Bản án 85/2026/DS-STTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn bà Lưu Thị Kim L đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng văng mặt, không thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan.

Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vắng mặt đương sự trên theo thủ tục chung.

[2] Về thẩm quyền và quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc nguyên đơn bà Lê Thị Phương T cho rằng ngày 13/5/2022, bà Lưu Thị Kim L có lập hợp đồng đặt cọc với bà để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 1.315m' thuộc thửa đât sô 512, tờ bản đô sô 01 tại xã G, huyện L (N là xã N), tỉnh Lâm Đông theo Giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 660491 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 05/6/2018 đứng tên bà L. Giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 850.000.000 đồng, bà đã đặt cọc cho bà L số tiền 750.000.000 đồng, thời hạn đặt 3 cọc là 30 ngày, kế từ ngày 13/5/2022 đến ngày 13/6/2022. Sau khi nhận đủ tiền đặt cọc, bà L đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà giữ. Do bà L vi phạm hợp đông đặt cọc nên các bên phát sinh tranh châp. Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định quan hệ tranh chấp là "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất". Vụ án thuộc thâm quyên giải quyêt của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Lâm Đông theo quy định tại Điêu 35; điêm a khoản 1 Điêu 39 Bộ luật Tô tụng dân sự.

[3] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Phương T thấy rằng: [3.1] Đối với yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2022: Ngày 05/6/2018, bà Lưu Thị Kim L được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp Giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất số CM 660491 đối với diện tích đất 1.315m' thuộc thửa đất số 512, tờ bản đồ số 01 tại xã G, huyện L (N là xã N), tỉnh Lâm Đồng. Trên cơ sở đó, ngày 13/5/2022 bà L lập Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng diện tích đất trên cho bà Lê Thị Phương T với giá 850.000.000 đồng, bà T đặt cọc số tiền 750.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 13/5/2022 đến ngày 13/6/2022; số tiền 100.000.000 đồng còn lại sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục công chứng chuyên nhượng. Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận nội dung: "Hợp thức công chứng cho bên thứ 3 do bên B (bà T) chỉ định", ', có nghĩa là bà L có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T; trường hợp bà T có nhu cầu chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho người khác mà chưa ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà T, thì bà L phải ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp cho người thứ ba theo yêu cầu của bà T. Bên cạnh đó, các bên còn cam kết " Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A (bà L) không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B (bà T), thì bên A (bà L) phải bồi thường cho bên B (bà T) gấp 2 lần số tiền mà bên B (bà T) đã đặt cọc cho bên A (bà L). Ngược lại nếu bên B (bà T) không tiên hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên (750.000.00 đồng)"

Xét thấy, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 13/5/2022 do chính bà L viết và ký nhận, là hợp đồng độc lập nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa các bên. Hợp đồng được các bên xác lập hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 116, 117 của Bộ Luật dân sự.

Tuy nhiên, hết thời hạn đặt cọc và cho đến nay, bà L không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà T theo nội dung các bên đã thỏa thuận; đồng thời bà L cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh đã chủ động thực hiện nghĩa vụ hoặc có sự kiện bất khả 4 kháng, trở ngại khách quan dẫn đến việc không thế giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Do đó, có cơ sở xác định bà L đã vi phạm nghĩa vụ cam kết, làm cho mục đích của việc đặt cọc không đạt được.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thấm chấp nhận yêu cầu của bà T về việc hủy Hợp đồng đặt cọc trên là có căn cứ. [3.2] Đối với yêu cầu trả lại tiền nhận đặt cọc 750.000.000 đồng và phạt cọc 750.000.000 đồng: Theo nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2022, bà T đã giao cho bà L số tiền đặt cọc 750.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền, bà L đã giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 660491 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 05/6/2018 đứng tên bà L cho bà Thu G. Hiện nay bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất này đã được bà T giao nộp cho Tòa án.

Do đó, có căn cứ xác định bà T đã giao cho bà L số tiền đặt cọc 750.000.000 đồng đúng thỏa thuận. Theo Chứng thư thầm định giá tài sản số 088/2026/023 ngày 27/3/2026 của Công ty TNHH T1, thì quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng hiện nay có giá trị 2.068.495.000 đồng. Ngoài ra, các bên cũng tự nguyện thống nhất thỏa thuận nội dung: " Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nêu bên A (bà L) không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B (bà T), thì bên A (bà L) phải bồi thường cho bên B (bà T) gấp 2 lần số tiền mà bên B (bà T) đã đặt cọc cho bên 4 (bà L). Ngược lại nếu bên B (bà T) không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên (750.000.00 đông)". Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự: "..... nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Như phân tích trên, hết thời hạn đặt cọc và cho đến nay bà L không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà T là vi phạm nghĩa vụ cam kết.

Do đó, lỗi dẫn đến việc các bên không thế tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất theo quy định pháp luật là thuộc về bà L, nên bà L có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà T số tiền đã nhận đặt cọc 750.000.000 đồng và phải chịu số tiền phạt cọc theo thoả thuận 750.000.000 đồng là đúng quy định pháp luật. Tổng cộng bà L phải thanh toán cho bà T số tiền 1.500.000.000 đồng.

[4] Đối với việc bà L giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 660491 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 05/6/2018 cho bà Thu G, hiện nay các đương sự không có tranh chấp nên Hội đông xét xử không xem xét giải quyết trong vụ án này; trường hợp có tranh châp kiện đòi giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên, thì sẽ được xem xét giải quyết bằng vụ án khác theo thủ tục chung.

Từ những phân tích trên, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Phương T, đế tuyên xử theo hướng đã nhận định.

[5] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thấm định tại chỗ và thấm định giá 13.800.000 đồng. Bà Lê Thị Phương T tự nguyện chịu toàn bộ chi phí này và đã được Tòa án nhân dân khu vực 3 - Lâm Đồng quyết toán xong, nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[6] Về án phí: Buộc bà Lưu Thị Kim L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thấm không có giá ngạch đối với yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc của bà Lê Thị Phương T được chấp nhận và 57.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán cho bà T. Cụ thế: 1.500.000.000 đồng {57.000.000 đồng (36.000.000 đồng + 700.000.000 đồng x 3%);. Tổng cộng bà L phải chịu 57.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Vì các lẽ trên: