Bản án 891/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định: 5

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Võ Thị Bích T1 làm trong thời hạn luật định, đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, nên tiến hành phiên toà phúc thẩm xét xử vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn bà Võ Thị Bích T1, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Nguồn gốc căn nhà số C và quyền sử dụng thửa đất số 288 tờ bản đồ 11, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai có nguồn gốc là của bà Võ Thị Bích H1. Do cần tiền trả nợ, nên vào năm 2013 bà H1 chuyển nhượng nhà, đất trên cho bà Nguyễn Thị Mai P. Đến năm 2014, bà P lập hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại thửa đất số 288 tờ bản đồ 11, phường T cho bà Võ Thị Bích T1. Đến ngày 06/3/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà số BY 367241 cho bà T1 đứng tên đối với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai. Nhưng về hiện trạng sử dụng nhà, đất thì do gia đình bà Võ Thị Bích H1, ông Phan Thanh T2 và các con của bà H1 gồm Phan Hoàng N, Phan Yến N1 vẫn quản lý, sử dụng nhà, đất để bán quán ăn liên tục từ trước năm 2014 đến nay. [2.2] Nguyên đơn bà Võ Thị Bích L khai vào năm 2014 bà L (là em ruột của bà H1) đã xuất tiền ra mua lại nhà đất từ bà Nguyễn Thị Mai P để cho gia đình bà H1 có chỗ ở, nhưng do bà L đang ở nước ngoài và tin tưởng bà T2 (là chị ruột của bà L) nên bà L nhờ bà T2 đứng tên giùm, sau đó bà L có gửi tiền về cho bà T2 nhiều lần để trả tiền cho bà P và bà Liên tiếp T5 cho bà H1 ở tại căn nhà 38G tại thửa đất số 288 tờ bản đồ 11, phường T, thành phố B. Nay bà L yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà T2 và công nhận cho bà L được quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Bị đơn bà Võ Thị Bích T1 thì cho rằng bà T1 là người xuất tiền ra mua lại nhà, đất của bà P. Sau đó, bà T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Việc bà H1 quản lý nhà đất từ năm 2014 đến nay là do bà T1 chưa có nhu cầu sử dụng nhà, đất nên bà T1 cho bà H1 ở nhờ. Nay bà T1 có nhu cầu sử dụng nhà, đất nên bà T1 yêu cầu bà H1 trả lại nhà, đất cho bà T1 và bà T1 không chấp nhận yêu cầu của bà L. Riêng bị đơn bà Võ Thị Bích H1 khai do bà H1 mắc nợ nhiều người nên bà H1 đã chuyển nhượng nhà cho bà P để trừ nợ, sau đó bà L xuất tiền ra để mua lại nhà đất của bà P cho bà H1 có chỗ ở nhưng sợ bà H1 tiếp tục bán nhà, đất nên bà L nhờ bà T1 đứng tên giùm bà L để nhận chuyển nhượng nhà đất tại căn nhà 38G tại thửa đất số 288 tờ bản đồ 11, phường T, thành phố B. Trên thực tế thì gia đình bà H1 vẫn quản lý, sử dụng nhà, đất theo sự đồng ý của bà Liên từ năm 2014 đến nay. Bà H1 không đồng ý trả lại nhà đất theo yêu cầu của bà T1, khi nào bà L có nhu cầu thì bà H1 sẽ trả lại nhà, đất cho bà L.

[3]

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: [3.1] Ngày 20/01/2015, ông Trần Hoàng Trọng K và bà Nguyễn Thị Mai P lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Võ Thị Bích T1 đối với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai với số tiền 1.100.000.000 đồng, hợp đồng được Văn phòng C chứng thực. Đến ngày 06/3/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số BY 367241 cho bà Võ Thị Bích T1 đối với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại 6 phường T, tỉnh Đồng Nai. Sau đó, bà T1 giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai cho bà L cất giữ. Về nguồn tiền để mua nhà, đất: Nguyên đơn bà L khai sau khi thỏa thuận việc mua, nhà đất với bà P thì bà L đã gửi tiền về nhiều lần cho bà T1 nhận để trả dần cho bà P theo thỏa thuận. Còn bị đơn bà T1 thì cho rằng nguồn tiền mua đất là của bà T1.

