Bản án 114/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Căn cứ vào các tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và ý kiến của các đương sự có mặt tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị V nộp trong thời hạn kháng cáo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên kháng cáo hợp lệ và đã nộp án phí đầy đủ nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm Đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Hoàng Phương D, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Danh H vắng mặt nhưng tại phiên tòa có mặt bị đơn bà Nguyễn Thị V, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Hữu T, bà V đề nghị xét xử vắng mặt bà D, ông H. Tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lý Lộc N và đại diện theo ủy quyền của bà N là ông Nguyễn Hữu L đều vắng mặt nhưng ông L có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa; Việc bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Hữu T đề nghị hoãn phiên tòa với lý do đề nghị triệu tập bà N tham gia phiên tòa vì liên quan đến nghĩa vụ của bà N trong vụ án. Thấy rằng bà N đã được triệu tập hợp lệ và vắng mặt tại phiên tòa lần thứ 3, Đại diện theo ủy quyền của bà N đã có đơn xin xét xử vắng mặt nên phía bị đơn xin hoãn phiên tòa là không có căn cứ để chấp nhận. Do đó Hội đồng 10 xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người này theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: [2.1]. Về quan hệ pháp luật: ông Nguyễn Khoa B khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị V trả tiền tiền đặt cọc và phạt cọc. Kèm theo đơn khởi kiện nguyên đơn nộp Hợp đồng đặt cọc ngày 24/02/2025. Cấp sơ thẩm xác định đây là quan hệ tranh chấp Hợp đồng đặt cọc là đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. [2.2]. Đối với kháng cáo của bà V đề nghị sửa Bản án sơ thẩm buộc bà Lý Lộc N có nghĩa vụ trả tiền đặt cọc và phạt cọc. Bà Nguyễn Thị V kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà V phải trả số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng là không đúng. Tại phiên tòa nguyên đơn ông Nguyễn Khoa B, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phan Quốc H1 không đồng ý kháng cáo của bà V. Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ Hợp đồng đặt cọc đề ngày 24/02/2025 có cơ sở để xác định ông Nguyễn Khoa B, bà Phan Quốc H1 là bên đặt cọc và bà Nguyễn Thị V, bà Lý Lộc N là bên nhận cọc. Hai bên đã xác lập giao dịch dân sự đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng nhằm bảo đảm thực hiện cam kết ông B, bà H1 nhận chuyển nhượng, bà V, bà N cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông B, bà H1 đối với thửa đất số 89, tờ bản đồ số 26 tại khối A, phường T, thành phố V, tỉnh Nghệ An với tổng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận là 4.650.000.000 đồng.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử thấy rằng theo Hợp đồng đặt cọc thì bên nhận cọc là bà Nguyễn Thị V với tư cách là chủ sử dụng thửa đất và tài sản gắn liền với đất thửa đất số 89, tờ bản đồ số 26 địa chỉ khối A, phường T, thành phố V, tỉnh Nghệ An. Căn cứ xác lập giao dịch đặt cọc của hai bên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DM 979xxx, số vào sổ cấp GCN: CN 04xxx do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố V cấp ngày 03/9/2023 mang tên bà Nguyễn Thị V. Ông B, bà H1 và bà V đều thừa nhận ông B đã trả tiền đặt cọc 200.000.000 đồng cho bà V bằng hình thức chuyển khoản theo như cam kết tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự: “Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Đặt cọc..” xác định giữa ông B, bà H1 và bà V đã thực hiện việc giao cọc, nhận cọc để đảm bảo cho cam kết thực hiện việc 11 chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho bà V. Theo Hợp đồng đặt cọc thì ngày 11/3/2025, ông B, bà H1 sẽ thanh toán số tiền 4.250.