bà Hứa Diệu T6 sinh ngày 06/9/1910 tại Chợ lớn là chủ nhà địa chỉ 7 lô A7 Nguyễn Chế N1, S (BL 97).

5. Đơn xin đặc khoản về tư sản cơ bản do bà Hứa Diệu T6 lập ngày 27/9/1962 thể hiện bất động sản tọa lạc tại Quận H, S Lô A có diện tích đất 33 thước vuông (BL 118).

6. Nguyên đơn cung cấp các biên lai nộp thuế thể hiện bà Hứa Diệu T6 có nộp thuế thổ trạch các năm 1961, 1962, 1963, 1964. Do gia đình bà Vương Huệ T7 vẫn ở trên căn nhà này, xác định bà Hứa Diệu T6 mua căn nhà từ chủ sở hữu cũ khi căn nhà đang được chủ sở hữu cũ cho thuê.

7. Trích lục Sổ trước bạ nhà (Q Tờ 16 Sổ 115) số 1031/TB/ND ngày 20/11/2003 thể hiện: “Nội dung chuyển dịch: tờ bán nhà ngày 22/10/1959 do bà Nguyễn Thị B1, ông Lý Đ và Dương Hà T9 (ngụ tại số G lô A đường N, Chợ L) bán cho bà Hứa Diệu T6 (c/c số A, Quận E ngày 12/5/1958). Căn nhà nói trên chủ mua khai thêm diện tích 4m x 2,8m, vách ván, cất trên đất chánh phủ. Giá bán 14.000đ bạc. (Có nội dung xác nhận từ ngày 02/7/1962 đến nay chúng tôi không rõ tài sản trên có chuyển nhượng lần nào hay không)” (BL 91);

8. Biên bản hòa giải ngày 30/9/2003 do Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H lập để giải quyết Đơn khiếu nại giữa một bên là ông Nghê Di K đại diện và một bên là bà Lý Lương A đại diện. Nội dung Biên bản ghi nhận: (1) Ý kiến của bà Lý Lương A: “sau khi đã thỏa thuận cùng các anh chị em trong gia đình, bà không có đủ khả năng thực hiện việc đã thỏa thuận là hoàn trả 25 cây vàng SJC cho bên ông K khi bà lấy nhà và ngược lại bên ông K sẽ hoàn trả cho bà 30 cây vàng SJC khi ông K lấy nhà. Gia đình bà đã mua căn nhà trên và đã trả được 230.000đ (với giá bán 350.000đ), đề nghị chuyển hồ sơ qua Tòa án để giải quyết”. (2) Ý kiến ông Nghê Di K: “bà A đã từng trả giá 20 cây vàng SJC khi đưa nhà cho bà A, và bên bà A đã không trả tiền thuê nhà từ năm 1976 đến nay. Ông đề nghị lấy lại căn nhà trên hoặc bán căn nhà trên theo sự thỏa thuận trên”.

9. Theo tài liệu là bản viết tay tiếng Hoa kèm theo bản dịch ngày 26/4/1994 tài liệu viết tay này (không xác định ngày lập) có nội dung: “Hứa Diệu T6 có bán căn nhà cho chú K2 với giá 350.000đ (ba trăm năm mươi ngàn đồng). Đã nhận tiền đặt cọc 10.000 đồng chẵn, nhận thêm 130.000 đồng. Ngày 15 tháng 7 nhận thêm 60.000 đồng. Ngày 24 tháng 7 nhận thêm 30.000 đồng” và Tờ tường trình ngày 07/7/2007 của ông Lâm M1 (cư trú 46/4 Nguyễn Chế 7 N1 từ năm 1956), Tờ tường trình và cam kết ngày 27/10/2009 của ông Diệp Ngũ L1 (cư trú 26 Nguyễn Chế N1 từ năm 1953), Tờ tường trình và cam kết ngày 28/10/2009 của ông Đỗ Kỳ L2 (cư trú 46/1F Nguyễn Chế N1 từ năm 1958) gửi Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H, là những người sinh sống gần khu vực có nhà đất tranh chấp, xác nhận ông Lý Thiên S còn có tên gọi khác là K2.

10. Biên bản về vi phạm hành chính số 008553/BB-VPHC ngày 19/7/2004 do Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H lập, ghi nhận sự việc vi phạm của bà Lý Lương A đã có hành vi vi phạm “đang đào móng xây nhà trên nền nhà cũ chưa có giấy chủ quyền hợp pháp... ” . Người đại diện theo ủy quyền của bà Lý Lương A xác định đến nay bà Lý Lương A vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà đất.