Tuy nhiên, tại Biên bản hòa giải ngày 31/7/2025 và tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn bà T1 và người đại diện theo ủy quyền thừa nhận bà T1 có nhận tiền do bà L gửi về thông qua Ngân hàng và qua dịch vụ chuyển tiền nhiều lần từ năm 2014 đến năm 2015 với tổng số tiền là 36.600 USD, nhưng trong phiếu chuyển tiền không ghi nội dung chuyển tiền nên không thể xác định số tiền bà L gửi tiền về là để mua nhà, đất tại số C của bà P. Mặc dù, bà T1 không thừa nhận số tiền 36.600 USD của bà L gửi về cho bà T1 nhận là tiền mua nhà đất tại số C nhưng bà T1 cũng không giải thích được số tiền đã nhận của bà L dùng vào việc gì. Trong khi, ông Nguyễn Văn M (là chồng bà T1) khai “Ông không có đóng góp gì trong việc mua nhà đất trên, bản thân ông và gia đình trước khi chuyển đến ở tại nhà C (do gia đình thuê) thì gia đình ông sinh sống tại nhà 210/6 khu phố C, phường T (là nhà tập thể, đã bị thu hồi), không có nhà ở nào khác”.

Xét thấy, số tiền do bà L gửi về cho bà T1 nhận nhiều lần phù hợp với lời khai của bà T1, bà L và bà H1 về việc thỏa thuận trả dần cho bà P để thanh toán tiền mua nhà đất.

Do đó, có căn cứ chấp nhận lời khai nguyên đơn bà L đã gửi tiền về cho bà T1 nhận để trả tiền mua nhà, đất thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai. [3.2] Mặt khác, ngày 21/6/2016 bà T1 lập Di chúc tại Văn phòng C (bút lục số 87) được Văn phòng C chứng nhận cùng ngày 21/6/2016 có nội dung: “Tôi có đứng tên quyền sử dụng đất tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai thuộc thửa đất số 288, tờ bản đồ 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 367241 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 06/3/2015. …sau khi tôi chết tài sản thuộc quyền sở hữu của tôi nêu trên sẽ để lại cho em ruột tôi tên VO BICH LIEN THI sinh năm 1973...được toàn quyền thừa hưởng, quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất nêu trên” đồng thời ông Nguyễn Văn M (chồng của bà T1) có lập Văn bản cam kết tài sản riêng ngày 01/4/2026 (bút lục số 233) được Văn phòng C chứng nhận cùng ngày 01/4/2026 với nội dung cam kết: “Tài sản quyền sử dụng đất tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai thuộc thửa đất số 288, tờ bản đồ 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 367241 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 06/3/2015 là tài sản riêng của vợ tôi, tôi không có bất cứ đóng góp nào vào việc tạo lập khối tài sản trên. Tôi cảm kết không có bất kỳ tranh chấp, khiếu nại về sau…”. Nguyên đơn bà L khai do tài sản nhà đất tại thửa 288 tờ bản đồ số 11, phường T, thành phố B là của bà L, nên sau khi đứng tên nhận chuyển nhượng thì bà T1 đã tự nguyện lập di chúc để giao lại nhà đất cho bà L. Còn bị đơn bà T1 thừa nhận bà có tự nguyện lập bản di chúc ngày 21/6/2016 nhưng do bà L có hứa bảo lãnh gia đình bà T1 xuất cảnh sang Hoa Kỳ nên bà T1 mới lập tờ di chúc về việc giao cho bà L toàn quyền thừa hưởng, quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản do bà đứng tên thuộc thửa 288 tờ bản đồ số 11, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Xét thấy ngoài lời khai của bà T1, thì bà T1 không xuất trình được tài liệu chứng cứ để chứng minh về việc bà L hứa bảo lãnh đi xuất cảnh nên bà T1 mới lập di chúc ngày 7 21/6/2016 về việc giao cho bà L toàn quyền thừa hưởng, quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản do bà đứng tên thuộc thửa 288 tờ bản đồ số 11, phường T và trên thực tế bà T1 cũng không có làm hồ sơ, thủ tục xuất cảnh để định cư như bà T1 trình bày. Do đó xét lời nại ra của bà T1 là chưa có căn cứ để chấp nhận. [3.3] Ngoài ra, tại Biên bản hòa giải ngày 09/11/2021 tại Ủy ban nhân dân phường T (bút lục số 64) về việc hòa giải về việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà T1 với bà Nguyễn Thị P1 có thể hiện nội dung: “Bà T1 đã có ý kiến: Tôi đồng ý ký chuyển tên căn nhà tôi đứng tên dùm cho chị em ở Mỹ thì bà P1 ký chuyển tên nhà đất tôi đã mua của ông Võ Minh T4.... và tại phần kết luận Hội đồng hòa giải xã có ghi nội dung: ...Bà Nguyễn Thị P1 đồng ý hỗ trợ cho bà Võ Thị Bích T1 thực hiện các thủ tục tách thửa một phần diện tích 79,1m2 thửa 230 của bà P1 cho bà T1. Hai là, căn nhà bà T1 đứng tên dùm cho chị em ở Mỹ chuyển sang bà Võ Thị Bích H1”. Mặc dù tại biên bản hòa giải ngày 09/11/2021 của UBND phường T để giải quyết việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T1 và bà P1. Nhưng trong nội dung biên bản hòa giải ngày 09/11/2021 có thể hiện nội dung “Bà T1 đồng ý chuyển tên căn nhà do tôi đứng tên dùm chị em ở Mỹ”. Tại biên bản làm việc ngày 12/12/2024 (bút lục 230) bà T1 xác nhận “căn nhà đứng tên dùm” được ghi trong biên bản hòa giải ngày 09/11/2021 là căn nhà gắn liền với thửa đất số 288 mua của bà P mà hiện bà L đang tranh chấp; còn việc “đứng tên dùm chị em ở Mỹ” ý nói là bà Võ Thị Bích L. Người làm chứng bà Nguyễn Thị P1 xác nhận tại biên bản ghi lời khai ngày 19/6/2025: “ngày 09/11/2021 bà P1 và bà T1 có mặt tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường T, biên bản có ghi ý kiến của bà P1 và ý kiến của bà T1: Nội dung căn nhà bà T1 đứng tên dùm cho chị em ở Mỹ ghi tại phần kết luận của biên bản là căn nhà số C nằm trên thửa B phường T nay là quán chợ Đ, chị em ở Mỹ là nói đến bà Võ Thị Bích L là người duy nhất trong gia đình sinh sống tại Mỹ. Tại biên bản ngày 09/11/2021 bà Võ Thị Bích T1 đồng ý chuyển trả lại nhà và đất đang đứng tên cho bà Võ Thị Bích H1 theo yêu cầu trước đó của bà Võ Thị Bích L nên tôi mới đồng ý hỗ trợ tách cho diện tích 79,1m2 tại thửa 230 tờ bản đồ số 11 phường T”. Như vậy, có căn cứ xác định tại biên bản hòa giải ngày 09/11/2021 của UBND phường T, bà T1 xác nhận đứng tên giùm bà L để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gắn căn nhà tại thửa 288 tờ bản đồ số A, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, thành phố Đ) và bà T1 đồng ý chuyển tên lại cho bà Võ Thị Bích H1. [3.4] Tại bản đồ hiện trạng khu đất do Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh B lập ngày 12/12/2023 (bút lục 56) đã xác định phần đất tranh chấp có diện tích 92,3m2. Trong đó có 85,3m2 thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 và diện tích 7,0m2 thuộc đường T. Phần đất tọa lạc tại phường T nay là phường T, tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đ) và tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ (bút lục số 299) ngày 18/6/2025 đã xác định tài sản trên thửa đất là căn nhà một trệt, một gác lửng được xây dựng vào năm 2016: Tầng trệt có cấu trúc tường xây, cột gạch trần thạch cao, mái tôn, nền gạch đá xây dựng như hiện trạng vào năm 2016. Tầng trệt gồm một phòng lớn làm nơi buôn bán đồ ăn, điểm tâm sáng, một khu chế biến, nhà vệ sinh, cửa sắt kéo, gác lửng, tường xây cột gạch, mái tôn, trần thạch cao, nền gạch bông cửa sắt kính gồm hai phòng ngủ. Toàn bộ tài sản trên hiện trạng do bà Bích H1 cùng chồng con trực tiếp quản lý, sử dụng. Bà H1 cho biết trực tiếp quản lý, sử dụng từ năm 1993 đến nay. Bà Võ Thị Bích T1 cho biết nhà đất đang tranh chấp là do bà mua vào năm 2015, sau đó giao cho gia đình bà H1 sử dụng cho đến thời điểm tranh chấp. Từ thời 8 điểm năm 2015 đến nay bà không có sửa chữa gì. Bà T1 cho biết hiện bà đang sử dụng căn nhà 38H sát vách nhà 38G cũng để làm quán bán điểm tâm ăn sáng. Trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà L khai vào năm 2016 bà L có gửi tiền về để xây dựng lại căn nhà 38G xây dựng lại căn nhà của H2 sát nhà số C, khi tiến hành xây dựng lại nhà bà T1 không có tranh chấp hay ngăn cản, sau đó bà T1 có thuê mặt bằng tại căn nhà 38H giáp ranh với căn nhà 38G để gia đình bà T1 buôn bán. Xét thấy lời khai của bà L, bà H1 về việc xây dựng lại căn nhà vào năm 2016 phù hợp với biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 18/6/2025. Từ những nhận định trên, có đủ căn cứ xác định căn nhà và đất tại số C thuộc thửa đất số 288 tờ bản đồ 11, phường T, thành phố B nay là phường T, tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đ) do bà L nhận chuyển nhượng của bà P và nhờ bà T1 đứng tên dùm. Sau khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng nhà, đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại số C thuộc thửa đất số 288 tờ bản đồ số 11, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai thì bà T1 giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L cất giữ đồng thời bà T1 đã lập di chúc giao cho bà L được toàn quyền thừa hưởng, quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản và quyền sử dụng đất tại số 38G thuộc thửa đất số 288 tờ bản đồ số 11, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Trên thực tế bà T1 không có sử dụng nhà và đất mà do gia đình bà H1 là người trực tiếp quản lý sử dụng nhà, đất để ở và buôn bán quán ăn, đến năm 2016 bà Liên tiếp T5 gửi tiền về để xây dựng lại nhà trên thửa đất 288 tại số C thuộc thửa đất số 288 tờ bản đồ số 11, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Do bà T1 không có công sức trong việc quản lý giữ gìn căn nhà và đất tại số C để làm tăng thêm giá trị tài sản nhà và đất, nên Bản án sơ thẩm không xem xét tính công sức cho bà T1 trong việc bà T1 đứng tên giùm bà L đối với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai, là có căn cứ.

