Bản án 106/2026/KDTM-PTCác tranh chấp khác

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả việc tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Đơn kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn nằm trong thời hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo nên kháng cáo là hợp lệ, được chấp nhận để xem xét.

[2]. Xét Hợp đồng tín dụng số: 150916-337067-01-SME ngày 6/10/2016 được ký kết giữa Ngân hàng V2 và Công ty Đ trên cơ sở tự nguyện, phù hợp với quy định pháp luật nên hợp đồng hợp pháp, có hiệu lực. Ngân hàng đã giải ngân cho bị đơn số tiền 61.264.626.264 đồng. Bị đơn đã thanh toán trả Ngân hàng một phần nợ gốc và nợ lãi. Tại phiên tòa phúc thẩm các bên xác nhận Công ty Đ còn nợ Ngân hàng V1 số tiền gốc là 16.862.976.264 đồng. Nợ lãi trong hạn là 1.502.549.4047 đồng, nợ lãi quá hạn (tính đến ngày xét xử sơ thẩm) là 33.416.300.586 đồng. 5

[2]. Tài sản bảo đảm cho khoản vay là tài sản gắn liền với đất được hình thành trong tương lai cùng toàn bộ các quyền và lợi ích phát sinh từ dự án của bên thế chấp (ngoại trừ phần diện tích đất công trình công cộng) thuộc dự án Khu nhà ở B - Sông H thuộc Khu dân cư S, phường H, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. (Nay là phường P, tỉnh Thái Nguyên) được UBND tỉnh T giao Công ty Đ làm chủ đầu tư theo Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai số 200114 - 337067- 01-SME/TCTSTL ký ngày 24/01/2014. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được các bên ký ngày 24/01/2014 bị vô hiệu để từ đó không chấp nhận xử lý tài sản thế chấp này với lý do chưa có thiết kế kỹ thuật nhà ở, chưa xây dựng xong phần móng nhà ở ...nên chưa đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ và quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014. Hợp đồng không được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm nên vi phạm cả nội dung và hình thức – HĐXX thấy rằng: Theo quy định tại điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ (viết tắt là Nghị định 163) việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm trong trường hợp pháp luật có quy định. Ở đây Công ty Đ không chỉ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được xây dựng trên khu đất dự án mà còn thế chấp quyền và lợi ích phát sinh hiện có hoặc phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng, quyền sở hữu, quyền sử dụng khai thác, quyền chuyển nhượng, quyền và lợi ích tài chính, các khoản thanh toán khác... (gọi chung là quyền tài sản phát sinh từ dự án). Theo BLDS năm 2005 không quy định khi thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cũng như thế chấp quyền tài sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tòa án cấp sơ thẩm dẫn chiếu Nghị định số 71/1010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (viết tắt là Nghị định 71). Nghị định này chỉ điều chỉnh việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp K1 (khoản 2, điều 61). Để hướng dẫn thủ tục thế chấp này, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (viết tắt là thông tư 01) được ban hành ngày 25/4/2014. Tại điều 1 của Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh như sau: Thông tư này hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân để vay vốn tại tổ chức tín dụng mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số

71. Như vậy Thông tư số 01 không điều chỉnh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay vốn tại tổ chức tín dụng thế chấp bằng chính tài sản hình thành trong tương lai mà doanh nghiệp được đầu tư xây dựng. Mặt khác tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp ngày 26/01/2014 (được các bên ký trước khi ban hành Thông tư 01) nên không thể căn cứ Thông tư ban hành sau để đánh giá thủ tục thế chấp không đảm bảo. Ngoài ra Hợp đồng thế chấp các bên còn thỏa thuận thế chấp cả quyền tài sản phát sinh từ dự án. Cấp sơ thẩm không xem xét việc thế chấp quyền tài sản có phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hay không mà căn cứ Thông tư 01 để xác định Hợp đồng thế chấp vô hiệu là không đúng. 6 Để đánh giá hiệu lực của Hợp đồng thế chấp phải căn cứ Văn bản pháp luật tại thời điểm giao dịch. Luật nhà ở 2005 không quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bộ luật dân sự 2005 đã cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cũng như quyền tài sản cũng được xác định là tài sản bảo đảm và không quy định Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai hoặc thế chấp quyền tài sản phải công chứng cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó cần xác định Hợp đồng thế chấp được các bên ký kết phù hợp quy định của pháp luật nên có hiệu lực pháp luật.

[3]. Tại phiên toà hôm nay, các bên đã thỏa thuận được với nhau và đưa ra phương án giải quyết tranh chấp, cụ thể: - Bị đơn xác nhận còn nợ nguyên đơn số tiền gốc là 16.862.976.264 đồng. Nợ lãi trong hạn là 1.502.549.404 đồng, nợ lãi quá hạn (tính đến ngày xét xử sơ thẩm) là 33.416.300.586 đồng. - Bị đơn đồng ý trả nguyên đơn toàn bộ số tiền nợ gốc đến hết tháng 9/2026 (từ tháng 6 đến tháng 8/2026 mỗi tháng tối thiểu 05 tỷ đồng, số còn lại trả trong tháng 9/2026). Sau khi trả hết số tiền nợ gốc, nguyên đơn sẽ xem xét giảm một phần tiền lãi. Bị đơn có trách nhiệm thanh toán số tiền lãi được giảm khi nguyên đơn thông báo chậm nhất ngày 31/10/2026. Trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bị đơn phải tiếp tục chịu lãi suất quá hạn phát sinh cho đến khi trả xong nợ gốc theo đúng thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng, khế ước nhận nợ đã ký kết. - Trường hợp bị đơn không trả nợ hoặc trả không đầy đủ theo bất kỳ đợt thanh toán nào, nguyên đơn có quyền đề nghị cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được xây dựng trên khu đất dự án cùng toàn bộ các quyền tài sản phát sinh từ dự án (ngoại trừ phần diện tích đất công trình công cộng) thuộc dự án Khu nhà ở B Sông H thuộc Khu dân cư S, phường H, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. (Nay là phường P, tỉnh Thái Nguyên). - Trường hợp Dự án bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi. Bị đơn được bồi thường, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất và tài sản đã xây dựng (nếu có), thì số tiền này sẽ được thanh toán cho Ngân hàng để trừ vào số tiền bị đơn còn nợ tại V1 - Ông Đinh Xuân K đồng ý trả nợ thay cho bị đơn khi bị đơn không thực hiện trả nợ cho Ngân hàng theo hợp đồng bảo lãnh số 150916-337067-01- SME/HĐBL ngày 6/10/2016. - Về án phí: Bị đơn đồng ý chịu toàn bộ án phí theo quy định của pháp luật.

[4]. Xét thoả thuận của các đương sự là tự nguyện, phù hợp quy định của pháp luật nên được chấp nhận. Vì vậy cần sửa án sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của các đương sự