Bản án 04/2026/KDTM-PTTranh chấp về đầu tư tài chính, ngân hàng

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Thẩm quyền giải quyết, người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng, Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét, giải quyết, thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

[2]. Xét kháng cáo của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu T2, ông Nguyễn Quang M, bà Trần Thị D, ông Nguyễn Văn G, bà Trần Thị Đ và anh Nguyễn Văn Nhất L2 về việc đề nghị Hội đồng xét xử xem xét: [2.1]. Xét kháng cáo của ông Nguyễn Hữu T2 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp số 02/2017/2358548/HĐTC ngày 27/10/2017 ký giữa ông Nguyễn Anh T1 và Ngân hàng TMCP Đ3 vô hiệu do ngôi nhà một tầng diện tích xây dựng 96 m2 xây dựng năm 2011 xây trên thửa 117, tờ bản đồ 21 không liên quan đến tài sản thế chấp vì theo nội dung hợp đồng, chỉ thế chấp 1.469,8 m2 đất và ngôi nhà cấp 4 diện tích 43,2 m2 (Nhà duy nhất thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 791609) nhưng trong hợp đồng thế chấp không mô tả, không được đăng ký trong giấy chứng nhận. Tài sản này không đồng sở hữu với người chủ sử dụng đất và không được xác định là tài sản thế chấp nhưng Tòa án sơ thẩm vẫn tuyên xử lý hợp đồng thế chấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông T2, ông kháng cáo yêu cầu xác định nhà xây 96 m2 là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của ông T2 và không thuộc phạm vi tài sản thế chấp và không bị xử lý cùng với quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử thấy: Theo ông T2, nhà ông xây dựng trên đất từ 16 năm 2011 (có Ban cán sự Thôn xác nhận).

Tuy nhiên, thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2015 và năm 2017, khi thế chấp, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có biên bản thẩm định ngày 09/10/2017 xác định tài sản trên đất chỉ có nhà xây diện tích 43,2 m2 (không có tài sản nào khác) và Ngân hàng cũng không thừa nhận nhà ông T2 xây dựng trước thời điểm nhận thế chấp. Theo Hợp đồng điện giữa ông Nguyễn Hữu T2 và Điện lực Đ4 (Tổng Công ty Đ5) thì địa chỉ mua bán điện tại thôn T, T. Hợp đồng điện có hiệu lực kể từ ngày 10/01/2017 (được gia hạn 5 năm) trong khi địa chỉ thửa đất thế chấp là thôn T, xã T. Trong khi đó, Hợp đồng dịch vụ cấp nước số 563 được lập giữa Công ty C5 và hộ gia đình ông T2 có địa chỉ tại đường V, tổ G, T, T được lập ngày 20/5/2019.

Do đó, việc ông T2 cho rằng, ông xây nhà trên thửa đất 117, tờ bản đồ 21 có địa chỉ tại thôn T, xã T (cũ) từ năm 2011, trước thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp là không có căn cứ. Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa các cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không vi phạm những điều kiện dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Vì vậy, không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Hữu T2 tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do có tài sản khác trên đất không thuộc sở hữu của người chủ sử dụng đất. Không thuộc trường hợp áp dụng Án lệ số 11/2017 ngày 14/12/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao để giải quyết. Tại phiên tòa phúc thẩm, Ngân hàng chấp nhận việc sau này xử lý tài sản thế chấp sẽ thanh toán giá trị ngồi nhà bằng tiền cho ông T2. Hai bên có quyền thỏa thuận thi hành án theo quy định của pháp luật. [2.2] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Quang M và bà Trần Thị D yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp số 191/2009/HĐTCBT3 ngày 10/3/2009 và Văn bản thỏa thuận bổ sung số 01/2015 ngày 08/7/2015 vô hiệu do hợp đồng thế chấp vi phạm điều kiện về chủ thể ký kết vì thửa đất số 62, tờ bản đồ 55 được cấp cho hộ ông Nguyễn Quang M gồm 5 thành viên (bố mẹ ông M và 3 anh em trai) nhưng chỉ có ông M ký hợp đồng thế chấp còn không có chữ ký của các thành viên khác trong hộ, đơn đăng ký thế chấp viết không đúng số thửa, thực trạng trên đất có hai căn nhà nhưng biên bản thẩm định thì chỉ phản ánh có một căn nhà, không nói rõ phạm vi đảm bảo của hợp đồng thế chấp là đảm bảo cho khoản vay nào, người thế chấp không được thông báo quá trình cấp tín dụng, Hội đồng xét xử thấy: [2.2.1] Hợp đồng thế chấp số 191/2009/HĐTCBT3 ngày 10/3/2009 và Hợp đồng sửa đổi bổ sung số 01 ngày 08/7/2015 thì bên thế chấp là ông Nguyễn Quang M, bà Phan Thị Kim C1 thế chấp thửa đất số 62, tờ bản đồ 55, địa chỉ tại phường N (cũ) – nay là phường Đ - theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 03/12/2002 ghi cấp cho hộ ông Nguyễn Quang M (theo quyết định cấp đất của UBND thị xã Đ số 2454 ngày 03/12/2002) để đảm bảo khoản vay cho Công ty T4 tại Ngân hàng TMCP N, sau đó chuyển sang Ngân hàng TMCP Đ3. Theo văn bản số 246 ngày 24/01/2024 của Công an thành phố Đ (cũ), tại thời điểm năm 2002 hộ gia đình bà D gồm 5 người gồm hai ông bà và 3 người con (ông M, ông H3 và ông H1). Nguồn gốc thửa đất nói trên do nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị H6. Theo giấy nhượng đất do bà D, ông M cung cấp thì thửa đất trên có nguồn gốc của bà Nguyễn Thị H6 nhượng đất cho bà Trần Thị D vào ngày 02/8/1995 giá 55.000.000 đồng.

Tuy nhiên, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ ông M do chi nhánh Văn phòng Đ6 (cũ), (nay là chi nhánh khu vực 6) cung 17 cấp thì thửa đất 62, tờ bản đồ 55 có nguồn gốc từ việc ông Nguyễn Văn M1 nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyễn Thị H6- giấy chuyển nhượng có xác nhận của Tiểu Khu trưởng Khu 3 và chứng thực của UBND phường N (cũ) vào ngày 02/8/1995. Đơn đăng ký quyền sử dụng đất và biên bản thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều ghi tên ông Nguyễn Quang M và không thể hiện tên các thành viên trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Vì vậy, mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “Hộ ông” nhưng khẳng định bản chất thửa đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân ông Nguyễn Quang M, không liên quan đến các thành viên khác. Thửa đất nói trên cũng đã thế chấp nhiều lần ở các ngân hàng khác nhau đảm bảo cho việc vay vốn tín dụng và sau đó được xóa thế chấp và trong các lần thế chấp đó, chỉ có ông M ký thế chấp.

Vì vậy, nội dung kháng cáo của ông M và bà D về việc hợp đồng thế chấp liên quan đến thửa đất 62, tờ bản đồ 55 vi phạm về chủ thể ký kết dẫn đến vô hiệu hợp đồng là không có căn cứ. [2.2.2] Kháng cáo nội dung đề nghị tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm thời gian công chứng, địa điểm công chứng và văn bản thỏa thuận bổ sung hợp đồng vô hiệu do không công chứng, Hội đồng xét xử thấy: Theo Điều 43 Luật Công chứng thì thời hạn công chứng là 02 ngày kể từ ngày công chứng viên nhận được hồ sơ đề nghị công chứng. Trong trường hợp phức tạp thì thời hạn công chứng là 10 ngày. Hợp đồng thế chấp được lập tại Ngân hàng N nhưng sau 17 ngày mới đến công chứng tại Văn phòng C6 tỉnh Quảng Bình (cũ).

Tuy nhiên, điều này không dẫn đến vô hiệu hợp đồng vì không vi phạm các Điều luật dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự. Hai bên đã được công chứng viên chứng thực chữ ký và văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tại văn bản sửa đổi bổ sung hợp đồng không được công chứng.

Tuy nhiên, nội dung hai bên thỏa thuận có đăng ký bổ sung thế chấp (thay chủ thể nhận thế chấp) nên không thuộc trường hợp tuyên hợp đồng vô hiệu. [2.2.3] Kháng cáo về nghĩa vụ đảm bảo hợp đồng thế chấp: Ông M kháng cáo phía Ngân hàng không thông báo khoản vay có đảm bảo.