11. Văn bản số 181/UBND ngày 23/8/2013 của Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H có nội dung: “Theo tài liệu lưu trữ tại Phường, Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H cung cấp thông tin như sau: Căn nhà số: 4 N, Phường A, Quận H có đăng ký kê khai ngày 01/01/1978 người kê khai. Họ tên: Vương Huệ T7 và ngày 06/8/1999 đăng ký kê khai nhà đất. Họ tên người kê khai: Vương Huệ T7. Nguồn gốc nhà đất: Có tờ khai gia đình 1958, Tờ khai thuế nhà đất 1992, kê khai nhà đất 1978 và kê khai nhà đất 1999, giấy bản nhà dịch từ bản gốc tiếng Hoa ngày 26/4/1994 (đính kèm bản Photo)” (BL 343);

12. Văn bản số 9481/PĐK-LT ngày 26/6/2017 của Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H, Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố H trả lời Văn bản 1782/TATP-TLĐ ngày 05/6/2017 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu sao lục cung cấp tài liệu chứng cứ đối với nhà đất tại 4 N, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh từ trước năm 1975 đến nay, Văn bản 9481/VPĐK-LT thể hiện Văn phòng Đ chỉ có lưu trữ Bản kê khai nhà cửa năm 1977 của căn nhà 4 N, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà Lý Đình P1, bà Vương Huệ T7 kê khai năm 1977.

13. Văn bản số 41/VPĐK-LT ngày 06/02/2018 của Văn phòng Đ Chi nhánh Q1 có nội dung: “Sau khi kiểm tra, đối chiếu dữ liệu, Chi nhánh Văn phòng Đ trả lời như sau: Nhà đất tại địa chỉ số: 4 N, Phường A đã được Ủy ban nhân dân Quận H3, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 3275/2003 ngày 17/10/2003 cho Bà Lý Lương Ang Anh đứng tên chủ sử dụng.

Tuy nhiên, theo đối chiếu số theo dõi thì ngày 07/9/2007 cán bộ thụ lý (bộ phận tổ cấp giấy chứng nhận) ký nhận hồ sơ lưu và bản lưu giấy chứng nhận giao trả lại Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H. Do vậy, hiện nay không có hồ sơ lưu của nhà đất trên tại kho lưu trữ của Chi nhánh Văn phòng Đ”. Thể hiện hồ sơ cấp giấy đã được thu hồi.

14. Văn bản số 150/UBND ngày 21/6/2018 của Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H cung cấp thông tin nhà đất tại số D N, Phường A, Quận H. Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H đã cung cấp các tài liệu kê khai đăng ký nhà đất của bà Vương Huệ T7 cho Tòa án (BL 448 – 449);

15. Bản chính Biên lai thuế thổ trạch số 002052 ngày 08/12/1988; số 04725 ngày 30/11/1989; số 006179 ngày 11/10/1990. Và 15 Biên lai thu thuế nhà đất số 005502 ngày 16/01/1992; số 01937 ngày 10/8/1993; 007855 ngày 8 05/12/1994; số 005236 ngày 24/8/1995; số 006076 ngày 04/7/1996; số 007012 ngày 24/6/1998; số 003704 ngày 23/4/1999; số 004304 ngày 26/5/2000; số 043285 ngày 26/5/2001; số 045062 ngày 18/8/2003; số 002426 ngày 30/11/2004; số 0015538 ngày 30/12/2005; số 0001476 ngày 21/10/2006; số 0024272 ngày 30/10/2007; số 0008406 ngày 25/9/2008; số 0025023 ngày 20/8/2009. Các tài liệu này có tên người nộp thuế là Vương Huệ T7, đối với nhà đất tại 4 N, Phường A, Quận H (BL 207).

16. Theo xác nhận của Ủy ban nhân dân Phường A1, Quận H thì căn nhà có số G Lô A khu X, Chợ L (hoặc số G Lô A N, Quận H, S) là căn nhà hiện có số D N, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

[3] Nhận định của Hội đồng xét xử phúc thẩm: Với các chứng cứ thu thập tại hồ sơ vụ án nêu trên đã có đủ cơ sở xác định, căn cứ để gia đình bị đơn ở tại căn nhà đang tranh chấp là từ hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ, trước khi gia đình nguyên đơn mua nhà (chuyển tiếp hợp đồng thuê từ chủ sở hữu cũ bà Dương Lý S1 chủ sở hữu mới bà Hứa Diệu T6 là gia đình nguyên đơn).

