Bản án 33/2026/DS-STTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định.

[1] Về thủ tục tố tụng: Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả số tiền đã đặt cọc là 300.000.000 đồng và phạt cọc là 300.000.000 đồng. Bị đơn có địa chỉ cư trú tại xã D, tỉnh Nghệ An.

Do đó, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 3 - Nghệ An theo quy định tại khoản 3 điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự (được sửa đổi, bố sung bởi Luật số 85/2025/QH15) và Nghị quyết sô 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Uy ban thường vụ Quôc Hội vê thành lập Tòa án nhân dân câp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực; quy định phạm vi, thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu Vực.

[2] Về nội dung vụ án: [2.1] Xét về hình thức của hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc giữa ông Hoàng Văn Đ và bà Tạ Thị H được lập thành văn bản ngày 25/9/2025, bổ sung ngày 27/9/2025 với tiêu đề "Hợp đồng đặt cọc (về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất)". Như vậy, bản chất của hợp đồng là đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên tham gia ký kết đều đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, không bị ép buộc; mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, hình thức của hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 3 117, Điều 119, Điều 328 của Bộ luật dân sự. [2.2] Xét về nội dung của hợp đồng đặt cọc: Việc các bên lập hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo cho việc bà Tạ Thị H chuyển nhượng thửa đát số 219, tờ bản đồ số 33 diện tích 202,1m2 có địa chỉ tại xóm F, xã D (nay là xóm H, xã M, tỉnh Nghệ An) cho ông Hoàng Văn Đ, giá chuyên nhượng là 1.630.000.000 đồng. Bên B (ông Đ) đã đặt cọc cho bên A (bà H) số tiền 300.000.000 đồng, bên A đã nhận đủ số tiền đặt cọc và hẹn trong thời gian 30 ngày kế từ ngày 25/9/2025 đến ngày 25/10/2025 sẽ cùng bên B làm thủ tục công chứng, chuyên nhượng tại Cơ quan có thâm quyên. Khi thủ tục công chứng hoàn tât, bên B phải giao đủ sô tiên còn lại cho bên A. Nêu sau khi ký hợp đông được ký kêt, quá thời hạn thỏa thuận nêu trên nêu bên A không bán, chuyên nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B, thì bên A phải bôi thường gâp 2 (hai) lân sô tiền bên B đã đặt cọc cho bên A. Như vậy, đối tượng giao dịch của hợp đồng đặt cọc là có thật và không vi phạm quy định tại Điêu 188 Luật đât đai; các bên tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng. Trong hợp đồng đặt cọc có nêu giá trị của hợp đồng chuyến nhượng, phương thức thanh toán, thời gian hoàn thành giao dịch, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên khi vi phạm hợp động. Như vậy, nội dung của hợp đồng đặt cọc là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật. [2.3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn xác định khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại cho mình số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và chịu phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng, tổng cộng hai khoản là 600.000.000 đồng. Như vậy nguyên đơn không yêu câu bị đơn tiêp tục giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận mà yêu cầu trả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc. Theo các đương sự trình bày thì hợp đồng đặt cọc đã thể hiện rõ bà Tại Thị H1 đã nhận tiền cọc của ông Hoàng Văn Đ số tiền 300.000.000 đồng và cam kết đất không có thừa kế gia đình, không dính quy hoạch, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan tổ chức, cá nhân nào, giao mốc ranh giới đúng diện tích. Nhưng khi tiến hành đo đạc thì thửa đất có tranh chấp, không đủ diện tích như bà H1 đã cam kết nên không thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ đúng như đã thỏa thuận. [2.4] Theo bà H1 trình bày thì đến khi tiến hành đo đạc bà mới biết đất của mình bị lân chiêm và không đủ diện tích. Tuy nhiên xét thây lý do mà bà H1 đưa ra là thiếu thuyết phục. Bởi lẽ bà là người trực tiêp sử dụng đât, trước khi có ý định chuyển nhượng cho người khác, bà phải kiểm tra tình trạng thửa đất trước khi đưa ra những cam kết như đã thể hiện trong hợp đồng đặt cọc. Như vậy việc không hoàn thành thỏa thuận không phải do nguyên nhân khách quan mà do ý chí chủ quan của bà H1 nên bà phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Việc bà H1 chỉ chấp nhận trả ngay cho ông Đ số tiền đã đặt cọc là 300.000.000 đồng, còn số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng sẽ trả khi bà bán được đất không được ông Đ chấp nhận nên Hội đồng xét xử không có cơ để thỏa mãn đề xuất của bà H. [2.5] Từ những nhận định trên, có đủ cơ sở xác định phía bị đơn là bà T 4 Thị H đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc, nên nguyên đơn là ông Hoàng Văn Đ yêu cầu bà H phải trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, phạt cọc một khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc là 300.000.000 đồng và việc bà H đồng ý với yêu cầu này là có cơ sở chấp nhận.

[3] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên Ông Hoàng Văn Đ không phải chịu án phí, hoàn trả cho ông Đ số tiền tạm ứng án phí đã tạm nộp. Bà Tạ Thị H phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.