Bản án 1133/2026/DS-PTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn và bị đơn kháng cáo trong thời hạn luật định; đơn kháng cáo có nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại Điều 273, Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Tại phiên toà phúc thẩm người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trung N5 vắng mặt, ông N5 không kháng cáo và không liên quan đến kháng cáo nên căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Toà án xét xử theo quy định.

[2] Về nội dung: 12 Vào năm 2014, nguyên đơn bà T6 nhận chuyển nhượng của bà T diện tích đất 206,3m2 thuộc thửa 332, tờ bản đồ số 6, phường B, thành phố T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 346640 ngày 11/5/2017. Do là chị em ruột với nhau, sau khi nhận chuyển nhượng hết phần đất trong sổ của bà T. Bà T6 để cho bà T ở trên phần đất thuộc HLATĐT (ngang 4,5m x dài 9,5m). Bà T sử dụng sản xuất gây ô nhiễm môi trường, bà T6 nhiều lần yêu cầu bị đơn di dời trả nhà và đất cho bà T6, bà T không đồng ý nên khởi kiện yêu cầu bị đơn di dời tài sản, giao trả toàn bộ thửa đất 332, nguyên đơn không đồng ý yêu cầu phản tố của bị đơn vì hai bên đã thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng, bà T6 nhận đất và nhà sử dụng từ năm 2015 tới nay và được cấp sổ năm 2017. Bà T không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà T6 không chuyển nhượng phần đất và nhà hiện nay bà T6 đang quản lý, sử dụng. Bà T yêu cầu phản tố buộc bà T6 thanh toán số tiền còn lại của hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà tương đương 27% giá trị là 780.000.000 đồng. [2.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn thấy rằng: Các đương sự đều thừa nhận ngày 12/5/2014 hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở diện tích 206,3m2 thuộc thửa 332, tờ bản đồ số 6; giá hai bên thoả thuận là 600.000.000 đồng nhưng khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C1 ghi là 100.000.000 đồng. Sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 BLTTDS. Sau khi bà T6 thanh toán xong, bà T6 đã sử dụng nhà và đất. Ngày 11/5/2017 bà T6 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích nêu trên. Sau khi bà T chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bà T6 nhưng bà T vẫn sinh sống tại căn nhà A6E trên phần đất hành lang đường thủy theo giấy thỏa thuận (không ghi ngày tháng năm) được lập giữa vợ chồng bà T và vợ chồng bà T6 với nội dung “Vợ chồng Bích T6 và Thanh L đồng ý cho gia đình anh chị Băng T và Trung Nhân ở lại bên phần đất hành lang đường thủy (ngang 4,5m dài 9,5m) ở vĩnh viễn mà không ai được quyền đòi lại. Nếu sau này nhà nước có nhu cầu thu hồi hành lang đường thủy thì vợ chồng Băng T và Trung N5 sẽ trả lại cho nhà nước mà không có yêu cầu đòi hỏi gì cả”. Mặt khác tại Điều 5, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hai bên đã thỏa thuận: “thời hạn giao đât + nhà ở: 01/01/2016. Bên B chịu trách nhiệm lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó bên A có tiền sẽ chuộc lại gồm tiền đặt cọc đợt 1, cộng thêm 2%. Sau khi bán xong bên B cho bên A ở lại trên hành lang đường thủy nhưng khi bên B bán lại cho người khác thi bên A phải di dời (bên B sẽ bồi thường tiền nhà ở + Phí di dời theo pháp luật) Bên A không được thưa kiện”. Xét thấy việc hai bên lập giấy thoả thuận (do nguyên đơn và bị đơn là chị em ruột) gia đình bị đơn bà T chuyển nhượng nhà đất không còn nơi nào để sinh sống, đối với toàn bộ công trình nhà xưởng, nhà ở nằm ngoài diện tích đất tranh 13 chấp bị đơn sử dụng thuộc vành đai an toàn đường thủy không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, hai bên cam kết sau này nhà nước thu hồi thì bị đơn trả lại cho Nhà nước. Và gia đình bị đơn sinh sống tại nhà đất trên sau khi chuyển nhượng cho nguyên đơn đến nay.

Do đó, mặc dù phần đất này thuộc hành lang bảo vệ đường thủy, không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thỏa thuận cho ở nhờ của các bên chỉ mang tính chất ghi nhận việc sử dụng thực tế cho đến khi Nhà nước thu hồi, không phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật như nguyên đơn trình bày. Nguyên đơn cho rằng giấy thỏa thuận vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự vì vi phạm điều cấm của luật, đồng thời cho rằng bị đơn sản xuất mộc gây ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn nên yêu cầu buộc di dời toàn bộ tài sản.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bị đơn bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm về môi trường, tiếng ồn hoặc có quyết định buộc chấm dứt hoạt động sản xuất.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải di dời căn nhà có diện tích 34,5m² nằm trên phần đất thuộc hành lang bảo vệ đường thủy. Việc gia đình bà T được sử dụng căn nhà trên phần đất thuộc hành lang an toàn đường thủy có diện tích theo đo đạc thực tế 34,5m2 thuộc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý. Đối với tài sản của bà T nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn bà T6, bị đơn bà T phải di dời toàn bộ tài sản đã xây dựng trên diện tích đất để trả lại đất cho bà T6 quản lý sử dụng.

