Bản án 09/2026/KDTM-PTThế chấp

[1] Về tố tụng: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Tùng N1 làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm theo quy định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành trọng hạn luật định nên hợp lệ được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, một số người tham gia tố tụng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ 2 nhưng vẫn vắng mặt không rõ lý do, đại diện của ông Phạm Tùng N1 (người kháng cáo) có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Tùng N1 đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với việc Xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01-2016 ngày 21/7/2016 và Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2018/HDDCT442 đề ngày 09/10/2018, và tuyên Hợp đồng thế chấp là vô hiệu, do ông N1 không ký vào các văn bản nêu trên. Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngày 21/7/2016, ông Phạm Tùng N1 và bà Trần Thị H1 đã thực hiện việc thế chấp tài sản là 01 căn hộ chung cư S, tầng A, tòa B, chung cư E, (khu đô thị Y, phường Y, quận C, thành phố Hà Nội) được UBND quận C, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BU 429015 ngày 30/6/2014 mang tên ông Phạm Tùng N1 và bà Trần Hồng H1, theo thỏa thuận tại Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01-2016 ngày 21/7/2016 và Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 09/10/2018. Việc thế chấp giữa chủ tài sản và Ngân hàng đã được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối, các bên tham gia giao dịch có đủ thẩm quyền và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; hợp đồng thế 11 chấp đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định của pháp luật do đó giao dịch giữa người thế chấp tài sản và người nhận thế chấp là hợp pháp, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đã được ghi nhận trong các điều khoản của hợp đồng. Tại Kết luận giám định số 39/KL-KTHS (DD3-ĐV) ngày 14/10/2024 của Phòng K Công an tỉnh N kết luận: “Dấu vân tay in bên phải chữ ký, chữ viết Phạm Tùng N1 dưới mục "ĐẠI DIỆN BÊN THỂ CHẤP" trên “HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN" số 01-2016 đề ngày 21/7/2016 ký hiệu A so với dấu vân tay in tại ô “Ngón trỏ phải" trên “TỜ KHAI CHỨNG MINH NHÂN DÂN" số 013141400, họ tên: Phạm Tùng N1, sinh ngày: 09/02/1978 ký hiệu M1 và dấu vân tay in tại ô “Trỏ phải” trên “CHỈ BẢN” số 013141400, họ tên: Phạm Tùng N1, sinh ngày: 09/02/1978 ký hiệu M2 là do cùng một người in ra.” Tại Kết luận giám định số 40/KL-KTHS (DD3-ĐV) ngày 24/10/2024 của Phòng K Công an tỉnh N kết luận: “Chữ ký thứ hai từ phải qua trái tại các trang từ 1 đến 7, chữ ký mang tên Phạm Tùng N1 dưới mục "ĐẠI DIỆN BÊN THỂ CHẤP" trên “HỢP ĐỒNG THỂ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN" ký hiệu Al; chữ kỷ thứ hai từ phải qua trái tại trang 1, trang 2, chữ ký mang tên Phạm Tùng N1 dưới mục “ĐẠI DIỆN BÊN THỂ CHÁP" trên "VĂN BẢN SỬA ĐỔI, BỔ SUNG HỢP ĐỒNG THỂ CHẤP BẮT ĐỘNG SẢN" ký hiệu A2 so với chữ ký của Phạm Tùng N1 trên các tài liệu mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M14 là do cùng một người ký ra. Chữ viết “Tôi đã đọc, hiểu và đồng ý" ở phía trên chữ ký mang tên Phạm Tùng N1, chữ viết “Phạm Tùng N1" .. với các mẫu so sánh với chữ viết của Phạm Tùng N1 trên các tài liệu mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M14 là do cùng một người viết ra”. Quá trình giải quyết tại cấp phúc thẩm đại diện uỷ quyền của ông Phạm Tùng N1 đã yêu cầu giám định tại V2 bộ C2. Tại Kết luận giám định số 148/KL – KTHS Bộ C2 đã khẳng định: Chữ viết, chữ ký đứng tên Phạm Tùng N1 dưới mục “Đại diện bên thế chấp” trên các mẫu cần giám định A1, A2 so với chữ viết, chữ ký đứng tên Phạm Tùng N1 trên các mẫu so sanh ký hiệu M1 đến M6 do cùng một người viết, ký ra. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông Phạm Tùng N1 đã tự nguyện ký kết Hợp đồng thế chấp bất động sản và Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp nêu trên là có cơ sở. Do ông Phạm Tùng N1, bà Trần Thị H1 đã tự nguyện thế chấp tài sản thuộc quyền sử dụng và sở hữu của mình để bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của Công ty cổ phần X và Công ty Miền núi, nên căn cứ tại khoản 1.01 Điều 1 của Văn bản sửa đổi, bổ sung thì nghĩa vụ bảo đảm mà ông N1, bà H1 đồng ý bảo đảm là toàn bộ nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn của bên vay đối với V phát sinh từ 12 các hợp đồng cấp tín dụng mà bên vay ký với V từ ngày 22/7/2016 đến hết ngày 30/7/2026 (bao gồm, tiền gốc, toàn bộ tiền lãi, phí, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại và nghĩa vụ tài chính khác). Văn bản sửa đổi, bổ sung cũng được công chứng tại Văn phòng C3 thành phố Hà Nội và đã được đăng ký sửa đổi, bổ sung thế chấp tại Văn phòng Đ2 - chi nhánh quận C. Vì vậy. trường hợp Công ty Miền núi không trả được nợ, thì xử lý toàn bộ tài sản bảo đảm trên để trả nợ cho Công ty G là có căn cứ. Với nhận định trên, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận kháng cáo ông Phạm Tùng N1.

