Bản án 33/2026/DS-STTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên toà, bị đơn bà L vắng mặt nhưng có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt nên căn cứ khoán 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử vẫn xét xử vắng mặt bị đơn theo thủ tục chung.

[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Ông Phạm Văn H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 được ký kết giữa ông H với bà L vô hiệu, yêu cầu bà L phải trả lại số tiền ông H đặt cọc là 120.000.000đồng.

Do đó, cần căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự, xác định đây là vụ án dân sự về việc: "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" giữa nguyên đơn ông Phạm Văn H và bị đơn bà Nguyễn Thị L. Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn bà L cư trú tại thôn Q, xã N, tỉnh Lâm Đồng nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Lâm Đồng theo quy định tại Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, được sửa đổi bổ sung năm 2025.

[3] Về nội dung tranh chấp: 4 [3.1] Nguyên đơn ông H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc xác lập ngày 06/9/2023 giữa ông Phạm Văn H với bà Nguyễn Thị L vô hiệu. Buộc bà L phải trả cho ông H sô tiền cọc là 120.000.000đồng. Nguyên đơn và bị đơn cùng xác định ngày 06/9/2023 giữa hai bên lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất có kích thước 30x42m thuộc thửa 112, tờ bản đồ số 3 tại thôn G, xã Q, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Theo hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận giá trị sẽ chuyển nhượng đối với diện tích đất của thửa đất nêu trên là 170.000.000đồng, số tiền đặt cọc là 120.000.000đồng, thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 06/9/2023 đến ngày 06/12/2023 bên A (tức bà L) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bên B (ông H) làm thủ tục công chứng chuyến nhượng theo quy định. Bị đơn bà L thừa nhận ngày 06/9/2023 có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất cho ông H, xác định đã nhận 120.000.000đồng tiền đặt cọc từ ông H. [3.2] Nguyên nhân phát sinh tranh chấp là ông H cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc ông H không biết diện tích đất trên bà L chưa đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày 06/9/2023 ông mới biết bà L không phải chủ sử dụng của thửa đất nêu trên. Cũng do bà L không phải chủ sử dụng của thửa đất này nên hai bên không thể thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định. Bà L cũng xác định nguyên nhân không thực hiện được việc chuyển nhượng do bà không làm thủ tục tách thửa được nên không làm thủ tục chuyển nhượng cho ông H được. [3.3] Xét về lỗi trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 06/9/2023 dẫn đến ngày 06/12/2023 không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thấy rằng tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" Theo tài liệu có trong hồ sơ thì cả hai bên đều xác định bà L không phải là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà L không có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013. [3.4] Đối với ông H cho rằng ngày 06/9/2023 ông không biết bà L chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 112, sauđến ngày 06/12/2023 ông H mới biết nên không đồng ý mua là không đủ căn cứ thuyết phục. Bởi lẽ ông H là người sẽ nhận chuyển nhượng nên ông H có quyền yêu cầu bà L cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi quyết định có nhận chuyển nhượng hay không, như vậy ông H cũng có lỗi trong việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [3.5] Do hợp đồng đặt cọc hai bên giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật dân sự năm 5 2015. Hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 bộ luật Dân sự năm 2015: "

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dút quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Trong vụ án này nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu là lỗi của cả hai bên, khi hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả ông H và bà L đều biết bà L chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông H vẫn đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc. Do đó hợp đông vô hiệu hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. [3.6] Do cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi nhưng do nguyên đơn chỉ yêu câu bị đơn phải trả sô tiên nhận cọc 120.000.000đồng và không yêu câu phạt cọc.

Vì vậy, buộc bị đơn bà L phải trả cho nguyên đơn ông H số , tiền đã nhận cọc 120.000.000 đồng là có căn cứ. Đối với diện tích đất kích thước 30x42m thuộc một phần thửa 112 tờ bản đồ số 3 xã Q, tỉnh Lâm Đồng thì bà L xác định đã giao cho ông H quản lý, sử dụng còn ông H xác định chưa nhận đất.

Tuy nhiên, các đương sự không tranh chấp gì nên không xem xét.

[4] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn bà L phải chịu 300.000đồng án phí dân sự sơ thâm không có giá ngạch và phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho nguyên đơn là: 120.000.000đồng x 5% = 6.000.000đồng, tổng cộng bà L phải chịu 6.300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông H số tiền tạm ứng án phí đã nộp.