Do đó, Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị Bích L, công nhận cho bà Võ Thị Bích L được quyền sở hữu nhà số 38G gắn liền quyền sử dụng thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11, phường T nay là phường T, tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đ); hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 367241 do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Đ đã cấp ngày 06/3/2015 cho bà Võ Thị Bích T1 đối với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai. Không chấp nhận yêu cầu của bà Võ Thị Bích T1 về việc đòi bà Võ Thị Bích H1 trả lại nhà đất cho ở nhờ là có căn cứ.

[4] Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà T1 giữ nguyên kháng cáo yêu cầu bác đơn khởi kiện của nguyên đơn bà L và xác định căn nhà trên thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11, phường T nay là phường T, tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đ) là do bà T1 cho bà H1 ở nhờ nên yêu cầu bà H1 trả lại nhà đất cho bà T1.

Tuy nhiên, bà T1 không xuất trình được tài liệu chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình.

Do đó, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bà T1, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo quan điểm đề nghị của Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ. Tuy nhiên xét thấy phần nhận định của Bản án sơ thẩm có xem xét giải quyết và không chấp nhận yêu cầu của bà T1 đòi bà H1 trả lại nhà đất cho ở nhờ, nhưng tại quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên không chấp nhận yêu cầu của bà T1 đối với bà L về việc 9 đòi trả lại nhà cho ở nhờ là chưa chính xác.

Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm cần điều chỉnh lại cách tuyên tại phần quyết định của bản án sơ thẩm như sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị Bích L, Công nhận cho bà Võ Thị Bích L quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại số C thuộc thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11, phường T nay là phường T, tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đ); Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 367241 do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Đ đã cấp ngày 06/3/2015 cho bà Võ Thị Bích T1 đối với thửa đất số 288, tờ bản đồ số 11 diện tích 85,3m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai; Đương sự có trách nhiệm liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước để đăng ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật; Không chấp nhận yêu cầu của bà Võ Thị Bích T1 đối với bà Võ Thị Bích H1 về việc đòi trả lại nhà cho ở nhờ.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị Bích T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[6] Các Quyết định khác của Bản án sơ thẩm về việc đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của bà L đòi bà Võ Thị Bích H1 trả lại tài sản là nhà đất; về chi phí tố tụng; về án phí dân sự sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. Vì những lẽ trên;