[3] Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An, Hội đồng xét xử nhận định: [3.1] Về việc xử lý tài sản thế chấp: Để đảm bảo cho nguồn vốn vay của Công ty G1 núi, những người có tài sản bao gồm: Ông Phạm Tùng N1 bà Trần Hồng H1; bà Trần Thị Đ; và công ty G1 núi ký các Hợp đồng thế chấp tài sản để được Ngân hàng giải ngân tổng số tiền vay là 10.000.000.000 đồng cho Công ty miền núi thông qua 06 lần ký Giấy nhận nợ của Công ty Miền núi. tài thế sản chấp Tại khoản 1.02 Điều 1 Hợp đồng số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 29/08/2018 ký kết giữa V - Chi nhánh thành phố V1 (nay là Chi nhánh V1) với bà Trần Thị Đ. Khoản 1.02 Điều 1 Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01-2016 ngày 21/7/2016 và Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 09/10/2018; và Khoản 1.02 Điều 1 Hợp đồng thể chấp tài sản số 02/2022/HĐBĐ/NHCT442 ngày 28/07/2022 ký kết giữa V - Chi nhánh V1 với Công ty G, các bên thỏa thuận: "Nghĩa vụ được bảo đảm là toàn bộ nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn (bao gồm: gốc, lãi, phí, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại và các nghĩa vụ tài chinh khác) của Bên Được Bảo Đảm đối với Bên Nhận thế chấp phát sinh từ tất cả các hợp đồng cho vay (hợp đồng tín dụng), hợp đồng cấp bảo lãnh, hợp đồng chiết khấu, hợp đồng bao thanh toán, văn bản liên quan tới việc phát hành L/c, hợp đồng mua bán trái phiếu, hợp đồng cấp tín dụng khác và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có) mà Bên Được Bảo Đ1 lý với Bên Nhận Thế Chấp trước, cùng và/hoặc sau thời điểm ký kết Hợp Đồng này". Đồng thời, tại điểm c khoản 2.02 Điều 2 Hợp đồng thế chấp tài sản số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 29/08/2018 ký kết giữa V - Chi nhánh thành phố V1 (nay là Chi nhánh V1) với bà Trần Thị Đ và điểm c khoản 2.02 Điều 2 Hợp đồng thế chấp tài sản số 02/2022/HĐBĐ/NHCT442 ngày 28/07/2022 ký kết giữa V - Chi nhánh V1 với Công ty G các bên thỏa thuận: "Giá trị Tài Sản Thế Chấp chỉ có ý nghĩa liên quan đến việc xác định (các) khoản tin dụng (nợ gốc/số dư khoản bảo lãnh/số dư L/c,...) tối đa mà Bên Nhận Thế Chấp cấp cho bên bảo đảm 13 theo quy định nội bộ của bên nhận thế chấp trong từng thời kỳ mà không bắt buộc phải được áp dụng khi xử lý tài sản thế chấp…” Theo đó nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn của Công ty G đối với Ngân hàng; đồng thời, giá trị tài sản thế chấp chỉ có ý nghĩa liên quan đến việc xác định các khoản tín dụng tối đa mà Ngân hàng cấp cho Công ty G theo quy định nội bộ của Ngân hàng mà không bắt buộc phải được áp dụng khi xử lý tài sản thế chấp. Do đó việc Tòa án cấp sơ thẩm quyết định xử lý các tài sản thế chấp theo giá trị không vượt quá giá trị tài sản được xác định tại thời điểm cấp tín dụng là không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng và không đúng quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng, cụ thể: (-) Xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 210; tờ bản đồ số 25; diện tích 558,50m2 tại xóm A, xã N (nay là khối A, phường N), thành phố V, tỉnh Nghệ An theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 837730; số vào sổ 03391 QSDĐ/ Số 218 QĐ/UB(TP) 2002 do UBND thành phố V cấp ngày 29/07/2002 mang tên bà Trần Thị Đ theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 29/08/2018, để trả nợ cho Công ty G với giá trị bảo đảm cho khoản vay gốc không vượt quá 2.304.000.000 đồng (khoản 2.02 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp) và lãi suất các bên thoa thuận theo Hợp đồng tín dụng cho vay từng lần, giấy nhận nợ đã ký kết”. (-) Xử lý tài sản bảo đảm