Do đó, yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T6 được cấp là 206,3m2, trong đó ODT là 92,2m2, CLN là 114m2, thửa đất có 86,1m2 CLN thuộc hành lang bảo vệ đường thủy (HLATĐT). Hiện nay bà T đang quản lý, sử dụng diện tích căn nhà 34,5m2 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc HLBVĐT theo giấy thỏa thuận giữa hai bên nên bà T được tiếp tục sử dụng. Đối với các tài sản khác gồm: Mái che 36,7m2 thuộc HLBVĐT trong đó có 22,2m2 xây dựng trên đất nông nghiệp thuộc HLATĐT, 8,7m2 mái che xây dựng trên đất ở thuộc hành lang an toàn bảo vệ đường thủy (HLATBVĐT) và 2,4m2 mái che xây dựng trên đất nông nghiệp) đã trừ 5,2m2 mái che lấn đường thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T6, không được bà T6 cho phép xây dựng nên gia đình bà T có trách nhiệm di dời tài sản để trả lại đất cho T6. Bà T6 tự nguyện hỗ trợ di dời tài sản cho bà T, số tiền 11.910.540 đồng cho bị đơn. [2.2] Về công trình nhà nhà xưởng, nhà ở nằm ngoài diện tích đất cấp cho bà T6 mà gia đình bà T đang quản lý, sử dụng không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vì nằm trên hành lang an toàn đường thủy thuộc quản lý của nhà nước nên thuộc trách nhiệm xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án không xem xét trong vụ án này. 14 [2.3] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn, bà T cho rằng nguyên đơn còn nợ số tiền chuyển nhượng đất là 160.000.000 đồng mà bà T6 hứa giao vào ngày 01/01/2016 tại UBND xã B nhưng không giao nên bị đơn yêu cầu nguyên đơn có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán số tiền 780.000.000 đồng tương ứng với 27% giá trị nhà đất tại thời điểm phản tố. [2.4] Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, bà T cung cấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 12/5/2014 không công chứng, chứng thực và mặt sau không ghi nhận số tiền chuyển nhượng nên cho rằng việc giao nhận số tiền 160.000.000 đồng chưa thực hiện.

Tuy nhiên, nguyên đơn cũng cung cấp bản hợp đồng tương tự nhưng mặt sau bà T đã ghi nhận việc giao nhận tiền là “nhận thêm 140.000.000 đồng” và do trước đó bà T có vay tiền của bà T6 nên hai bên thỏa thuận cấn trừ thêm số tiền 20.000.000 đồng là tiền nợ của bà T, nên bà T đã ghi “nhận đủ tiền 160.000.000 đồng”, việc bà T thừa nhận chữ viết và chữ ký tại mặt sau tờ hợp đồng mà bà T6 cung cấp là của bà T là hoàn toàn phù hợp với chứng cứ có tại hồ sơ. [2.5] Xét việc nguyên đơn thanh toán số tiền còn lại cho bị đơn sau khi thanh toán xong thì nguyên đơn đã nhận nhà và đất sử dụng và được cấp sổ sinh sống từ khi chuyển nhượng cho đến khi phát sinh tranh chấp, quá trình giải quyết vụ án bị đơn mới yêu cầu nguyên đơn thanh toán số tiền còn lại là 780.000.000 đồng tương đương với 27% giá trị nhà đất tại thời điểm có đơn phản tố là không có căn cứ chấp nhận. [2.6] Đối với kháng cáo của bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, xác định sai quan hệ tranh chấp, không thu thập đầy đủ chứng cứ và sai sót trong việc đo đạc, Hội đồng xét xử xét thấy: diện tích, hiện trạng sử dụng đất đã được đo đạc, thẩm định tại chỗ; các đương sự được tiếp cận, công khai chứng cứ và thực hiện đầy đủ quyền tố tụng. Những nội dung bị đơn khiếu nại không làm thay đổi bản chất vụ án và không phải là vi phạm nghiêm trọng dẫn đến việc phải hủy bản án sơ thẩm. [2.7] Đối với Viện kiểm sát số 07/KN-VKS-DSC1 ngày 26/3/2026 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường L kiểm tra, giải quyết, thu hồi theo quy định về việc truy thu thuế do các bên khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế, Hội đồng xét xử nhận thấy việc chuyển nhượng đã hoàn tất từ năm 2014, đã được cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên và cấp Giấy chứng nhận từ năm 2017. Việc xem xét trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính (nếu có) thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, không thuộc phạm vi giải quyết của vụ án dân sự này.

[3]

Từ những phân tích trên, nguyên đơn và bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ gì mới nên không có căn cứ chấp nhận.

[4] Ý kiến của người bảo vệ cho bị đơn là không phù hợp. 15

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiếm sát nhân dân Thành phố H tại phiên tòa nhận định là chưa phù hợp.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo sẽ chịu theo quy định.