Tuy nhiên, theo nội dung bổ sung của hợp đồng đã ghi rõ: Đảm bảo cho mọi khoản vay của Công ty T4”. Vì vậy nội dung kháng cáo này không có căn cứ. Trong quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm và phúc thẩm, theo yêu cầu của nguyên đơn, Tòa án đã xem xét thẩm định tại chỗ thửa đất nói trên. Kết quả đo đạc hiện trạng sử dụng đất lớn hơn so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận (đo lần một tăng 46,1m2 và đo lần 2 tăng 44,2 m2 so với giấy chứng nhận) và công trình xây dựng xây vượt quá ranh giới cấp giấy chứng nhận. Phần công trình xây vượt ranh giới cấp giấy chứng nhận nếu có tranh chấp thì buộc tháo dỡ theo quy định. [2.3] Xét nội dung kháng cáo của bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G và anh Nguyễn Văn Nhất L2: [2.3.1] Liên quan đến hợp đồng thế chấp số 979/2009/HDTCBTB ngày 18/8/2009 và văn bản thỏa thuận sửa đổi bổ sung số 07/2015/2358548/TTBS ngày 08/7/2015 – Thế chấp thửa đất số 44, tờ bản đồ 21, giấy chứng nhận quyền sử 18 dụng đất mang tên hộ bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G nhưng chỉ có bà Đ, ông G ký hợp đồng thế chấp, các thành viên khác trong hộ như anh Nguyễn Văn Nhất L2 và chị Nguyễn Khánh C2 không ký vào hợp đồng thế chấp là vi phạm về chủ thể ký hợp đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của anh L2, Hội đồng xét xử thấy: Căn cứ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấy nguồn gốc thửa đất do Lâm trường cấp cho ông G, bà Đ là công nhân lâm trường để làm nhà ở. Tại giấy chứng nhận cấp đất làm nhà ở có xác nhận của Lâm trường, bà Đ ghi rõ: “ Hai vợ chồng chúng tôi đã được lãnh đạo Lâm trường cấp cho một lô đất để làm nhà ở nằm trên lô đất của Lâm trường tách ra để cấp cho cán bộ công nhân viên để làm nhà ở…”. Như vậy, rõ ràng đối tượng được cấp đất làm nhà ở là cán bộ công nhân lâm trường (Bà Đ, ông G). Anh L3 và chị Khánh C2 không thuộc đối tượng được cấp đất. Đơn xin cấp giấy chứng nhận cũng không thể hiện tên của các con ông G, bà Đ. Vì vậy có thể khẳng định, mặc dù giấy chứng nhận ghi cấp cho hộ ông G, bà Đ nhưng bản chất quyền sử dụng đất là của cá nhân ông G bà Đ mà không thuộc quyền sử dụng của các thành viên khác trong hộ gia đình. + Nội dung kháng cáo về điều kiện thế chấp nhà ở: Theo ông G bà Đ2 và người đại diện theo ủy quyền thì nhà ba tầng nằm trên thửa đất số 44, tờ bản đồ 21 chưa được đăng ký quyền sở hữu nên không đủ điều kiện để thế chấp theo Điều 91 Luật nhà ở năm 2006 (tương ứng với Điều 118 Luật nhà ở năm 2014) và theo hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là nhà 3 tầng, kết cấu mỗi sàn 130 m2, tuy nhiên theo kết quả thẩm định của Tòa cấp sơ thẩm xác định trên đất có nhà 2 tầng + mái và diện tích mỗi sàn là 109,3 m2, Hội đồng xét xử thấy: Theo Điều 323 Bộ luật Dân sự quy định “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất. Nhà chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng không có tranh chấp về quyền sở hữu, cho dù không đủ điều kiện thế chấp thì vẫn bị xử lý cùng với quyền sử dụng đất theo Điều 323 Bộ luật Dân sự. Những mô tả về tài sản trên đất ghi trong hợp đồng so với kết quả thẩm định tại chỗ có sự khác nhau (nhà ba tầng và nhà hai tầng có mái, sàn xây dựng diện tích chênh lệch nhau) nhưng phía người thế chấp đều thừa nhận trên thửa đất số 44, tờ bản đồ 21 đang thế chấp có nhà xây hai tầng và thuộc quyền sở hữu của chủ sử dụng đất. Đây là những lỗi về mô tả tài sản thế chấp, không làm sai lệch cơ bản đối tượng thế chấp hoặc làm mất đối tượng thế chấp nên không thuộc trường hợp vô hiệu hợp đồng. Quá trình xử lý tài sản này căn cứ vào hiện trạng tài sản thi hành án có tại thời điểm thi hành án để xử lý theo quy định. + Về