Bản án 127/2026/KDTM-PTCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng, tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên P làm trong hạn luật định nên chấp nhận.

[2] Xét đơn yêu cầu kháng cáo của bị đơn có đủ căn cứ để xác định: [2.1] Văn phòng T và Công ty P ký Hợp đồng số 260 ngày 30/10/2017 cho thuê mặt bằng nhà, đất tại số đường N3, Phường F2, quận D3, Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thuê từ ngày 01/5/2017 đến ngày 30/4/2018, giá cho thuê (đã bao gồm thuế VAT) là 120.000.000 đồng/tháng. Khi hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà, đất này hết hiệu lực, nếu hai bên tiếp tục ký phụ lục gia hạn hợp đồng thì giá thuê ổn định trong thời gian 03 năm từ ngày 01/5/2017 đến 30/4/2020. Văn phòng T và Công ty P ký Phụ lục hợp đồng số 320-HĐ/VPTU ngày 23/5/2018 có nội dung gia hạn thời hạn cho thuê thêm 01 năm, kể từ ngày 01/5/2018 đến ngày 30/4/2019. Phụ lục hợp đồng số 435-HĐ/VPTU ngày 24/12/2019 có nội dung điều chỉnh thời gian thuê mặt bằng từ ngày 01/5/2019 đến ngày 31/10/2019. Các điều khoản không đề cập trong các Phụ lục hợp đồng 320 và Phụ lục hợp đồng 435 sẽ thực hiện như cam kết tại Hợp đồng 260. Hợp đồng số 260-HĐ/VPTU ngày 30/10/2017; các Phụ lục Hợp đồng số 320- HĐ/VPTU ngày 23/5/2018 và Phụ lục Hợp đồng số 435-HĐ/VPTU ngày 24/12/2019 phù hợp với quy định pháp luật có hiệu lực thi hành. Quá trình thực hiện hợp đồng, bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà, đất đến hết tháng 10/2020 với giá 120.000.000 đồng/tháng cho nguyên đơn. Căn cứ Công văn số 15245- CV/VPTU ngày 17/4/2020 về thông báo thời gian thu hồi mặt bằng cho thuê, nguyên đơn gia hạn thời hạn cho thuê của Hợp 6 đồng 260, Phụ lục hợp đồng 320 và Phụ lục hợp đồng 435 là từ ngày 01/11/2019 đến ngày 30/4/2020. Như vậy, kể từ sau ngày 31/10/2019, Hợp đồng 260, Phụ lục hợp đồng 320 và Phụ lục hợp đồng 435 hết hạn.

Tuy nhiên, thực tế sau thời hạn nêu trên, bị đơn vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê nhà và được nguyên đơn chấp thuận gia hạn thời gian thuê từ ngày 01/11/2019 đến ngày 30/4/2020, mặc dù hai bên chưa ký văn bản gia hạn thời gian thuê, không thuộc một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Trong khoảng thời gian từ ngày 01/11/2019 đến thời điểm giao trả nhà là ngày 19/4/2021, giữa nguyên đơn và bị đơn vẫn tồn tại giao dịch dân sự cho thuê nhà theo sự xác nhận của hai bên. Ngày 22/6/2020, Văn phòng T ban hành Công văn số 16056-CV/VPTU tiếp tục yêu cầu Công ty P ký phụ lục hợp đồng, thanh toán tiền thuê đến hết ngày 30/6/2020 theo nội dung Công văn số 15560-CV/VPTU ngày 11/5/2020. Nguyên đơn đã thông báo cho bị đơn về việc điều chỉnh giá thuê nhà theo quy định từ ngày 01/11/2019 đến ngày 31/01/2020, giá thuê là 228.000.000 đồng/tháng và sẽ thông báo giá thuê từ ngày 01/02/2020 đến ngày 30/6/2020 sau khi có kết quả thẩm định giá của cơ quan chức năng. Nguyên đơn tính mức giá thuê là phù hợp với Quyết định số 884-QĐ/TU ngày 17/9/2008 của Ban Thường vụ Thành ủy về ban hành quy chế quản lý, khai thác nhà thuộc sở hữu và đất thuộc quyền sử dụng của Đảng bộ Thành phố để tạo nguồn thu bổ sung ngân sách Đảng bộ Thành phố và Quyết định số 1883-QĐ/VPTU ngày 27/4/2020 về phê duyệt giá cho thuê nhà, đất của Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn cũng xác nhận đã nhận được các thông báo nêu trên từ nguyên đơn. Sau Phụ lục hợp đồng 435 các bên không ký kết bất kỳ hợp đồng hay phụ lục nào khác. Như vậy, từ ngày 31/10/2019 đến ngày bàn giao mặt bằng là ngày 19/4/2021 các bên không thỏa thuận được giá thuê mới. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 473 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó giá thuê được xác định theo Chứng thư thẩm định giá số 135/2025/34611/CT-TV ngày 10/02/2025 của Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Thịnh Vượng, cụ thể số tiền như sau: - Giá trị cho thuê nhà và đất trung bình một tháng theo giá thị trường thời gian từ ngày 01/11/2019 đến hết tháng 4/2020: 221.712.000 đồng, tính 10% thuế giá trị gia tăng (theo quy định tại Hợp đồng 260) là 243.883.200 đồng/tháng; - Giá trị cho thuê nhà và đất trung bình một tháng theo giá thị trường thời gian từ tháng 05/2020 đến hết tháng 10/2020: 227.535.000 đồng, tính 10% thuế giá trị gia tăng (theo quy định tại Hợp đồng 260) là 250.288.500 đồng/tháng; - Giá trị cho thuê nhà và đất trung bình một tháng theo giá thị trường thời gian từ tháng 11/2020 đến hết ngày 19/4/2021: 232.038.000 đồng, tính 10% thuế giá trị gia tăng (theo quy định tại Hợp đồng 260) là 255.241.800 đồng/tháng. Công ty P phải trả tiền thuê nhà, đất cho Văn phòng T từ ngày 01/11/2019 đến ngày 19/4/2021 là 4.402.892.340 đồng. Bị đơn đã trả tiền thuê từ tháng 7 11/2019 đến hết tháng 10/2020 mỗi tháng 120.000.000 đồng, tổng cộng là 1.440.000.000 đồng. Do đó Công ty P còn phải trả tiền thuê cho Văn phòng T từ ngày 01/11/2019 đến ngày 19/4/2021 là 2.962.892.340 đồng. [2.2] Đối với tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán: Căn cứ Chứng thư thẩm định giá số 135/2025/34611/CT-TV ngày 10/02/2025 của Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Thịnh Vượng; Lãi suất bình quân liên ngân hàng: Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam - Chi nhánh Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh: 7.5%/năm; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 2 Thành phố Hồ Chí Minh: 12.5%/năm; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh: 9.3%/năm. Như vậy, lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường của 03 ngân hàng thương mại là 14.65%/năm. Tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê nhà tính từ tháng 11/2019 đến ngày 10/4/2021 - ngày trả mặt bằng, cấn trừ số tiền thuê bị đơn đã trả hàng tháng 120.000.000 đồng từ tháng 11/2019 đến tháng 10/2020. Bị đơn còn phải trả cho nguyên đơn số tiền lãi tổng cộng là 2.210.798.910 đồng như án sơ thẩm đã tính là phù hợp với Điều 306 Luật thương mại năm 2005: Điều 11 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về xác định lãi suất trung bình quy định tại Điều 306 của Luật thương mại năm 2005. Nguyên đơn còn giữ của bị đơn 360.000.000 đồng tiền đặt cọc. Như vậy bị đơn còn phải trả cho nguyên đơn sau khi cấn trừ tiền cọc: (2.962.892.340 đồng + 2.210.798.910 đồng) - 360.000.000 đồng = 4.813.691.250 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 4.813.691.250 đồng là có căn cứ nên giữ nguyên phần này của án sơ thẩm. [2.3] Việc bị đơn Công ty P yêu cầu xin miễn tiền thuê và tiền lãi chậm trả tiền thuê trong giai đoạn có dịch Covid-19: Công ty P biết những khó khăn từ dịch bệnh nhưng không chủ động đề nghị bàn giao mặt bằng thuê khi hai bên không thỏa thuận được giá thuê mới và thực bàn giao mặt bằng thuê vào ngày 19/4/2021 là lỗi từ phía bị đơn. Nguyên đơn không đồng ý miễn tiền thuê và tiền lãi chậm trả tiền thuê nên không có cơ sở để xem xét miễn tiền thuê và tiền lãi chậm trả của bị đơn. [2.4] Đối với chi phí thẩm định giá thuê là 30.000.000 đồng nguyên đơn phải chịu theo đề nghị của Viện kiểm sát là phù hợp với nghĩa vụ cung cấp chứng cứ chứng minh đối với nguyên đơn về giá thuê mới theo thị trường theo quy định tại khoản 5 Điều 70 Bộ luật Tố tụng dân sự nên điều chỉnh sửa phần này của án sơ thẩm. 8

[3] Về án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm: Do sửa một phần án sơ thẩm nên bị đơn không phải chịu và được hoàn lại là 2.000.000 đồng.