Do đó, Bản án sơ thẩm nhận định không có cơ sở xác định có việc thuê nhà giữa nguyên đơn và bị đơn là sai và mâu thuẫn với nội dung nhận định nêu tại trang 10 của Bản án sơ thẩm với nội dung: “…Có cơ sở xác định bà Hứa Diệu T6 xác lập quyền sở hữu vào năm 1962, sau khi mua nhà năm 1959. Nguyên đơn cung cấp các biên lai nộp thuế thể hiện bà Hứa Diệu T6 có nộp thuế thổ trạch các năm 1961, 1962, 1963, 1964. Do gia đình bà Vương Huệ T7 vẫn ở trên căn nhà này, xác định bà Hứa Diệu T6 mua căn nhà từ chủ sở hữu cũ khi căn nhà đang được chủ sở hữu cũ cho thuê”.

[4] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bản án sơ thẩm nhận định phía bị đơn đã chiếm hữu căn nhà 4 N, Phường A, Quận H trên 30 năm để xác lập quyền sở hữu cho bị đơn theo Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015 là không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ. Bởi lẽ: Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Tuy nhiên trong vụ án này, phía bị đơn không thuộc trường hợp chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật vì các bên có xác lập giao dịch (theo bị đơn là giao dịch mua bán, theo nguyên đơn là cho thuê) và có phát sinh tranh chấp từ năm 2003 đến nay được thể hiện tại các tài liệu, chứng cứ nêu tại số thứ tự 8, 9, 10 mục [2.2] nêu trên và nội dung tại: - Bản kê khai nhà cửa (của cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể, các hội, các tôn giáo và nhân dân tính đến 0 giờ ngày 01/12/1977) do bà Vương Huệ T7 (phía bị đơn) đứng khai, thể hiện: Họ tên chủ hộ sử dụng là bà Vương Huệ T7, tại mục 9 về những điều ghi chú cần thiết ghi: Nhà mua lại của Hứa Tú T10, có giấy tay, không có chính quyền xác nhận. 9 - Tờ khai nhà đất do bà Vương Huệ T7 lập ngày 18/11/1992 thể hiện nguồn gốc nhà đất là mua của người bán là bà Hứa Diệu T6 năm 1960 và Tờ đăng ký nhà đất do bà Vương Huệ T7 lập ngày 06/8/1999 thể hiện nguồn gốc nhà đất chuyển nhượng bằng giấy tay năm 1958. Ngoài ra, với chứng cứ nêu trên có cơ sở xác định nguyên đơn vẫn đòi tiền thuê nhà vì bị đơn chưa thanh toán đủ số tiền mua nhà. Do giao dịch mua bán nhà, đất giữa nguyên đơn và bị đơn chỉ thực hiện được 2/3 nghĩa vụ thanh toán, nên ngoài việc tiếp tục phải thanh toán 34,28% giá trị căn nhà như nội dung quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, bị đơn còn nghĩa vụ phải hoàn trả khoản tiền cho gia đình nguyên đơn khoản tiền thuê nhà đối với phần nhà chưa thanh toán đủ trong giao dịch mua bán. Do vậy, Hội đồng xét xử buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 50% giá trị căn nhà (gồm 34,28% tiền mua nhà chưa thanh toán đủ và 15,72% tiền hưởng lợi từ việc chiếm dụng tài sản chưa thuộc quyền sở hữu trong thời gian 70 năm đối với phần nhà chưa thanh toán đủ) theo kết quả định giá tại Chứng thư thẩm định giá ngày 03/3/2025 của Công ty TNHH T11 để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Theo Chứng thư thẩm định giá ngày 03/3/2025 của Công ty TNHH T11 thì giá trị căn nhà là 4.474.329.000 đồng. Vậy, bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn 50% giá trị căn nhà tương đương 2.237.164.500 đồng. Sau khi thanh toán đủ cho nguyên đơn số tiền trên, bị đơn được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, kê khai quyền sở hữu nhà, đất đang tranh chấp.

[4] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần quan điểm của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa; Chấp nhận quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn; Sửa một phần Bản án sơ thẩm theo nội dung nhận định trên.

[5] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[6] Án phí: [6.1] Án phí dân sự sơ thẩm: - Bà Nghê Ngọc M không phải chịu. - Bà Lý Lương A, sinh năm 1954 và ông Lý Lương T1, sinh năm 1952 nên được miễn theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. [6.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Do chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo nên nguyên đơn không phải chịu. Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự,