Bản án 75/2026/DS-STTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định: 11

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn ông Võ Hoàng T, bà Phạm Thiện Vỹ T1 khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay lập ngày 04/4/2007 giữa ông Hà D, bà Phạm Thị Đ với bà Phạm Thiện Vỹ T1; yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 135, tờ bản đồ số 08, diện tích 103m² tại Lô A phân khu B - Khu tái định cư T, phường T, quận T, (nay là phường T), thành phố Đà Nẵng, đây là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận tài sản gắn liền trên đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn bà Hà Thị Thanh N và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Hà Thị T3, ông Hà Thúc M, bà Hà Thị Chí T4, ông Hà Thúc R, ông Hà Thúc R1, bà Hà Thị Ánh L đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải và tham gia phiên tòa nhưng đều vắng mặt không có lý do. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với các đương sự nêu trên là phù hợp quy định pháp luật.

[3] Xét yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/4/2007: Về nguồn gốc đất và diễn biến giao dịch, hồ sơ vụ án thể hiện: Thửa đất tranh chấp là lô đất tái định cư số 14, phân khu B9 thuộc Khu tái định cư T (nay là thửa đất số 135, tờ bản đồ số 08, diện tích 103m², địa chỉ số C N, phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng) được Nhà nước giao cho hộ ông Hà D và bà Phạm Thị Đ theo diện nợ 100% tiền sử dụng đất. Vào ngày 04/4/2007, ông D và bà Đ ký “Giấy mua bán đất” viết tay, thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất này cho ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 với giá 105.000.000 đồng. Để thực hiện mục đích chuyển nhượng, ngày 11/4/2007, các bên tiếp tục lập Hợp đồng ủy quyền được công chứng hợp pháp nhằm giao toàn quyền quản lý, sử dụng, nộp tiền và định đoạt đối với thửa đất cho phía nguyên đơn. Các văn bản này thể hiện ý chí xuyên suốt của các bên là chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện giao dịch, nguyên đơn đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, trực tiếp nhận bàn giao đất và quản lý, sử dụng ổn định, liên tục, công khai từ năm 2007 đến nay để xây dựng nhà ở kiên cố. Đồng thời, nguyên đơn đã tự mình nộp thay bên bán tổng cộng 127.996.340 đồng tiền nợ sử dụng đất cùng các khoản thuế, lệ phí liên quan để hoàn tất thủ tục pháp lý cho thửa đất. Đến ngày 16/11/2020, Ủy ban nhân dân quận T, thành phố Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12 số CV 115014 (số vào sổ cấp GCN: CH 00885) mang tên ông Hà D và bà Phạm Thị Đ (đều đã chết). Quá trình giải quyết vụ án, dù các đồng thừa kế của ông D, bà Đ (gồm các ông, bà: Hà Thị Thanh N, Hà Thị T3, Hà Thúc M, Hà Thị Chí T4, Hà Thúc R, Hà Thúc R1, Hà Thị Ánh L) vắng mặt và không có văn bản thể hiện ý kiến; tuy nhiên, tài liệu trong hồ sơ chứng minh một sự thật khách quan: Ngay sau khi vợ chồng bà T1 hoàn tất nghĩa vụ tài chính nợ thuế với Nhà nước, toàn bộ các đồng thừa kế nêu trên đã tự nguyện lập văn bản thỏa thuận cử bà Hà Thị Thanh N làm người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận. Sau khi Giấy chứng nhận được ban hành, nguyên đơn là người trực tiếp nhận, quản lý và lưu giữ bản chính cho đến nay mà phía các thừa kế không hề có tranh chấp hay đòi lại. Thực tế này khẳng định các đồng thừa kế hoàn toàn biết, thừa nhận bản chất giao dịch do cha mẹ xác lập và mặc nhiên đồng thuận để nguyên đơn định đoạt, sử dụng trọn vẹn thửa đất. Hội đồng xét xử xét thấy: Tại thời điểm các bên giao kết giao dịch vào năm 2007, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003; việc các bên mua bán bằng giấy viết tay cũng vi phạm quy định bắt buộc về mặt hình thức phải được công chứng, chứng thực theo Điều 134, Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Tuy nhiên, đối tượng chuyển nhượng là thửa đất số 135, tờ bản đồ số 08 địa chỉ số C N, phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng được xác định cụ thể, rõ ràng và có thật trên thực tế; các bên hoàn toàn tự nguyện khi xác lập giao dịch. Mặc dù, hình thức của hợp đồng không tuân thủ quy định của pháp luật nhưng các bên đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ, bên chuyển nhượng ông D, bà Đ đã nhận đủ tiền và giao đất, bên nhận chuyển nhượng ông T4, bà T1 đã thanh toán đủ số tiền thoả thuận theo giấy mua bán đất là 105.000.000 đồng, nhận đất quản lý sử dụng ổn định suốt thời gian dài, đồng thời đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thay cho bên chuyển nhượng và đang chiếm hữu, quản lý bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy đây là một giao dịch đã được thực hiện trên thực tế.

