Bản án 568/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

[1]. Về tố tụng: Bà Phan Lê P, Công ty Cổ phần T3 nộp đơn kháng cáo và thực hiện các thủ tục kháng cáo theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về nội dung kháng cáo: Xét thấy tại phiên tòa, phía nguyên đơn đồng ý rút toàn bộ kháng cáo và phía đại diện bị đơn rút một phần kháng cáo về việc phản tố yêu cầu chị Lê P thanh toán khoản phạt 10%, xét việc rút kháng cáo trên của các đương sự là tự nguyên nên được Hội đồng xét xử chấp nhận. Xét yêu cầu kháng cáo còn lại của phía Công ty Cổ phần T3 Hội đồng xét xử nhận thấy: Ngày 28/5/2020 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh T có Quyết định số 14546/QĐ – UBND ngày 28/05/2020 chấp thuận cho chuyển nhượng dự án chung cư H, phường C, thành phố M từ Công ty Cổ phần T3 cho Công ty TNHH Q1 (được quy định tại Điều 1). Bên chuyển nhượng dự án là Công ty Cổ phần T3 và bên nhận chuyển nhượng dự án là Công ty TNHH Q1 (Điều 2). Tại Điều 4 quy định về Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng (theo khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản) có nêu rõ nội dung: - Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao theo quyết định phê duyêt dự án; - Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án Chung cư H, Phường C, thành phố M theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; - Thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật. Ngày 20/04/2020 Ủy ban nhân dân T6 có Giấy mời số 141/GM – UBND ngày 20/04/2020 chị Phan Lê P có mặt lúc 09 giờ ngày 24/04/2020 tại Phòng họp Hội, nội dụng làm việc: Chủ tịch Ủy nhân dân thành phố M thông tin việc chuyển đổi nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội của Công ty T3. 10 Như vậy, việc chuyển đổi nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội từ nhà đầu tư Công ty Cổ phần T3 sang nhà đầu tư Công ty TNHH Q1 đã được Đại diện chính quyền địa phương thực hiện việc thông tin chuyển đổi nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội của Công ty T3 sang Công ty Q1 và chị Phan Lê P là một trong 88 khách hàng đã ký hợp đồng mua Căn hộ nhà ở xã hội với Công ty T3 nêu trên. Tại Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án (chung cư H tại thành phố M, Tiền Giang) số 91/2020/HĐCNDA/HQ – VIC ngày 16/06/2020 giữa bên Chuyển Nhượng (Bên A) là Công ty Cổ phần T3 và Bên nhận chuyển nhượng (Bên B) là Công ty TNHH Q1, hai bên đã thống nhất ký kết Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án chung cư H tại đường N, KP G, Phường C, TP M, tỉnh Tiền Giang đã được quy định từ Điều 1 đến Điều 11 của Hợp đồng. Thì tại Điều 6 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng như sau: …2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng: “c. Thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án. d. Giải quyết dứt điểm những cam kết đã thỏa thuận với khách hàng trước khi chuyển nhượng dự án. Cùng bên nhận chuyển nhượng thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm giải quyết không làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng.” Và tại Điều 7 quy định về Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng như sau: “a. Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao.” Việc chuyển nhượng dự án chung cư H, Phường C, thành phố M từ Công ty Cổ phần T3 cho Công ty TNHH Q1 đã có sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân tỉnh T tại Quyết định số 14546/QĐ – UBND ngày 28/05/2020 thì bên A là bên chuyển nhượng Công ty Cổ phần T3 phải có nghĩa vụ Thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án. Giải quyết dứt điểm những cam kết đã thỏa thuận với khách hàng trước khi chuyển nhượng dự án. Cùng bên nhận chuyển nhượng thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm giải quyết không làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng. Đồng thời, tại điểm a Khoản 2 Điều 7 của Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án ngày 16/06/2020 quy định “Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao”; điểm e Khoản 2 Điều 7 có quy định “Thực hiện và đáp ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng và của khách hàng mà các bên đã thống nhất.”

Nhận thấy, Hợp đồng mua bán Căn hộ nhà ở xã hội (Dự án chung cư N ở xã H) số 75/2018/HĐMBXH – MT được ký kết giữa Bên Bán (Bên A) là Công ty Cổ phần T3 – Chi nhánh T4 và Bên Mua (Bên B) là chị Phan Lê P được quy định từ Điều 1 đến Điều 15 của Hợp đồng. Theo đó, chị Phan Lê P mua căn hộ A; Tầng 6; Khối A; diện tích sàn xây dựng căn hộ là: 45,90m2. Với giá là 504.480.008 đồng. Hình thức thanh toán chia làm 5 đợt (theo điều 2.3 của hợp đồng). chị Phan Lê P đã thanh toán được 2 đợt với tổng số tiền là 252.376.010 đồng. Như vậy, Công ty T3 có trách nhiệm thông báo và giải quyết dứt điểm những cam kết đã thỏa thuận với khách hàng trước khi chuyển nhượng dự án. Theo quy định trong hợp đồng, Công ty T3 giải quyết những thỏa thuận với khách hàng đến 11 giai đoạn nào, nhưng không có tài liệu thể hiện Công ty T3, Công ty Q1 có thống nhất với chị Phan Lê P về những vấn đề mà chủ đầu tư mới có trách nhiệm giải quyết. Chị Phan Lê P trình B cho rằng Công ty T3 tự đổi tên dự án mà không thông báo, không có phương án giải quyết hay trao đổi với chị P, chị P không biết việc chuyển nhượng và đổi tên dự án từ dự án HQC thành dự án V. Công ty T3 trình bày có thông báo cho chị Phan Lê P biết việc chuyển nhượng. Chị Phan Lê P có biết rõ và đồng ý việc chuyển nhượng nhưng chị P không có ý kiến gì được thể hiện tại Biên bản làm việc ngày 24/4/2020. Tại phiên tòa sơ thẩm, Công ty T3 có cung cấp Biên bản làm việc ngày 24/04/2020 để chứng minh việc Công ty có thông báo việc chuyển nhượng đến khách hàng, chị P biết rõ và đồng ý việc chuyển nhượng. Công ty T3 trình bày đã công bố trên cổng thông tin điện tử UBCK NN và Sở G văn bản số 19/2020/HQC-CV về việc dự án đã được chuyển nhượng và đã đổi tên thành Victoria P1. Cũng tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn chị Phan Lê P thừa nhận có đến làm việc ngày 24/04/2020 nhưng chị P chỉ nghe về việc chuyển giao hợp đồng, không có thỏa thuận gì về việc tiếp tục hợp đồng hay vấn đề giải quyết hợp đồng. Biên bản làm việc ngày 24/04/2020 không có nội dung ghi nhận hay thể hiện rõ các thỏa thuận giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ giữa Công ty T3, Công ty Q1 đến khách hàng. Trong Biên bản làm việc ngày 24/04/2020 ghi nhận bị đơn trình bày “Công ty T3 và khách hàng sẽ thỏa thuận việc đền bù trể hợp đồng và thanh toán một lần” Công ty Q1 “cam kết hoàn thành thi công xây dựng trong tháng 10 tới tháng 12 năm 2020 hoàn thành việc nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng… Trách nhiệm bồi thường trể hợp đồng sẽ chia theo thời điểm nào Công ty T3, thời điểm nào Công ty Q1. Cam kết với khách hàng về nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện hợp đồng.”

Nhận thấy, tại phiên tòa Công ty T3 thừa nhận đến ngày 16/06/2020, dự án nhà chung cư vẫn chưa hoàn thiện, đến ngày 25/11/2021, nhà chung cư mới đưa vào sử dụng là không đúng với cam kết của Công ty tại Biên bản làm việc ngày 24/04/2020. Đồng thời, từ sau ngày 24/04/2020 đến năm 2021, Công ty T3 không liên hệ làm việc, giải quyết với chị P. Công ty không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh thỏa thuận làm việc với chị P về đền bù trể hợp đồng và thanh toán hợp đồng một lần như cam kết tại Biên bản làm việc ngày 24/04/2020. Đồng thời, bên liên quan Công ty Q1 có trình bày khi chuyển nhượng dự án, có 26 khách hàng đã thanh lý hợp đồng và được Công ty T3 trả lại tiền. Nhưng trong hồ sơ không có danh sách khách hàng đã thanh lý. Công ty T3 cũng không cung cấp bổ sung được tài liệu chứng cứ này. Căn cứ theo hợp đồng mua nhà, bên mua là chị Phan Lê P có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng hạn, bên phía Công ty T3 là bên có nghĩa vụ thực hiện xây dựng và giao nhà đúng tiến độ chậm nhất vào Quí I.

Tuy nhiên, đến hạn giao nhà, Công ty T3 không có thông báo thanh toán và bàn giao nhà cho chị Phan Lê P mà vào ngày 16/06/2020, Công ty T3 đã ký Hợp đồng chuyển nhượng dự án cho Công ty Q1 cũng không được sự đồng ý của chị P là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 12 370 Bộ luật Dân sự về chuyển giao nghĩa vụ: “1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ”. Công ty T3 đã vi phạm nghĩa vụ, đối tượng của Hợp đồng mua bán nhà với chị P không còn, làm cho Hợp đồng không thể thực hiện được. Đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 Bộ luật Dân sự quy định Hủy bỏ hợp đồng: “1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng”. Từ đó, xét việc nguyên đơn yêu cầu Công ty Cổ phần T3 thanh toán tiền phạt do chậm tiến độ theo khoản 9.1 của Điều 9 Hợp đồng, cụ thể số tiền yêu cầu là 1%/tháng trên tổng số tiền đã thanh toán là 252.376.000 đồng (tương đương 2.523.760 đồng/tháng). Thời gian chậm trả tính đến ngày 26/09/2025 là 84 tháng (2.523.760 đồng/tháng x 84 tháng = 211.995.840 đồng). Yêu cầu này của nguyên đơn là có căn cứ, được Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp với quy định của pháp luật. Bị đơn Công ty T3 kháng cáo là không có cơ sở, không được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận, cần thiết giữ nguyên án sơ thẩm.

[3]. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu về quan điểm giải quyết vụ án là có căn cứ, phù hợp nội dung vụ án, đúng theo quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4]. Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[5]. Những phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị