Bản án 394/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả hỏi, trang tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Hồ Văn T2 là đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Cao Thanh B, bà Mai Thị C nộp trong thời hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. iệc hủy phiên tòg phúc hầm , ngng H Vàn 12 vàng gấp ăn hàn tha thy n vp 4 đông ủy quyên đã được hủy bỏ, ông Hô Văn T2 không còn đại diện ông B và bà ( tham gia tố tụng, tại phiên tòa phúc thẩm ông B, bà C tự mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định.

[2]. Vê việc giao kêt và thực hiện hợp đông đặt cọc ngày 18-3-2022 giữa bà Nguyên Thị Xuân I và ông Cao Thanh B, bà Mai Thị C: [2.1]. Thời điêm ký hợp đông đặt cọc, các đương sự có đây đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận và giao kêt hợp đông. Nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Vì vậy, ha đồng đt cc ngà 18-3-2022 giữa ông B, bà C và ba T đã phat sinh hiệu lực từ thời điêm giao kêt theo quy định tại Điêu 401 của Bộ luật Dân sự. Mục đích đê đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất số 1, tờ bản đồ 55 có diện tích 9565.3m?, 03 mặt tiếp giáp đường (02 mặt giáp đường đất, 01 mặt giá đường nhựa). Trong đó ông B, bà C không chuyển nhượng phần đất có chiều dài từ đường nhựa kéo về phía T thửa đất dài 60-65m do ông bà đã làm nhà và muốn tiếp tục sử dụng. Bà T có nhu câu nhận chuyên nhượng phân còn lại, có 02 mặt tiêp giáp đường đât. Tại hợp đông đã xác định chuyên nhượng "khúc sau của lô đât (1) tờ bản đô 55 tính theo chiêu dài của lô đât, trừ từ mặt đường vô 60m đê lại cho ông Cao Thanh B (từ 60m đến 65m) diện tích 9565.3m". Các bên thừa nhận thỏa thuận tính giá theo chiều dài của lô đất là đo theo mặt đường đất với đơn giá 20.000.000 đồng/m mặt đường đất (trừ đi 60m đất ở phía nam, tức 60m tính từ đường nhựa vào theo hướng đường đất). Đồng thời thỏa thuận "nếu đo khúc chéo đằng sau đủ 15m thì không tính tiền, còn 20m trở lên sẽ tính thêm cho ông Cao Thanh B theo tình cảm", tại biên bản lây lời khai (BL34) ông bảy cũng đã xác định đây là phần chéo cuối cùng của thửa đât, phía tây băc, giáp đường đât. Tuy hợp đồng đặt cọc không miêu tả cụ thể, song dựa trên 02 thỏa thuận nêu trên có đủ cơ sở xác định, các bên ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng là toàn bộ phần sau của thửa số 1 tờ bản đồ 55 được trừ đi phần diện tích có phần đầu tiếp giáp với đường nhựa, và 60m tính từ đường nhựa vào theo hướng đường đất. [2.2]. Ngày 15-6-2022, Ủy ban nhân dân huyện Đ ban hành Thông báo thu hồi đất số 175/TB-UBND, thu hồi một phần thửa đất số 1, tờ bản đồ số 55 của ông Cao Thanh B, bà Mai Thị C. Ông B, bà C bị thu hồi 4445.5m2 đất trong tổng số 9565.3m?, chiều dài theo đường đất (phía Bắc, phần dự kiến chuyển nhượng cho bà T) bị thu hồi dài 96,13m, trừ đi phần diện tích mà ông B, bà C không chuyên nhượng thì chỉ còn 3377m?, phía cuối đất không còn tiếp giáp đường đất Từ đó, dân đên việc ông B, bà C không thê thực hiện được nghĩa vụ chuyến nhượng đôi với phân diện tích như đã thỏa thuận trong hợp đông đặt cọc, tuy nhiên không có lôi của bị đơn mà do yêu tô khách quan. [2.3]. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hiện nay hơn ½ diện tích đất ông B, bà C nhận đặt cọc để tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bà T đã bị thu hồi, dẫn đến hoàn cảnh thực hiện hợp đồng đã bị thay đổi cơ bản một cách khách quan, làm ảnh hưởng lợi ích của đương sự và việc đàm phán không đi đến kết quả, các bên không đạt được thỏa thuận về việc sửa đổi nội dung giao dịch để tiếp 5 tục thực hiện hợp đồng là có cơ sở theo quy định khoản 1 Điều 420 của Bộ luật Dân sự. Song, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đồng ý tuyên hủy hợp đồng, HĐXX xét thấy hợp đồng trên bị đơn là bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần nghĩa vụ theo thỏa thuận làm cho mục đích của bên đặt cọc không đạt được nên việc Tòa án sơ thấm tuyên hủy hợp đồng đặt cọc là có căn cứ.

Tuy nhiên, việc cấp sơ thâm tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc theo Điều 423 BLDS là chưa phù hợp, bởi hồ sơ vụ án không thế hiện ông B, bà C có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đông hoặc thuộc trường hợp hủy bỏ hợp đông theo quy định tại điêu luật này mà cân áp dụng theo Điêu 425 BLDS đê hủy bỏ hợp đông, Hội đồng xét xử nêu ra để Tòa án cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm. Xét thây việc hủy hợp đông là do lý do khách quan và nguyên đơn cũng không yêu cầu bồi thường nên căn cứ Điều 328 và Điều 427 BLDS, cần buộc ông Cao Thanh B và bà Mai Thị C có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguyên Thị Xuân T sô tiên đặt cọc đã nhận là 500.000.000 đông.

[3]. Ong Cao Thanh B, bà Mai Thị C kháng cáo xin được miên án phí do thuộc đối tượng người cao tuổi. Hội đồng xét xử xét thấy, ông Mai Thanh B2 là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí, do đó cần áp dụng điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 để xem xét miễn án phí cho ông Cao Thanh B. Đối với trường hợp bà Mai Thị C sinh ngày 10/6/1070, hiện bà dưới 60 tuổi không phải thuộc đối tượng được miễn án phí, do đó, buộc bà C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định. Từ những nhận định tại mục

[2],

[3] nêu trên, HĐXX chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn về phần án phí.

[4]. Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thâm.