là 01 xe ô tô con, nhãn hiệu VINFAST, số loại: LUX SA2.0, màu sơn Cam đỏ, sản xuất năm 2020, số máy 40026VF20SUV, số khung 2RXGL V002357, biển số đăng ký xe 37A-790.07 theo Giấy chứng nhận đăng ký xe ô tô số 134335 do Phòng C1 Công an tỉnh N cấp ngày 28/12/2020 mang tên của Công ty cổ phần G theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 02/2022/HĐBĐ/NHCT442 ngày 28/07/2022 để trả nợ cho Công ty G với giá trị bảo đảm cho khoản vay gốc không vượt quá 1.100.000.000 đồng (khoản 2.02 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp). (-) Xử lý tài sản bảo đảm là 01 Căn hộ chung cư số 1508B, tầng A, tòa B, chung cư E, (khu đô thị Y, phường Y, quận C, thành phố Hà Nội) được UBND quận C, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BU 429015 ngày 30/6/2014 mang tên ông Phạm Tùng N1 và bà Trần Hồng H1, theo thỏa thuận tại Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01-2016 ngày 21/7/2016 và Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 09/10/2018, để trả nợ cho Công ty G với giá trị bảo đảm cho khoản vay gốc không vượt quá 4.608.000.000 đồng (khoản 2.02 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp). [3.2] Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 1/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định: "'Một nghĩa vụ có thể được bảo đảm thực hiện bằngg nhiều tài sản. 14 Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của tùng tài sản trong số các tài san bao đam được xác định theo thỏa thuận của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì bất kì tài sản nào trong số đó được dùng để bảo đăm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ". Theo đó, trong các hợp đồng thế chấp nêu trên, các bên không có thỏa thuận về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của từng tài sản trong số các tài sản bảo đảm nên bất kì tải sản nào trong số tài sản này được dùng để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Tại điểm b mục 6.01 Điều 6 Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01-2016 ngày 21/7/2016; điểm b mục 6.01 Điều 6 Hợp đồng thế chấp tài sản số 01/2018/HĐBĐ/NHCT442 ngày 29/08/2018; Tại điểm b mục 6.01 Điều 6 Hợp đồng thế chấp tài sản số02/2022/HĐBĐ/NHCT442 ngày 28/07/2022, bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận: “Sau khi nghĩa vụ được bảo đảm được thanh toán đầy đủ, theo yêu cầu và bằng chi phí của Bên thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ: ... (ii) chuyển giao cho Bên thế chấp toàn bộ các giấy tờ tài sản thế chấp (trừ trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý)". Như vậy, trong trường hợp Công ty G thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ thanh toán các khoản vay phát sinh từ Hợp đồng tín dụng cho V3 thì phía Ngân hàng phải có nghĩa vụ thực hiện xóa thế chấp và hoàn trả cho bên thế chấp bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BU 429015 do UBND quận C, thành phố Hà Nội cấp ngày 30/6/2014 mang tên ông Phạm Tùng N1 và bà Trần Hồng H1; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 837730; số vào sổ 03391 QSDĐ/ Số 218 QĐ/UB(TP) 2002 do UBND thành phố V cấp ngày 29/07/2002 mang tên bà Trần Thị Đ cho bà Trần Thị Đ và Giấy chứng nhận đăng ký xe ô tô số 134335 do Phòng C1 Công an tỉnh N cấp ngày 28/12/2020 mang tên của Công ty cổ phần G cho Công ty cổ phần G, là chưa giải quyết đầy đủ các thỏa thuận của Hợp đồng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ tài sản thế chấp nêu trên. Về việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp: tại khoản Điều 307 Bộ luật dân sự năm 2025 quy định: “2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm”.

