Bản án 256/2026/KDTM-PTTranh chấp về đầu tư tài chính, ngân hàng

như sau: (3.1) Căn cứ lời khai của các đương sự gồm bà T, bà K (cháu gái bà T), các ông Bà Nguyễn Thị T, Nguyễn Quốc V, Nguyễn Như Q (con của bà T) cùng có lời khai thống nhất với bà T, xác nhận nguồn gốc nhà đất số số 93, Đường 20, Khu phố 4, phường H, thành phố T, Thành phố H (nay là phường H, Thành phố H) (sau đây gọi tắt là nhà đất số 93) của bà T và chồng là ông Nguyễn Thế V mua của ông Phạm Thanh S và bà Đinh Thị L từ năm 1997. Do ông V và bà T cùng các con đều sinh sống ở Nhật nên đã nhờ nhiều người đứng tên dùm gồm có bà Nguyễn T 18 Thu H, sau đó bà H sang tên cho bà K, bà K ủy quyền cho ông H1, ông H lập hợp đồng tặng cho ông L.

Tuy nhiên, tài sản nhà đất số 93 là bất động sản, việc xác định quyền sở hữu, sử dụng trên cơ sở giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp và thực tế bất động sản này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà qua nhiều đời chủ khác nhau từ bà Nguyễn Thị Thu H, Bà Võ Thị Mai K, Ông Phan Văn L. Căn cứ tài liệu chứng cứ do Ủy ban nhân dân phường Hiệp Bình cung cấp đều thể hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nêu trên là đúng quy định pháp luật. Về hình thức của Hợp đồng thế chấp số 22978 được lập thành văn bản, được Phòng công chứng số 3 Thành phố Hồ Chí Minh công chứng ngày 07/10/2010, đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 08/10/2010 là phù hợp với Điều 124, 343 và Điều 715 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Tại thời điểm ký hợp đồng, hai bên tự nguyện, có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Bà T yêu cầu hủy hợp đồng do bị lừa dối nhưng bà T không cung cấp được tài liệu chứng cứ nào về việc ông L đã có hành vi lừa dối bà K hay ông H là người trực tiếp thực hiện giao dịch với ông L. Lời trình của các đương sự khác cũng không có nội dung nào thể hiện ông L đã lừa dối bà T hay bà K và ông H chỉ xác nhận đứng tên dùm bà T nhưng như đã phân tích, việc xác định quyền sở hữu tài sản không chỉ căn cứ vào lời trình bày của đương sự. Hợp đồng thế chấp được công chứng theo qui định của pháp luật, mục đích của Hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, hình thức của hợp đồng phù hợp pháp luật theo các Điều 14, 15, 17, 86, 91 và Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Tại thời điểm ông L(là người đứng tên sở hữu sử dụng đất cuối cùng đến thời điểm thế chấp cho ngân hàng) lập Bản cam kết đề ngày 01/9/2010 với nội dung “không được tự ý tặng, cho, sang nhượng cho người khác dưới bất kỳ hình thức nào, khi không được sự đồng ý của bà T bằng văn bản; ông L được phép dùng diện tích đất trên làm nhà ở, sử dụng vào mục đích kinh doanh được pháp luật Việt Nam cho phép; ông L sẽ làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho bất kỳ ai khi được bà T yêu cầu mà không có bất cứ một điều kiện nào kèm theo”. Nếu có cho rằng bà T là chủ sở hữu thực sự của bất động sản này thì Bản cam kết này của ông L cũng không có nội dung không được tự ý thế chấp. Việc xác nhận của chính quyền chỉ là xác nhận chữ ký của ông L, không xác nhận nội dung của văn bản. Ý chí của ông L cam kết với bà T không có giá trị thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp và cũng không có giá trị để xác định quyền sử dụng đất của bà T hay ông L.

Do đó, việc thế chấp của ông L bảo đảm cho hợp đồng tín dụng vừa phù hợp với quyền sử dụng đất ông L được cấp giấy chứng nhận, vừa phù hợp với Bản cam kết ông L lập với bà T“không được tự ý tặng, cho, sang nhượng” nhưng được “sử dụng vào mục đích kinh doanh”. Bà T đề nghị tuyên Hợp đồng thế quyền sử dụng đất của người thứ ba số VTA.BDDN. 11011010 ngày 07-10-2010 ký kết giữa Ông Phan Văn L, ACB và Công ty T, được Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh công chứng số 22978 ngày 07-10-2010, theo đó, tài sản thế chấp nhà, đất số 93 bị vô hiệu do bị 19 lừa dối nhưng bà không cung cấp được tài liệu chứng cứ nào chứng minh ông L lừa dối bà. Bà cho rằng ông L chỉ là lái xe chở bạn của chồng bà đến gặp bà thì việc bà đồng ý cho ông L mượn và đứng tên trên một tài sản có giá trị lớn là không phù hợp với thực tế. Ngược lại, toàn bộ các giấy chứng nhận đối với tài sản là bất động sản nêu trên qua rất nhiều thời kỳ thay đổi chủ sở hữu sử dụng đều không thể hiện tên bà T hay ông V chồng bà T trong bất kỳ giao dịch hợp pháp nào. Như đã phân tích, Hợp đồng thế chấp giữa ông L và ACB là có hiệu lực. Căn cứ Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, kể cả trong trường hợp bà T là chủ sở hữu về mặt thực tế thì cũng không có căn cứ để xác định Hợp đồng thế chấp vô hiệu, Ngân hàng trong trường hợp này là bên thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ. Và như đã phân tích ở trên, trường hợp thực tế có giao dịch cho mượn thì giao dịch cho mượn tài sản này của bà T và ông L mới không đúng quy định pháp luật, bà T có quyền yêu cầu ông L bồi thường thiệt hại bằng một vụ án khác.

Vì vậy, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà T vô hiệu hợp đồng thế chấp số 22978 công chứng ngày 07/10/2010 là đúng quy định pháp luật. (3.2) Xét yêu cầu của bà T việc đề nghị tuyên vô hiệu các Hợp đồng ủy quyền số 016377 ngày 28/4/2008 tại Phòng công chứng số 01 Thành phố Hồ Chí Minh; Hợp đồng tặng cho nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 025614 ngày 31/8/2010 tại Phòng công chứng số 01 Thành phố Hồ Chí Minh: Hợp đồng ủy quyền số 016377 ngày 28/4/2008 ký giữa Bà Võ Thị Mai K và ông Nguyễn Mạnh H, Hợp đồng tặng cho nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 025614 ngày 31/8/2010 ký giữa ông Nguyễn Mạnh H và Ông Phan Văn L đều được công chứng hợp pháp. Bà K, ông H và ông L đều có đầy đủ các quyền hợp pháp theo quy định pháp luật để thực hiện giao dịch Bà T cho rằng nguồn gốc nhà, đất số 93 là của bà và ông V mua từ năm 1997. Năm 1999 ông V chết, nhà đất số 93 là di sản thừa kế của 04 mẹ con bà.

Tuy nhiên, theo Hợp đồng mua bán nhà ở 22899 thể hiện, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số 924/2007/GCN ngày 22/5/2007 do UBND quận Thủ Đức, trước bạ ngày 19/6/2007 thuộc quyền sử dụng, sở hữu của ông C, bà H. Ngày 15/10/2007, ông C và bà H chuyển nhượng cho bà K diện tích 533,4m2 đất ở, trong đó có diện tích sàn là 191,7m2 với giá là 350 triệu đồng. Nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở 22899 không có điều khoản nào thoả thuận quyền sử dụng, sở hữu nhà, đất số 93 là thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung bà T, ông V với ông C, bà H để nhờ bà K là người đứng tên hộ bà T, ông V. Do nhà, đất số 93 không đứng tên ông V, bà T nên năm 1999 ông V chết, nhà, đất số 93 không phải là di sản của ông V để lại.

Vì vậy, không phát sinh quyền để lại thừa kế của ông V đối với nhà, đất số

93. Quá trình tố tụng và tại phiên toà, bà T đều khẳng định, từ năm 1987 gia đình bà định cư ở Nhật không thể đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất tại Việt Nam nên bà nhờ bà H, ông C bà K đứng tên hộ. Điều này thể hiện, bản thân bà T nhận thức rõ ràng rằng, gia đình bà không phải là đối tượng theo Khoản 3 Điều 93, Khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003. Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất không đứng tên bà, ông V hoặc các con nên không phát sinh quyền, nghĩa của người sử dụng đất.