Do đó, căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 129, Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015, đồng thời vận dụng đúng tinh thần hướng dẫn tại Tiểu mục b.2 Mục 1 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 cũng như nguồn án lệ viện dẫn là Án lệ số 55/2022/AL ngày 07/9/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Hội đồng xét xử thấy có đầy đủ cơ sở pháp lý để chấp nhận quan điểm đề xuất của Kiểm sát viên tại phiên tòa, công nhận hiệu lực pháp lý đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/4/2007 giữa ông Hà D, bà Phạm Thị Đ và bà Phạm Thiện Vỹ T1.

[4] Đối với việc xác định chủ thể nhận chuyển nhượng: Mặc dù tại “Giấy mua bán đất” lập ngày 04/4/2007 chỉ do cá nhân bà Phạm Thiện Vỹ T1 ký tên với tư cách là bên nhận chuyển nhượng, tuy nhiên tài liệu có 13 trong hồ sơ vụ án thể hiện: Tại thời điểm xác lập giao dịch, bà Phạm Thiện Vỹ T1 và ông Võ Hoàng T là vợ chồng hợp pháp, theo Giấy chứng nhận kết hôn đăng ký ngày 21/02/2005 tại Ủy ban nhân dân phường X (nay là phường C), quận T, thành phố Đà Nẵng. Quá trình giải quyết vụ án, ông T và bà T1 đều thống nhất xác định số tiền sử dụng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Mặt khác, tại Hợp đồng ủy quyền được công chứng ngày 11/4/2007, phía bên chuyển nhượng là ông Hà D và bà Phạm Thị Đ cũng đã ủy quyền cho cả ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất.

Do đó, căn cứ quy định tại Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, Hội đồng xét xử thấy có đầy đủ cơ sở để xác định quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng theo giao dịch ngày 04/4/2007 thuộc khối tài sản chung hợp pháp của vợ chồng ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1.

[5] Đối với phần diện tích đất nguyên đơn yêu cầu công nhận: Theo “Giấy mua bán đất” lập ngày 04/4/2007, các bên thỏa thuận diện tích chuyển nhượng ban đầu là 102,95m².

Tuy nhiên, kết quả đo đạc thực tế trong quá trình giải quyết vụ án xác định diện tích thửa đất là 103m², hoàn toàn trùng khớp và phù hợp với diện tích đã được ghi nhận tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 16/11/2020.

Xét thấy, phần diện tích chênh lệch tăng 0,05m² so với giấy tay năm 2007 chỉ là sai số kỹ thuật rất nhỏ trong quá trình đo đạc hình học qua các thời kỳ; trên thực tế, ranh giới thửa đất hoàn toàn cố định, không phát sinh bất kỳ tranh chấp nào với các hộ liền kề và nguyên đơn đã quản lý, sử dụng ổn định, liên tục toàn bộ khuôn viên thửa đất này từ năm 2007 đến nay. Tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày số liệu đo đạc thực tế mang tính chất đối chiếu do đã trùng khớp với hiện trạng pháp lý và tự nguyện đề nghị Hội đồng xét xử công nhận diện tích thửa đất theo đúng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Hội đồng xét xử nhận thấy, yêu cầu này của nguyên đơn không làm thay đổi bản chất của giao dịch gốc, đồng thời hoàn toàn phù hợp với kết quả kiểm tra hiện trạng kỹ thuật của Tòa án và thực tiễn quản lý đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, có đầy đủ cơ sở xác định diện tích quyền sử dụng đất thực tế mà nguyên đơn được quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp là 103m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 115014 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 16/11/2020.