phạm vi đảm bảo của hợp đồng thế chấp: theo Điều 1 của Hợp đồng thế chấp 979/2009/HDDTCBT3 thì các tài sản nhà đất được đảm bảo cho các khoản vay của Công ty T4 với Ngân hàng N Chi nhánh Q nhưng không nói rõ đảm bảo khoản vay nào và theo hợp đồng tín dụng nào. Ngân hàng không hề thông báo cho Người thế chấp tài sản biết về việc cấp tín dụng cho Công ty T4. Do đó việc Ngân hàng cố tình cho Công ty T4 vay gấp nhiều lần giá trị tài sản đảm bảo, không thông báo và không được bên thế chấp đồng ý làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp, Hội đồng xét xử thấy: Theo Điều 293 Bộ luật Dân sự thì nghĩa vụ có thể được đảm bảo một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận 19 hoặc theo quy định của pháp luật, nếu không thỏa thuận hoặc pháp luật không quy định phạm vi đảm bảo thì nghĩa vụ coi như được đảm bảo toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại. Tại Điều 1 Hợp đồng 979 cũng đã ghi rõ “…Bên thế chấp đồng ý thế chấp tài sản quy định tại Điều 2 của Hợp đồng để đảm bảo cho các nghĩa vụ thanh toán bao gồm nhưng không giới hạn nợ gốc, nợ lãi, nợ quá hạn tại các hợp đồng tín dụng được ký giữa Ngân hàng và khách hàng trước và sau thời điểm này…”. Tại văn bản bổ sung hợp đồng, các bên cũng đã thỏa thuận đảm bảo toàn bộ nghĩa vụ. Sự thỏa thuận này cũng phù hợp quy định của pháp luật nên cho dù không thông báo về hạn mức cho vay cũng không thể dẫn đến vô hiệu hợp đồng thế chấp. + Xét các nội dung kháng cáo về việc công chứng hợp đồng vi phạm địa điểm thủ tục công chứng, không ký nháy vào các trang hợp đồng là những lỗi về trình tự thủ tục, không vi phạm các Điều dẫn đến Hợp đồng vô hiệu. Các bên không ký nháy vào các trang nhưng nội dung ghi trong hợp đồng phù hợp với ý chí các bên tham gia ký kết, không có biểu hiện lừa dối, nhầm lẫn, giả tạo và các trường hợp khác dẫn đến vô hiệu hợp đồng. [2.3.2] Kháng cáo của bà Đ2, ông G yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp số 135/2009/HĐTCBT3 ngày 13/7/2009 giữa Ngân hàng V1 và bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G (gọi tắt là hợp đồng 135) và văn bản thỏa thuận sửa đổi bổ sung số 02/2015/2358548/TTBS ngày 08/7/2015 giữa B1, bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G và bên được đảm bảo là Công ty T4 vô hiệu do không xác định được đối tượng thế chấp 300 m2 đất ở nằm ở vị trí nào trong thửa đất 165, tờ bản đồ số 07 diện tích 845 m2 để xử lý, nếu có yêu cầu thi hành án thì theo Điều 411 BLDS do hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên vô hiệu; Nhà trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu nên không đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở; Về xử lý tài sản thế chấp có mồ mả: Theo bản vẽ đo đạc thì hiện trạng sử dụng đất thể hiện có một ngôi mộ diện tích 3,9 m2. Nếu xử lý tài sản thế chấp trong đó có phần ngôi mộ thì không phù hợp chính sách của Nhà nước đối với quan hệ dân sự quy định tại Điều 7 Bộ Luật Dân sự, không có khả năng thi hành án trên thực tế; Vi phạm do văn bản bổ sung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực, vi phạm địa điểm và thủ tục công chứng, vi phạm điều kiện ký từng trang hợp đồng và vi phạm điều kiện chủ thể (Tại phần hợp đồng chỉ nêu rõ bên thế chấp và bên nhận thế chấp và không có chủ thể Công ty T4 nhưng phần cuối hợp đồng lại có chữ ký của người đại diện theo pháp luật và đóng dấu công ty); Ngân hàng rút một phần yêu cầu, chỉ yêu cầu xử lý 300 m2 đất ở, không xử lý toàn bộ thửa đất nhưng án sơ thẩm không đình chỉ một phần yêu cầu này là vi phạm tố tụng, Hội đồng xét xử thấy: Trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất không xác định ranh giới giữa đất ở với các loại đất khác.

