Bản án 767/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

:

[1] Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo quy định pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bà Đào Thị T2 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Văn S và ông Nguyễn Văn H1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N; đồng nguyên đơn bà Phùng Thị L, ông Phùng Tuấn M và ông Phùng Tuấn T đồng thời là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Phùng Tuấn H, Hội đồng xét xử nhận thấy: 15 [2.1] Về nguồn gốc căn nhà số D đường N, phường B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ vào Giấy đoạn mãi lập ngày 10/5/1961, cụ Nguyễn Thị T4 (mẹ của các nguyên đơn) đã nhận chuyển nhượng căn nhà hợp pháp từ bà Lê Thị N2 với diện tích 50m2, thuộc Bằng khoán số 1783 S - Thái Bình cộng hữu. Tại Văn bản chuyển nhượng có xác nhận của Trưởng phòng Sài G và ghi nhận rõ: “Phần đất nói trên bị vướng phải một địa dịch thông hành trên một phần diện tích 06 thước vuông" đồng thời cụ T4 là người sở hữu phần cộng hữu bất động sản cũng như có quyền hưởng dụng đối với phần địa dịch thông hành này và nhà đất của nguyên đơn chỉ được cấp sở hữu với diện tích 43m2 từ trước đến nay, sử dụng ổn định. [2.2] Tại các bản Trích sao số điền thổ của Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất - Sở T9 ngày 19/02/2004 và của Cục Thuế Thành phố H ngày 19/5/2004, ngày 07/10/2013 cũng đã xác nhận: Cụ T sở hữu 50/741 phần trong khu đất theo Bằng khoán 1783 và đã thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ đối với phần sở hữu này và thông qua các tài liệu như: Tờ đăng ký nhà đất năm 1999, tờ cam kết ngày 19/5/2004 của bà Nguyễn Thị T4 để xác nhận việc tiếp giáp các nhà, đất lân cận; Trích sao thổ (196/TS-TTDK) ngày 19/02/2004 tại Khoản IV - Di chuyển chủ quyền (đến ngày 30/4/1975) ghi nhận: “Cô Nguyễn Thị T4 đứng bộ phần cộng hữu được 50/741 phần”; Trích sao sổ trước bạ nhà đất số 2015/TS-CT ngày 07/10/2013 ghi nhận “Những phần cộng hữu là 50/741 phần trong một sở đất tại S (741 thv.), BK. 1783 “S - Thái Bình”; Tờ khai thuế thổ trạch năm 1962 của cụ Nguyễn Thị T4 đối với 50m2 đất; Bản kê khai nhà cửa ngày 19/12/1977 của cụ Nguyễn Thị T4 tại mục 12 ghi nhận “Diện tích của khu nhà là 50m”; Đơn xin đặc khoản về tư sản cơ bản của cụ Nguyễn Thị T4 đối với 50m2 đất; Trích lục trước bạ (1925/LT/NĐ), Chứng thư Đoạn mãi ngày 10/5/1961. [2.3] Giấy đoạn mãi lập ngày 10/5/1961 có ghi nhận rõ “Phần đất nói trên bị vướng phải một địa dịch thông hành trên một phần diện tích 6 thước vuông''. Thông thường các khu nhà được xây cất trước năm 1975, phần lớn có bố trí phần đất phía sau của hai dãy nhà làm thông hành địa dịch, nhằm phục vụ chung cho hai dãy nhà. Phần thông hành địa dịch được bố trí làm cống thoát nước, thông gió, lấy ánh sáng và các công trình, mục đích công cộng khác phục vụ chung cho hai dãy nhà. Phần đất này là hẻm chung của hai dãy nhà; đây là đất công sản. Do vậy, về nguyên tắc là không thể công nhận quyền sử dụng riêng cho bất kỳ cá nhân nào đối với diện tích đất thuộc thông hành địa dịch. Tại phiên tòa nguyên đơn trình bày diện tích căn nhà tại số D đường N do nguyên đơn đang trực tiếp quản lý sử dụng từ trước tới nay có diện tích 43m2; như 16 vậy, phần diện tích này là phù hợp với phần diện tích trong Giấy đoạn mãi lập ngày 10/5/1961 sau khi trừ đi phần diện tích đất thông hành địa dịch và phù hợp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 700275 do C2 cấp ngày 23/02/2014 cho gia đình nguyên đơn do ông Phùng Tuấn T đứng tên là 43m2 và tại đơn khởi kiện nguyên đơn cũng khẳng định: ‘‘Phần địa dịch thông hành này là con hẻm nhỏ bên hông nhà để mở cửa và cửa sổ cho thông thoáng”.

Do đó, việc nguyên đơn yêu cầu trả lại phần diện tích khoảng 6m2 thuộc thông hành địa dịch, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận là có căn cứ. [2.4] Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được cấp cho ông Phan Hồng T1 và bà Đỗ Thị N và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Văn S: Tại Trích sao sổ trước bạ nhà đất số 2248/CT-HCLT quyển 1B/86, tờ 173, số 413 ngày 24/12/2012 đã ghi nhận cụ thể về hiện trạng nhà tại địa chỉ 4 đường N là đối tượng chuyển nhượng giữa bà Lương Thị T6, ông Nguyễn Văn B1 và bà Đỗ Thị N, ông Phan Hồng T1. Theo đó, căn nhà được mô tả là nhà cũ, trệt, có gác ván thấp, nền xi măng, mái tole, cột cây, nằm trong hẻm nhỏ, diện tích thực tế chỉ gồm: Tầng trệt 11 m2 và gác ván 8m2. Đây là những thông tin phản ánh hiện trạng công trình tại thời điểm kê khai.

Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được cấp cho ông Phan Hồng T1 và bà Đỗ Thị N lại ghi nhận diện tích đất là 13m2. Việc cấp Giấy chứng nhận với diện tích lớn hơn hiện trạng kê khai gốc, không có tài liệu hợp thức hóa phần chênh lệch, là không có cơ sở pháp lý đối với diện tích 3,6m2. Tương tự, đối với trường hợp ông Nguyễn Văn S - người được cấp GCN số CH 08009/2013/GCN ngày 24/7/2013, cũng có những điểm bất hợp lý. Cụ thể, theo Tờ đăng ký nhà đất ngày 17/8/1999 do cụ Nguyễn Thị T5 (mẹ ông S) lập, diện tích nhà đất tại số D đường N được khai là 14m2.

Tuy nhiên, tại Bản kê khai nhà cửa năm 1977 do chính cụ Nguyễn Thị T5 lập, cụ lại xác định phần đất tư nhân chỉ có 3m2, với kết cấu nhà thô sơ, xây dựng từ năm 1955-1963. Như vậy, không có bất kỳ tài liệu pháp lý nào chứng minh việc cụ T5 (và sau này là ông S) được hợp thức hóa phần diện tích chênh lệch còn lại. Mặc dù vậy, Giấy chứng nhận lại ghi nhận diện tích 14,6m2 - lớn hơn so với diện tích cụ T5 được kê khai ban đầu với diện tích 2,7m2. Đây là dấu hiệu vi phạm về quy trình xác minh nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất trước khi cấp giấy chứng nhận, trái với quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Đặc biệt, cả hai trường hợp cấp giấy cho các bị đơn đều không có tài liệu nào thể hiện phần diện tích tăng thêm là hợp pháp hoặc do được Nhà nước giao, cho thuê, hay mua bán hợp lệ và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có chữ ký giáp ranh tứ cận của các chủ bất động sản liền kề. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn S, ông Phan Hồng T1 và bà Đỗ Thị N là không đúng với thực tế sử dụng đất, không phù hợp với hồ sơ kê khai gốc và vi phạm quy trình cấp giấy chứng nhận theo quy 17 định pháp luật và cấp trùng lên đất thông hành địa dịch. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân Quận C2 cấp cho vợ chồng ông T1, bà N và ông S là có cơ sở. [2.5] Đối với yêu cầu buộc ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N và ông Nguyễn Văn S phải tháo dỡ, khôi phục lại hiện trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại cho gia đình nguyên đơn nếu xảy ra sụt lún, nứt tường, đổ vách, thấm, dột... do đã phá mong nhà và xây đè lên móng nhà đã có hơn 60 năm tuổi. Đối với yêu cầu buộc bị đơn bồi thường thiệt hại do phá hủy phần móng cũ, gây nguy cơ sụt lún, thấm dột cho nhà nguyên đơn, theo Điều 584 và Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại do hành vi xâm phạm phải được chứng minh cụ thể về thiệt hại thực tế, mức độ thiệt hại, cũng như mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả.