[6] Về yêu cầu công nhận tài sản gắn liền trên đất: Hồ sơ vụ án và kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 22/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 3 thể hiện hiện nay toàn bộ thửa đất số 135, tờ bản đồ số 08, diện tích 103m² tại địa chỉ số C N, phường T, thành phố Đà Nẵng cùng công trình xây dựng trên đất đều do vợ chồng ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định. 14 Theo Chứng thư thẩm định giá số 407/2026/044.1/DEAPP ngày 05/3/2026 của Công ty TNHH T5, tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 6.833.000.000 đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 6.087.300.000 đồng và giá trị công trình xây dựng trên đất là 745.250.800 đồng. Nguyên đơn thống nhất với kết quả định giá; bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được thông báo công khai kết quả định giá nhưng không có ý kiến phản đối. Về quá trình tạo lập tài sản, sau khi nhận chuyển nhượng và được bàn giao đất vào năm 2007, ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 đã xây dựng một căn nhà cấp 4 trên đất để làm nơi ở. Đến năm 2015, do nhu cầu sử dụng, ông T và bà T1 tiếp tục lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, cải tạo và nâng cấp công trình thành nhà ở 02 tầng có diện tích xây dựng 84,0m², diện tích tầng 1 là 77,84m² và diện tích tầng 2 là 84,0m²; sử dụng ổn định cho đến nay. Trong suốt quá trình xây dựng, cải tạo và sử dụng nhà đất, ông Hà D, bà Phạm Thị Đ cũng như những người thừa kế của ông bà không có ý kiến phản đối, tranh chấp hoặc yêu cầu xác lập quyền sở hữu đối với công trình. Đồng thời, nguyên đơn cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hoặc xây dựng. Giấy phép xây dựng năm 2015 ghi tên ông Hà D là chủ sử dụng đất vì tại thời điểm đó thửa đất vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên.

Tuy nhiên, các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện toàn bộ hồ sơ xin phép xây dựng, việc đầu tư kinh phí xây dựng, quản lý và sử dụng công trình đều do ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 trực tiếp thực hiện. Quá trình giải quyết vụ án không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào thể hiện ông Hà D, bà Phạm Thị Đ hoặc những người thừa kế của ông bà có tranh chấp đối với căn nhà nêu trên.

Do đó, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở xác định căn nhà 02 tầng có diện tích xây dựng 84,0m², diện tích tầng 1 là 77,84m², diện tích tầng 2 là 84,0m² gắn liền với thửa đất số 135, tờ bản đồ số 08 là tài sản do ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 tạo lập hợp pháp trong quá trình quản lý, sử dụng đất và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hoàng T và bà Phạm Thiện Vỹ T1 về việc công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/4/2007; công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 135, tờ bản đồ số 08, diện tích 103m² và công nhận quyền sở hữu căn nhà 02 tầng gắn liền với đất tại địa chỉ số C N, phường T, thành phố Đà Nẵng là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật nên cần được chấp nhận.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: 15 Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Đồng thời, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, bị đơn còn phải chịu các chi phí tố tụng phát sinh trong quá trình giải quyết vụ án gồm chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ số tiền 3.000.000 đồng, chi phí định giá tài sản số tiền 20.000.000 đồng và chi phí đo đạc 19.542.000 đồng.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm 300.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu số 0006230 ngày 12/3/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 3) và các chi phí tố tụng nêu trên đã nộp đã chi, không yêu cầu bị đơn hoàn trả. Xét thấy sự tự nguyện của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, không trái quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác nên Hội đồng xét xử chấp nhận; bị đơn không phải chịu các khoản án phí và chi phí tố tụng này. Đối với số tiền tạm ứng án phí 10.000.000 đồng mà nguyên đơn đã nộp theo Biên lai thu số 0006229 ngày 12/3/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 3), Hội đồng xét xử xét thấy đây là phần tạm ứng án phí cho yêu cầu khởi kiện công nhận tài sản gắn liền trên đất, nhưng quá trình giải quyết vụ án xác định tài sản gắn liền trên đất là do nguyên đơn tự xây dựng và bị đơn không có tranh chấp, hơn nữa đây là phần tài sản gắn liền trên thửa đất nguyên đơn được công nhận quyền sử dụng đất, do đó đối với yêu cầu khởi kiện này nguyên đơn không phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện này nên cần hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai nêu trên.