Tuy nhiên, người kháng cáo cho rằng, không thể xác định được vị trí đất ở nên không thi hành án được để vô hiệu hợp đồng là không có căn cứ. Theo quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phụ khác. Theo kết quả thẩm định ở cấp sơ thẩm, trên đất có một nhà xây cấp 4, một nhà kho và một ngôi mộ xây. Theo yêu cầu của Ngân hàng, Tòa ngừng phiên tòa để xem xét thẩm định lại và yêu cầu đơn vị đo đạc xác định vị trí đất ở tại vị trí theo hiện trạng sử dụng 20 căn cứ mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định (được xác định từ điểm 1,2,7,14, 13, 12 trên sơ đồ - phụ lục kèm bản án). Phần ngôi mộ 3,7 m2 nằm ngoài phần diện tích nói trên. Vì vậy kháng cáo cho rằng không xác định được vị trí đất ở và ảnh hưởng đến ngôi mộ có trên đất là không có căn cứ. Về điều kiện tài sản chưa đăng ký và các vi phạm khác về thủ tục, địa điểm công chứng đã được nhận định như nhận định tại hợp đồng 979 nêu trên, không vi phạm các điều kiện vô hiệu hợp đồng. Mặc dù Văn bản bổ sung hợp đồng không có công chứng nhưng có đăng ký thay đổi nội dung thế chấp theo quy định. Theo nội dung đơn khởi kiện, Ngân hàng yêu cầu nếu Công ty T4 không trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký kết thì yêu cầu xử lý các tài sản theo các hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và bên thứ ba, trong đó có hợp đồng thế chấp số 135/2009/HĐTCBT3 ngày 13/7/2009 giữa Ngân hàng V1 và bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G và văn bản thỏa thuận sửa đổi bổ sung số 02/2015/2358548/TTBS ngày 08/7/2015 giữa B1, bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G. Theo nội dung hợp đồng thế chấp và nội dung đăng ký giao dịch đảm bảo, sự thừa nhận của bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì đối tượng thế chấp theo hợp đồng 135 là 300 m2 đất ở chứ không phải toàn bộ thửa đất. Nên việc Ngân hàng rút yêu cầu xử lý toàn bộ thửa đất không phải là rút một phần yêu cầu mà thực chất xác định lại đúng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng hai bên đã ký kết nên án sơ thẩm tuyên xử lý tài sản theo hợp đồng mà không cần đình chỉ do Ngân hàng rút một phần yêu cầu như kháng cáo nêu. Từ những nhận định trên, thấy rằng không chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Quang M, bà Trần Thị D, bà Trần Thị Đ, ông Nguyễn Văn G, anh Nguyễn Văn Nhất L2, ông Nguyễn Hữu T2, giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 13/2025/KDTM - ST ngày 25/9/2025 của Tòa án khu vực 1 Quảng Trị.

[3] Về chi phí thẩm định tại chỗ tại giai đoạn phúc thẩm: Chi phí hết 8.700.000 đồng. Ngân hàng B1 tự nguyện chịu nên không buộc các đương sự kháng cáo phải chịu. Trả tại phiên tòa cho Ngân hàng số tiền tạm ứng chi phí tố tụng còn dư ra sau khi chi phí.

[4] Về án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông M, ông T2, anh Nguyễn Văn Nhất L2 phải chịu án phí KDTM –PT theo luật định. Miễn án phí KDTM phúc thẩm cho bà Trần Thị Đ và ông Nguyễn Văn G và bà Trần Thị D.

[5]. Các quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết kháng cáo, kháng nghị.