Tuy nhiên, bản án sơ thẩm không quyết định trường hợp Ngân hàng phải xử lý tài sản thế chấp thì số tiền còn thừa sau khi xử lý tài sản thế chấp phải trả lại cho bên thế chấp là thiếu sót. Ngoài ra đối với việc tính lãi suất (trong hạn, quá hạn) của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: căn cứ vào các thỏa thuận vè “Lãi suất cho vay” theo các Hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn thể hiện“Lãi suất đối với dư nợ gốc bị quá hạn: Trường hợp số dư nợ gốc bị chuyển nợ quá hạn theo quy định tại Điều 3.06(b) và 8.02 Hợp đồng này thì bên vay phải trả lãi trên số dư nợ 15 gốc bị quá hạn tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn như thỏa thuận tại điểm 2.01 (a) tại thời điểm chuyển nợ quá hạn” Tại bảng tính lãi đến ngày 24/4/2025 do Ngân hàng cung cấp đề nghị Tòa án buộc bị đơn phải trả các khoản nợ cho Ngân hàng thể hiện: từ thời điểm chuyển nợ quá hạn đối với mỗi khoản vay, bị đơn phải chịu lãi trong hạn bằng (dư nợ gốc bị chuyển nợ quá hạn x lãi suất trong hạn x số ngày quá hạn)/365) và lãi quá hạn bằng(dư nợ gốc gốc bị chuyển nợ quá hạn x 50% lãi suất trong hạn x số ngày quá hạn)/365 là chưa đúng với thỏa thuận. Mặc dù không thay đổi về tổng số tiền mà nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải thanh toán (gốc, lãi), nhưng với cách tính lãi nêu trên của nguyên đơn là chưa phù hợp, chưa đúng với thỏa thuận và bản chất của việc tính lãi, cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[4]

Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Tùng N1. Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An. Áp dụng khoản 2 Điều 308 và Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, sửa bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 07/2025/KDTM-ST, ngày 24/4/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Vinh nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Nghệ An.

[5] Về án phí: Do kháng cáo của ông Phạm Tùng N1 không đươc chấp nhận nên phải chịu án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm theo quy định.

[6] Về chi phí tố tụng: Ông Phạm Tùng N1 đề nghị Giám định lại, tổng cộng 12.000.000 đồng. Do kháng cáo của ông N1 không được chấp nhận, nên ông N1 phải chịu toàn bộ chi phí giám định (đã xử lý xong).

[7] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị, Hội đồng xét xử không xem xét và đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.