Bản án 75/2026/DSSTTranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa:

[1] Về áp dụng pháp luật tố tụng: Đơn khởi kiện của ông Phạm Hải Đ phù hợp với quy định tại các Điều 186, 189 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được Tòa án chấp nhận để xem xét. Nội dung khởi kiện là “Tranh chấp quyền sử dụng đất”, diện tích đất tranh chấp có địa chỉ tại xã X, Thành phố Hồ Chí Minh nên căn cứ 9 vào khoản 9 Điều 26, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 14 – Thành phố Hồ Chí Minh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị T1, Ủy ban nhân dân xã X vắng mặt tại phiên tòa nhưng đã có đơn, văn bản trình bày ý kiến xin xét xử vắng mặt, bên cạnh đó bà T1 người đại diện tham gia phiên toà; người làm chứng bà Trần Thị Kim D vắng mặt tại phiên tòa nhưng đã có bản khai, trình bày ý kiến và có đơn xin xét xử vắng mặt; Bị đơn ông Phạm Văn T, bà Võ Thị V vắng mặt tại phiên toà, tuy nhiên đây là lần vắng mặt thứ hai của ông T và bà V. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự vẫn tiến hành xét xử theo quy định.

[2] Về kết quả đo vẽ, định giá, thẩm định tài sản: Trong quá trình tố tụng các đương sự tham gia làm việc đồng ý thống nhất với kết quả đo vẽ, xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là Mảnh trích đo địa chính số 1225/11/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C ngày 14/02/2023, kết quả định giá tài sản được thể hiện trong biên bản định giá tài sản ngày 15/11/2023 và kết quả xem xét thẩm định tài sản được thể hiện tại Biên bản thẩm định ngày 16/12/2022. Tòa án căn cứ vào kết quả đo vẽ, định giá, thẩm định nêu trên để làm cơ sở giải quyết vụ án.

[3] Xác định phần diện tích đất tranh chấp: Trước đây tại đơn khởi kiện do chưa xác định được cụ thể diện tích đất tranh chấp nên ông Đ xác định diện tích đất tranh chấp là 5.000 m2 thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh). Sau khi có kết quả đo vẽ diện tích đất tranh chấp ông Đ xác định lại diện tích đất tranh chấp chính xác là 5.043,7 m2 thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh), diện tích đất nêu trên được thể hiện trong Mảnh trích đo địa chính số 1225/11/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C ngày 14/02/2023.

[4] Xét quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp: Quá trình xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ xác định diện tích đất 5.250m2 thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, đất tọa lạc tại xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh) được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293, ngày 06/3/1999 cho hộ ông Trịnh Xuân B; nguồn gốc quyền sử dụng đất theo nội dung kê khai của ông Trịnh Xuân B, bà Nguyễn Thị H là mua của ông L năm 1995. Năm 2001, ông B, bà H chuyển nhượng cho ông Phạm Văn T và bà Võ Thị V (V1) diện tích đất nêu trên, hiện nay ông Phạm Văn T và bà Võ Thị V (V1) đang đứng tên người 10 sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 330683, do UBND huyện C cấp 20/12/2001).

[5] Xét nguồn gốc sử dụng đất thực tế: Nguyên đơn ông Phạm Hải Đ, bị đơn ông Trịnh Xuân B, bà Nguyễn Thị H và người làm chứng bà Trần Thị Kim D, bà Hà Thị Thanh B1, bà Phạm Thị H1 (là những người đã từng sử dụng diện tích đất liền kề với diện tích đất tranh chấp) xác định: Thửa đất tranh chấp do ông Phạm Hải Đ khai phá, trực tiếp sử dụng ổn định và nhiều lần thay đổi cơ cấu cây trồng (Mì, bắp, tràm) từ năm 1989 đến nay. Do có sự nhầm lẫn trong việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hộ ông Trịnh Xuân B được cấp giấy đối với phần diện tích đất này. Ông B, bà H chưa bao giờ sử dụng diện tích đất tranh chấp nêu trên. Phần trình bày của các đương sự và người làm chứng nêu trên phù hợp với nội dung biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ diện tích đất tranh chấp và phù hợp với nội dung xác nhận ngày 04/08/2020 của Ban Q và Ủy ban nhân dân xã S (chính quyền địa phương nơi có diện tích đất tranh chấp).