Do đó, bà yêu cầu được pháp luật 20 bảo hộ theo Khoản 5 Điều 105 của Luật đất đai năm 2003 là không có cơ sở để xem xét. Xét, tại thời điểm ký hợp đồng uỷ quyền, ông H, bà K có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện ký hợp đồng; Mục đích hợp đồng không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội phù hợp với các Điều 14, 15, 17, 122, 581 và Điều 582 của Bộ luật Dân năm 2005 nên Hợp đồng là hợp pháp. Trên cơ sở của Hợp đồng uỷ quyền số 016377, ông H ký hợp đồng tặng cho nhà, đất số 93 cho ông L vào ngày 31/8/2010 là thực hiện đúng, đủ nội dung bà K quyền. Vào thời điểm này, hợp đồng đã được hoàn thành nên Hợp đồng uỷ quyền được chấm dứt theo qui định của pháp luật. Mặt khác, ngày 06/9/2021, ông H chết (BL 1448) nên hợp đồng uỷ quyền số 016377 cũng được chấm dứt theo Khoản 1, 3 Điều 424 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 422 của Bộ luật dân sự năm 2015). Đến ngày 28/6/2024, bà T cầu huỷ Hợp đồng ủy quyền số 016377 là không có cơ sở. Căn cứ Hợp đồng tặng cho số 025614, ông L đang đăng bộ sang tên nhà đất số 93 vào ngày 05/10/2010 nên hợp đồng tặng cho nhà ở đã hoàn thành theo Điều 692 của Bộ luật dân sự năm 2005 và Khoản 2 Điều 46 của Luật đất đai năm 2003. Như phân tích, Hợp đồng ủy quyền số 016377 và Hợp đồng tặng cho nhà ở số 025614 thoả mãn quy định tại Khoản 1, 3 Điều 424 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 422 của Bộ luật dân sự năm 2015). Yêu cầu của bà T các hợp đồng ủy quyền và hợp đồng tặng cho nêu trên là không có căn cứ dù bà T có được xác định là người bỏ tiền ra để mua nhà đất số 93 như đã phân tích ở trên. Bà T có quyền yêu cầu các ông bà đứng tên dùm (nếu có) thực hiện việc bồi thường thiệt hại cho bà khi có căn cứ theo quy định pháp luật bằng một vụ án khác. (3.3) Do không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu độc lập của bà T về việc tuyên hủy hợp đồng ủy quyền, hợp đồng tặng cho và hợp đồng thế chấp nên không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu tuyên hủy Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất số BD 200773 đứng tên Ông Phan Văn L, trả lại cho Bà Võ Thị Mai K.

Từ những phân tích ở trên, cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của bà T có căn cứ. Kháng cáo của bà T là không có cơ sở để chấp nhận. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[4]. Về địa vị pháp lý, tư cách tham gia tố tụng của Công ty Tài sản Việt: Ngày 30/7/2019, ACB đã bán toàn bộ khoản nợ của Công ty T cho Công ty Tài sản Việt theo Hợp đồng mua bán nợ số 3007/2019/HĐMBN kèm theo là Phụ lục hợp đồng mua bán nợ số 3007/2019/HĐMBN/PL.01 và Bản thoả thuận số 3007/2019/HĐMBN/BTT (BL số 1218-1225). Việc mua bán nợ giữa ACB và công ty Tài sản Việt diễn ra trong quá trình tố tụng giải quyết vụ án tranh chấp giữa ACB và Công ty T.

Do đó, căn cứ vào Khoản 4 Điều 74 của Bộ Luật tố tụng dân sự qui định “Trường hợp tổ chức được chuyển giao quyền, nghĩa vụ theo qui định của pháp luật về dân sự thì tổ chức đó kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng” nên kể từ ngày 30/7/2019, Công ty Tài sản Việt được kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ tố 21 tụng của nguyên đơn ACB trong vụ án trên. Cấp sơ thẩm xác định đúng về việc công ty Tài sản Việt là tổ chức kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn nhưng lại xác định công ty Tài sản Việt là nguyên đơn và ACB là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chưa chính xác. Hội đồng xét xử phúc thẩm điều chỉnh tư cách tố tụng đúng của đương sự như sau: ACB là nguyên đơn, có công ty Tài sản Việt là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng. Loại bỏ tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan của ACB. Các nội dung của Bản án sơ thẩm có liên quan đến sự điều chỉnh này cũng được điều chỉnh lại cho phù hợp. Đề nghị cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm.

[5] Về án phí: Do bác kháng cáo nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm.

Tuy nhiên, bà T người cao tuổi nên được miễn án phí theo điểm đ Khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.