Tuy nhiên, trong vụ án này, nguyên đơn không xuất trình được các tài liệu, chứng cứ cụ thể nào thể hiện thiệt hại thực tế đã xảy ra cũng như mức độ ảnh hưởng đến công trình nhà ở của mình. Nguyên đơn không yêu cầu giám định thiệt hại.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận phần yêu cầu bồi thường thiệt hại này của nguyên đơn là có căn cứ. [2.6] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N: Bị đơn cho rằng nguyên đơn sử dụng các tấm đan ô cửa sổ, lấn chiếm phần không gian đất của bị đơn, nhưng bị đơn không có tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc lấn chiếm không gian nên không có cơ sở để xem xét, chấp nhận. Do hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T1, bà N 3,6m2 và ông S 2,7m2 là diện tích thông hành địa dịch nên có cơ sở xác định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của C2 là không đúng pháp luật nên không chấp nhận việc yêu cầu buộc nguyên đơn phải bồi thường cho bị đơn 10.000.000 đồng. Đối với yêu cầu buộc nguyên đơn phải trả tiền thuê nhà hàng tháng với lý do bị nguyên đơn cản trở thi công, nhưng bị đơn không có tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu. Tòa án cấp sơ thẩm bác toàn bộ các yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N là có căn cứ. [2.7] Về yêu cầu của bị đơn ông Nguyễn Văn S có người đại diện theo ủy quyền là bà Đào Thị T2 đề nghị Tòa án buộc nguyên đơn bà Phùng Thị L, ông Phùng Tuấn M, ông Phùng Tuấn T, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phùng Tuấn H phải tháo dỡ các hạng mục công trình như tường mê ca, mái tôn, máng xối được cho là đã lấn chiếm khoảng không gian trên mái nhà của ông S tại địa chỉ 4 đường N, phường B, Thành phố Hồ Chí Minh: Bị đơn ông S không có yêu cầu giám định để xác định phần không gian bị lấn chiếm, không có tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu phản tố nên không có cơ sở để xem xét, chấp nhận. 18 Do việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn là không đúng quy định của pháp luật nên việc cấp Giấy phép xây dựng cho bị đơn cũng không đúng pháp luật nên việc nguyên đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là không có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm đã hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 116/2020/QĐ-BPKCTT ngày 18/5/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật hoặc khi có quyết định khác của cơ quan có thẩm quyền, trả lại cho nguyên đơn số tiền 50.000.000đ (do ông Nguyễn Phúc V1 là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn) nộp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần S1 chi nhánh T11, số tài khoản 060247578989. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí thẩm định tại chỗ, đo vẽ và thẩm định giá 27.508.940đ. Nguyên đơn đã nộp đủ. [2.8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Phùng Thị L, ông Phùng Tuấn M, ông Phùng Tuấn T, đồng thời người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phùng Tuấn H và bị đơn ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N là người cao tuổi nên được miễn án phí. Bị đơn ông Nguyễn Văn S phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với yêu cầu không được chấp nhận.

[3]

Từ những phân tích trên, án sơ thẩm xét xử có căn cứ.

Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của các đồng nguyên đơn là bà Phùng Thị L, ông Phùng Tuấn M, ông Phùng Tuấn T đồng thời người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phùng Tuấn H và các bị đơn ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N và ông Nguyễn Văn S, giữ nguyên bản án sơ thẩm, Ý kiến của đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa đề nghị y án sơ thẩm phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị sửa một phần án sơ thẩm không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.. Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị hủy một phần án sơ thẩm không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Phùng Thị L, ông Phùng Tuấn M, ông Phùng Tuấn T đồng thời người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phùng Tuấn H và bị đơn ông Phan Hồng T1, bà Đỗ Thị N là người cao tuổi nên được miễn án phí. Bị đơn ông Nguyễn Văn S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên; Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;