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản vào số tài khoản của bà V 0101001061065 Ngân hàng V2 và số tiền còn lại 200.000.000 đồng khi ông B, bà H1 nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông B, bà H1 từ trung tâm giao dịch một cửa UBND thành phố V. Tuy nhiên đến ngày 03/3/2025 thì giữa ông B, bà H1 và bà V đã ký Biên bản làm việc về việc không tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 89, tờ bản đồ số 26 tại khối A, phường T, thành phố V, tỉnh Nghệ An. Nguyên nhân là do không cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà V cho rằng do bà N có tham gia ký kết Hợp đồng đặt cọc với tư cách là bên nhận đặt cọc. Việc không ký được Hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của bà N đang nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào tài liệu chuyển khoản bà V xuất trình với nội dung: “gửi trả chị N số tiền sau khi nhận cọc bán nhà 200 triệu” và bản tường trình bà N giao nộp cho Tòa án có tin nhắn Zalo có nội dung trao đổi việc bà V chuyển tiền đặt cọc cho bà N có cơ sở xác định chiều ngày 24/2/2025 bà V đã chuyển tiền đặt cọc vào số tài khoản của bà N 200.000.000 đồng. Tuy nhiên tại Hợp đồng đặt cọc không có nội dung thỏa thuận về giao dịch giữa bà V chuyển tiền đặt cọc cho bà N. Việc chuyển tiền giữa bà V và bà N thì ông B, bà V đều thừa nhận không có sự thống nhất bàn bạc giữa ông B, bà V. Trong khi bà V khẳng định bà V là chủ sử dụng thửa đất 89, tờ bản đồ số 26 và tại cấp sơ thẩm đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày bà N tham gia ký Hợp đồng đặt cọc do bà V không hiểu biết, không thành thạo thủ tục nên nhờ bà N tham gia với tư cách là người liên quan. Bà V thừa nhận khi chuyển số tiền 200.000.000 đồng và đưa bìa cho bà N là tự nguyện, thống nhất giữa bà V và bà N, không có ai ép buộc nên bà V cho rằng bà N chiếm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất hợp pháp dẫn đến bà V không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện theo cam kết của Hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở. Bên chuyển nhượng đất phải đảm bảo về giấy tờ để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo bà V, giữa bà V và bà N có ký Biên bản thỏa thuận về việc bà N có nghĩa vụ trả cho bà V số tiền 2.800.000.000 đồng và bà N được nhận số tiền còn lại sau khi trừ đi số tiền bà N có nghĩa vụ trả cho bà V như đã thỏa thuận trong số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc bà N đang nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đưa cho bà V thể hiện giữa bà V và N đang có tranh chấp liên quan đến thửa đất số 89, tờ bản đồ 26 nói trên. Tuy nhiên bà V là chủ sử dụng đất đứng tên trong bìa nên bà V có nghĩa vụ xuất trình, yêu cầu bà N cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện theo cam kết của Hợp đồng 12 đặt cọc. Vì vậy có căn cứ xác định việc vi phạm nghĩa vụ dẫn đến không thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi của bà V và bà N nên bà V và bà N có nghĩa vụ liên đới đối với bồi thường thiệt hại (nghĩa vụ chịu phạt cọc) cho ông B, bà H1. Căn cứ khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015: “….

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy theo tài liệu chuyển khoản tại Ngân hàng bà V xuất trình thể hiện bà N đã nhận số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng của bà V, có căn cứ xác định nghĩa vụ liên đới trả cọc và bồi thường thiệt hại do vi phạm cam kết tại hợp đồng đặt cọc của bà V và bà N. Tuy nhiên do nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bà V phải thực hiện việc trả cọc và bồi thường thiệt hại là quyền lựa chọn định đoạt của nguyên đơn. Do ông Bằng K yêu cầu bị đơn buộc bà N phải trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại nên Tòa án không được buộc bà N phải trả tiền và bồi thường trong cùng vụ án theo hướng dẫn tại Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân tối cao. Vì vậy yêu cầu của bị đơn đề nghị buộc bà N trả tiền đặt cọc và phạt cọc là vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu của nguyên đơn nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Từ sự phân tích, đánh giá nêu trên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm đối với việc chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bà V phải có nghĩa vụ trả cọc và phạt cọc. Trường hợp bản án có hiệu lực pháp luật, bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác để yêu cầu người có nghĩa vụ liên đới là bà Lý Lộc N phải thực hiện phần nghĩa vụ liên đới của bà N đối với bà V Ngoài ra, tại quyết định của Bản án sơ thẩm thiếu sót về việc tuyên lãi suất chậm trả và điều khoản thi hành án. Thấy rằng nội dung này Tòa án cấp phúc thẩm có thể khắc phục được nên cần bổ sung nội dung này để đảm bảo quyền lợi cho đương sự và việc thi hành án.

[3]. Về án phí: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên giữ nguyên bản án sơ thẩm đối với phần án phí DSST và Bà V phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[4]. Các quyết định khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.