Bản án 604/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng dịch vụ

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: ngày 27/6/2025 Tòa án nhân dân khu vực 1 - Vĩnh Long tuyên án sơ thẩm, đến ngày 08/7/2025 người có quyền, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Á kháng cáo là còn trong thời hạn theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự, đơn kháng cáo của ngân hàng đúng về hình thức, nội dung và ngân hàng đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Ông Lê Văn K được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa số 430, tờ bản đồ số 06, diện tích 178,4m2, đất ở đô thị, tọa lạc tại Phường C, thành phố V, tỉnh Vĩnh Long vào ngày 14/2/2020. Ngày 08/5/2023 giữa ông Nguyễn Ngọc Thanh H và ông Lê Văn K cùng vợ là bà Nguyễn Thị Hồng S ký Bản thỏa thuận hợp tác có nội dung: ông K và bà S sang tên tài sản là thửa đất 430 cho ông H để ông H thế chấp vay vốn ngân hàng, số tiền hợp tác (tức tiền ông H cho ông K và bà S vay) là 1.500.000.000 đồng, thời hạn vay 02 năm, lãi suất 1,5%/tháng, hai bên còn cam kết ông H trả lại tài sản cho ông K và bà S đúng hạn, không sang bán cho bên thứ

3. Ngày 12/5/2023 ông H với ông K và bà S ký Hợp đồng vay tiền, theo đó ông H cho ông K và bà S vay 1.5000.000.000 đồng, thời hạn vay là 24 tháng, lãi suất do các bên tự thỏa thuận, các bên xác nhận ngay khi ký hợp đồng ông K và bà S đã nhận đủ 1.500.000.000 đồng. Cùng ngày 12/5/2023 ông K, bà S ký hợp đồng ủy quyền với ông H có nội dung ông K và bà S ủy quyền cho ông H 7 thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất trong đó có quyền được chuyển nhượng thửa đất số 430. Ngày 12/5/2023 ông H đại diện theo ủy quyền của ông K và bà S ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 430 nêu trên cho bà Phạm Thị T với giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng nhưng theo bà T trình bày giá chuyển nhượng thực tế là 5.000.000.000 đồng và bà đã giao đủ tiền cho ông H thông qua số tài khoản của H1 do ông H yêu cầu. Đến ngày 18/5/2023 bà T được chỉnh lý đứng tên mặt 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 19/5/2023 bà T ký Hợp đồng thế chấp tài sản số XUK.BĐCN.464.180523 thế chấp thửa đất số 430 cho Ngân hàng TMCP Á để bảo đảm cho khoản tiền vay 5.000.000.000 đồng. Nay ngân yêu cầu bà T trả nợ vay của Hợp đồng tín dụng số: XUK.CN.3647.180523, ngày 19/5/2023, trường hợp bà T không trả được nợ thì ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 430 để thu hồi nợ.

[3] Xét hợp đồng thế chấp tài sản số XUK.BĐCN.464.180523 ngày 19/5/2023 giữa bà T với Ngân hàng TMCP Á tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 430 tờ bản đồ số 06, diện tích 178,4m2, đất ở đô thị, tọa lạc tại Phường C, thành phố V, tỉnh Vĩnh Long. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền ngày 12/5/2023 của ông K và bà S thì ông H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 430 cho bà T và bà T được cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý đứng tên mặt 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 18/5/2023, ngày 19/5/2023, bà T ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 430 cho Ngân hàng TMCP Á để bảo đảm cho khoản tiền vay 5.000.000.000 đồng. Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngày tình khi giao dịch dân sự vô hiệu thì: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại” và theo hướng dẫn tại mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao thì “trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”. Theo tinh thần của 8 Công văn số 02/TAND-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vướng mắc trong xét xử thì trong trường hợp khi ký hợp đồng thế chấp tài sản nếu Ngân hàng không đến thẩm định tài sản hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh người chủ cũ đang sử dụng thửa đất biết việc thế chấp tài sản này thì Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình. Như vậy, để xem xét Ngân hàng TMCP Á có phải là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này không thì phải xem xét thủ tục thế chấp tài sản có đúng quy định pháp luật hay không. Ngân hàng trình bày, trước khi ký hợp đồng thế chấp tài sản với bà T, ngân hàng có tiến hành thủ tục thẩm định đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 430, tại thời điểm thẩm định thì trên thửa đất 430 là đất trống không có nhà hay công trình xây dựng gì khác đồng thời ngân hàng có giao nộp kèm theo các bức ảnh chụp hiện trạng thửa đất vào ngày 7/5/2023 cho thấy trên đất không có nhà hay công trình xây dựng nào khác.

Tuy nhiên, nguyên đơn không thừa nhận các bức ảnh ngân hàng giao nộp là thể hiện tại vị trí của thửa đất số 430 vì cho rằng trên thửa đất số 430 vào thời điểm đầu năm 2023 thì nguyên đơn đã có cất căn nhà và kinh doanh quán cà phê tại đây. Bà T thì cho rằng khi bà nhận chuyển nhượng thửa đất số 430 vào ngày 12/5/2025 thì trên thửa đất không có nhà hay công trình gì khác, bà đã giao đủ tiền cho ông H ngay ngày ký hợp đồng chuyển nhượng và được ông H bàn giao đất luôn, đến năm 2024 thì bà S mới đến cất nhà và kinh doanh quán cà phê trên thửa đất của bà. Ngoài ra, tại Biên bản định giá ngày 09/8/2024 của Tòa án cấp sơ thẩm thể hiện trên thửa đất số 430 có nhà (ghi phần nhà 1 và phần nhà 2) xây dựng năm 2024, phần nhà tiền chế phía sau xây dựng năm 2025. Xét thấy lời trình bày của đương sự còn nhiều mâu thuẫn. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh, thu thập chứng cứ để làm rõ: sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà T đã nhận đất hay gia đình bà S vẫn quản lý sử dụng cho đến nay; việc ngân hàng thực hiện thủ tục thẩm định tài sản có đúng quy định không, có lập biên bản thẩm định đối với tài sản thế chấp rõ ràng không (trong hồ sơ không có biên bản thẩm định đối với tài sản thế chấp), tại thời điểm thẩm định thì trên đất có căn nhà của bà S đang kinh doanh quán cà phê hay không, nếu đã có nhà của bà S thì ngân hàng có cung cấp được chứng cứ để chứng minh ông K và bà S biết việc bà T thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng mà không phản đối…từ đó mới có cơ sở xác định ngân hàng có phải là người thứ ba ngay tình hay không. Trên cơ sở đó mới có căn cứ xác định hợp đồng thế chấp tài sản giữa bà T với ngân hàng có hiệu lực hay bị vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: biên bản thẩm định không đúng quy trình, không có địa phương chứng kiến, không có quyết định theo quy định của ngân 9 hàng, biên bản thẩm định ngày 05/5/2023 không có ý kiến của ông K, hình chụp do ngân hàng cung cấp không đủ căn cứ chứng minh là thửa đất đã thế chấp từ đó tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng thửa đất số 430 giữa bà T với ngân hàng V là không có cơ sở vững chắc.

[4] Ngoài ra, xét thấy: Đối với giao dịch vay tài sản giữa ông K, bà S với ông H, trong vụ án này ông H không có đặt ra yêu cầu ông K và bà S trả số tiền vay theo hợp đồng vay tiền ngày 12/5/2023 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của ông K và bà S về việc trả cho ông H 1.500.000.000 đồng tiền gốc và 89.404.110 đồng tiền lãi là vượt quá phạm vi yêu cầu của đương sự, vi phạm thủ tục tố tụng. Trong phần quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/5/2023 đối với thửa đất số 430 giữa ông K, bà S (do ông H đại diện) ký với bà T ngày 12/5/2023, buộc ông H trả cho bà T số tiền chuyển nhượng đất 1.500.000.000 đồng.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ thực chất bà T giao cho ông H số tiền chuyển nhượng là bao nhiêu, vì trên hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 1.500.000.000 đồng còn bà T thì trình bày bà giao số tiền chuyển nhượng đất cho ông H là 5.000.000.000 đồng qua số tài khoản do ông H ủy nhiệm chi. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông H trả cho bà T tiền chuyển nhượng đất 1.500.000.000 đồng là không có cơ sở vững chắc.

[5] Trong vụ án này, ngân hàng có yêu cầu độc lập giải quyết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, nhưng cấp sơ thẩm chỉ xác định quan hệ pháp luật “tranh chấp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là còn thiếu sót.

[6] Từ việc Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đầy đủ, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nhưng không bổ sung tại cấp phúc thẩm được nên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm giao hồ sơ về cấp sơ thẩm xét xử lại vụ án theo đúng quy định. Xét kháng cáo của Ngân hàng không có căn cứ chấp nhận. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long không có căn cứ chấp nhận.

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.