Bản án 169/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

[1] Đơn kháng cáo của đương sự trong thời hạn luật định nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm những người không kháng cáo nhưng có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc kháng cáo có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và những người tham gia tố tụng khác đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 10

[3] Nguyên đơn căn cứ vào các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được xác lập bởi các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để yêu cầu bị đơn phải "chấm dứt hành vi chiếm giữ trái pháp luật và bàn giao tài sản". Tuy nhiên Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự không có khái niệm "Hành vi chiếm giữ trái pháp luật". Khoản 2 Điều 164 Bộ luật Dân sự quy định "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại". Tòa án cấp sơ thẩm không yêu cầu đương sự sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện mà tiến hành thụ lý, đồng thời xác định quan hệ tranh chấp theo yêu cầu của đương sự là không đúng quy định của pháp luật. Cần rút kinh nghiệm.

[4] Xét kháng cáo của ông Lê Quang N và bà Nguyễn Thị Diễm N1, thấy rằng: [4.1] Các đương sự thừa nhận trước và sau khi lập các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 đối với các thửa đất số 22, 90, 316 tờ bản đồ số 39 tại thôn P, xã I, tỉnh Gia Lai và thửa đất số 69 tờ bản đồ số 19 tại thôn K, xã I, tỉnh Gia Lai thì ngày 04/3/2020 các bên có lập "Giấy cam kết trả nợ và lãi" và sau đó ngày 07/5/2020 lập "Giấy nhận nợ". Tại các văn bản này thể hiện: mặc dù lập hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất nói trên cho nguyên đơn nhưng bị đơn vẫn phải trả lãi cho nguyên đơn theo mức lãi suất cho vay của Ngân hàng TMCP N4 mỗi tháng là 6.000.000đ trên số nợ gốc là 700.000.000đ với thời hạn 04 năm; đồng thời nếu bị đơn vi phạm nghĩa vụ như đã cam kết và không trả đủ số tiền gốc 700.000.000đ thì nguyên đơn có quyền định đoạt tài sản. Các đương sự cũng thừa nhận từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay, thực tế ông B, bà L vẫn là người trực tiếp quản lý, sinh sống, canh tác tại các thửa đất này. Do đó có căn cứ để khẳng định các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 350, 351 và 352 đối với các thửa đất số 90, 316 tờ bản đồ số 39, địa chỉ thôn P, xã I, tỉnh Gia Lai và thửa đất số 69 tờ bản đồ số 19 tại thôn K, xã I, tỉnh Gia Lai được Văn phòng C công chứng ngày 16/3/2020 giữa ông N, bà N1 và ông B, bà L là giao dịch giả tạo nhằm che giấu khoản vay 700.000.000đ mà các bên đã xác lập tại "Giấy cam kết trả nợ và lãi" ngày 04/3/2020 nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên các hợp đồng chuyển nhượng này bị vô hiêụ là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên việc tuyên buộc nguyên đơn phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phối hợp với bị đơn để thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên là không cần thiết. Bởi lẽ theo hướng dẫn tại đoạn 5 mục 2 phần II của Công văn số 64/TANDTC- PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao thì "khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy Giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và môi trường căn cứ vào Bản án, quyết định của Tòa án để giải 11 quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án". Do vậy sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh G, chi nhánh C1 căn cứ vào quyết định của bản án để giải quyết điều chỉnh biến động, thu hồi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo đúng quy định của pháp luật. [4.2] Đối với hợp đồng vay tài sản. [4.2.1] Điều 124 Bộ luật sự năm 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Căn cứ lời trình bày của các đương sự tại phiên tòa và căn cứ "Giấy cam kết trả nợ và lãi" lập ngày 04/3/2020, "Giấy nhận nợ" lập ngày 07/5/2020 cùng các tài liệu khác có tại hồ sơ vụ án, đủ cơ sở để xác định: ngày 04/3/2020 bị đơn vay của nguyên đơn 700.000.000đ và thỏa thuận trả lãi 6.000.000đ/tháng tương ứng với 10,284%/năm, thời hạn 04 năm (từ ngày 04/3/2020 đến ngày 04/3/2024). Sự thỏa thuận của các đương sự như trên là Hợp đồng vay tài sản có kỳ hạn và có lãi theo quy định tại các Điều 463, 466 và 468 Bộ luật Dân sự. Hợp đồng có đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự nên có hiệu lực pháp luật. [4.2.2] Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đều thừa nhận trong khoảng thời gian từ ngày 04/3/2020 đến hết tháng 3/2022 bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền lãi cho nguyên đơn 6.000.000đ/tháng, nhưng trên thực tế thì còn thiếu số tiền 12.900.000đ so với thỏa thuận nên bị đơn phải tiếp tục trả số tiền này cho nguyên đơn. Kể từ tháng 4/2022 do tranh chấp nên bị đơn không trả lãi cho nguyên đơn nữa, do đó Tòa án án cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn tiền nợ gốc và tiền nợ lãi đã vay là có cơ sở. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 5 Điều 466 Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại Điều 5 của Nghị quyết số 01/2019/NQ- HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thì: "Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau: a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này; b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Do đây là khoản vay có thời hạn và có lãi nên khi đến hạn bị đơn không trả đầy đủ thì ngoài phải trả khoản nợ gốc 700.000.000đ thì bị đơn phải trả tiền lãi cho nguyên đơn như sau: tiền lãi trong hạn 700.000.000đ x 0,857%/tháng (10,284%/năm) x (ngày 01/4/2022 đến ngày 04/3/2024) = 138.848.087đ; tiền lãi chậm trả lãi trong hạn 138.848.087đ x 10%/năm x (ngày 05 /3/2024 đến ngày xét xử sơ thẩm 26/9/2025) = 21.721.166đ và tiền lãi trên nợ gốc quá hạn: 700.000.000đ x ( 10,284% x 150%) x (ngày 05 /3/2024 đến ngày xét xử sơ thẩm 26/9/2025) = 168.925.265đ. [4.2.3] Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn và nguyên đơn không yêu cầu bị đơn phải trả khoản tiền lai chậm 12 trả lãi trong hạn. Do đó bị đơn phải trả cho nguyên đơn 700.000.000đ tiền nợ gốc, và 320.673.352 tiền lãi {trong đó, lãi trong hạn là 138.848.087đ + 12.900.000đ (số tiền trả còn thiếu ở giai đoạn từ ngày 04/3/2020 đến ngày 30/3/2020) + 168.925.265đ tiền lãi trên nợ gốc quá hạn)}, tổng cộng nợ gốc và lãi phải trả là 1.020.673.352đ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định bị đơn chỉ trả một mức lãi theo thỏa thuận tính từ ngày vay đến ngày xét xử sơ thẩm là không đúng quy định của pháp luật. [4.3] Đối với việc chuyển nhượng thửa đất số 22, tờ bản đồ số 39 tại xã I, tỉnh Gia Lai. [4.3.1] Xét thửa đất số 22, tờ bản đồ số 39 có diện tích 1.675m2 nguyên trước đây là của bị đơn và do bị đơn có vay tiền của nguyên đơn nên ngày 07/4/2019 bị đơn viết giấy tay chuyển nhượng cho nguyên đơn một phần thửa đất trong đó có 15m chiều rộng mặt đường (577,95m2) để cấn trừ số nợ 225.000.000đ. Ngày 16/3/2020 bị đơn lập hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn toàn bộ thửa đất số

22. Đến tháng 6/2022 nguyên đơn lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 22 cho ông Trương H2, bà Nguyễn Thị Ngọc A với giá 528.000.000đ. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông H2, bà A trình bày rằng khi đặt cọc cho nguyên đơn 100.000.000đ thì lúc đó có mặt bị đơn ông B, nhưng ông B không có ý kiến gì và họ đã thực hiện quyền quản lý, sử dụng thửa đất đó từ khi chuyển nhượng cho đến nay, ông B, bà L cũng không phản đối. Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn bà L khai năm 2021 bà có biết việc nguyên đơn chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 22 cho ông H2, bà A. Do đó có căn cứ cho rằng việc nguyên đơn chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 22 (trong đó có một phần của nguyên đơn nhận cấn trừ nợ của bị đơn) cho ông H2, bà A thì bị đơn biết và đồng ý. Mặt khác thửa đất số 22 không nằm trong nội dung thỏa thuận tại "Giấy cam kết trả nợ lãi" và "Giấy nhận nợ" nên việc nguyên đơn chuyển nhượng thửa đất số 22 là không vi phạm các thỏa thuận giữa các đương sự như cấp sơ thẩm đã nhận định. [4.3.2] Đối với việc nguyên đơn khai sử dụng số tiền chuyển nhượng thửa đất số 22, tờ bản đồ số 39 cho ông H2, bà A để thay bị đơn trả nợ cho một số người khác. Hội đồng xét xử thấy rằng, năm 2020 nguyên đơn chuyển nhượng thửa đất số 22 cho ông H2, bà A là 528.000.000đ. Sau khi trừ đi 225.000.000đ cấn nợ của bị đơn thì số tiền còn lại 303.000.000đ. Nguyên đơn cho rằng đã thay bị đơn trả nợ cho bà Lê Thị Y 168.000.000đ, trả cho bà Lê Thị Nhật Q 39.000.000đ, trả nợ cho bà Lê Thị M 38.000.000đ nên chỉ còn nợ lại bị đơn 58.000.000đ nhưng bị đơn không thừa nhận có việc cấn nợ và không thừa nhận nợ những người này; bà Y, bà Q và bà M cũng cho rằng không có sự việc bà L nợ họ; tin nhắn do nguyên đơn cung cấp cũng không thể hiện rõ có việc thỏa thuận cấn trừ nợ đối với những người này nên không có căn cứ để chấp nhận. Do đó sau khi cấn trừ tiền nợ trước đó thì số tiền chuyển nhượng thửa đất số 22 nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn là 528.000.000đ - 225.000.000đ (cấn trừ nợ vay từ năm 2019) = 303.000.000đ.

[5] Về bù trừ nghĩa vụ cho nhau: Nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn 303.000.000đ tiền chuyển nhượng thửa đất số 22, còn bị đơn phải trả nợ gốc và 13 lãi cho nguyên đơn là 1.020.673.352đ. Do đó bị đơn còn phải thanh toán cho nguyên đơn là 1.020.673.352đ - 303.000.000đ = 717.673.352đ.

[6] Từ các nhận định trên cần chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm đối với quan hệ pháp pháp luật tranh chấp, việc tính lãi của hợp đồng vay tài sản, việc thanh toán giá trị chuyển nhượng một phần thửa đất số 22 và án phí dân sự sơ thẩm cho đúng quy định của pháp luật.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng đối với yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận và 300.000 đồng đối với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và 303.000.000đ x 5% = 15.150.000đ đối với nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bị đơn. Tổng cộng tiền án phí dân sự sơ thẩm ông N, bà N1 phải chịu là 15.750.000đ. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông N có đơn đề nghị miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm vì thuộc trường hợp người cao tuổi. Do đó ông N được miễn nộp tiền án phí sơ thẩm đối với phần nghĩa vụ của mình nhưng bà N1 vẫn phải chịu 1/2 tiền án phí dân sự sơ thẩm là 7.875.000đ. Được trừ vào số tiền tạm ứng án phí tổng cộng là 46.533.854đ đã nộp theo các Biên lai số 0001374 ngày 14/6/2023 (2.872.500 đồng) và số 0006283 ngày 22/5/2025 (43.661.354 đồng) của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Chư Pưh, tỉnh Gia Lai (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 11 - Gia Lai). Hoàn trả cho ông N, bà N1 số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 46.533.854đ - 7.875.000đ = 38.685.854đ chênh lệch. Ông Nguyễn Thanh B, bà Lê Thị L phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận là 42.620.201đ, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm tổng cộng là 17.022.411 đồng đã nộp theo các Biên lai số 0001390 ngày 04/7/2023 (300.000 đồng) và số 0006276 ngày 19/5/2023 (16.722.411 đồng) của của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Chư Pưh, tỉnh Gia Lai (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 11 - Gia Lai). Ông B, bà L phải nộp thêm án phí dân sự sơ thẩm là 42.620.201đ - 17.022.411đ = 25.597.790đ.

[8] Người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.