Căn cứ vào phần trình bày, xác nhận của các đương sự, hiện trạng thực tế sử dụng diện tích đất tranh chấp và tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, có cơ sở xác định: Diện tích đất tranh chấp có nguồn gốc do gia đình ông Đ khai phá vào năm 1989. Diện tích đất tranh chấp nêu trên được ông Đ trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định và nhiều lần thay đổi cơ cấu cây trồng (trồng Mì, bắp, tràm) trên đất từ khi khai phá đến nay. Quá trình sử dụng đất không bị xử phạt hành chính, là người sử dụng đất ổn định lâu dài, thuộc trường hợp được xét cấp Giấy chứng nhận quền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đến năm 1999 ông Trịnh Xuân B lại kê khai, nhận nhầm diện tích đất này và sau đó được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293, ngày 06/3/1999 đứng tên hộ ông Trịnh Xuân B, sự việc kê khai nhầm này cũng được chính ông B, bà H xác nhận.

Vì vậy, có cơ sở để xác định việc Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 đối với phần đất tranh chấp có diện tích nói trên cho hộ ông Trịnh Xuân B là không căn cứ vào thực tế sử dụng đất của các bên để xác định hiện trạng, ranh giới, người sử dụng trên thực tế. Do đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, đất tọa lạc tại xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh) cho hộ ông Trịnh Xuân B là không đúng đối tượng sử dụng đất theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai năm 1993. Theo đó có cơ sở để xác định hộ ông Trịnh Xuân B không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp.

[6] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hoặc vô hiệu đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 57/11/CN ngày 11 06/11/2001 giữa ông Trịnh Xuân B, bà Nguyễn Thị H với ông Phạm Văn T, bà Võ Thị V (nội dung hợp đồng là chuyển nhượng diện tích đất thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh)), nhận thấy: [6.1] Xét phần trình bày của ông B, bà H về việc ông B, bà H cho rằng ông bà không biết, không ký kết, chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho vợ chồng ông T, bà V. Qua xem xét hình thức và nội dung hợp đồng chuyển nhượng nêu trên, nhận thấy nội dung mà các bên thỏa thuận được ghi nhận ở trang 1 và trang 2 của hợp đồng, trong đó nội dung liên quan đến thông tin bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và thông tin quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển nhượng nằm ở trang 1 của hợp đồng.

Tuy nhiên, trang 1 của hợp đồng không có chữ ký xác nhận của ông B, bà H. Ông B, bà H xác định ông bà không biết nội dung hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu trên, không biết ai là người viết, lập hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Ngày lập hợp đồng chuyển nhượng là ngày 06/11/2001, tuy nhiên đến ngày 09/11/2001 Ủy ban nhân dân xã S mới xác nhận ở trang 3 hợp đồng, phần xác nhận của Ủy ban nhân dân xã S chỉ có nội dung xác định hộ ông B có diện tích đất là đối tượng chuyển nhượng, nay chuyển nhượng cho ông T. Nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã S không có nội dung ghi nhận việc trực tiếp chứng kiến, chứng thực việc các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng và cũng không có nội dung xác nhận nào ghi nhận việc hợp đồng chuyển nhượng đã được thông qua cho các bên giao kết biết rõ toàn bộ nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Theo kết luận giám định chữ ký, chữ viết thì chỉ xác định được chữ ký của ông B ở trang 2 của hợp đồng với mẫu so sánh là do cùng một người ký, còn đối với chữ viết họ tên ông B và bà H thì không phải do cùng một người viết.

Nhận thấy, việc ông B, bà H là người biết chữ, có thể ghi rõ họ tên của mình nhưng qua kết quả giám định lại xác định chữ viết ghi tên họ của ông B, bà H trong hợp đồng chuyển nhượng so với mẫu so sánh lại không phải do một người viết là không hợp lý. Từ những tình tiết, nhận định nêu trên có thể xác định, tuy qua kết quả giám định có thể xác định chữ ký trong trang 2 của hợp đồng có thể là chữ ký của ông B nhưng, nội dung tại trang 1 của hợp đồng lại không có chữ ký xác nhận của ông B, bà H, đồng thời cũng không có nội dung nào thể hiện hợp đồng nêu trên có người làm chứng hoặc được cơ quan có thẩm quyền chứng kiến, chứng thực việc các bên đã được thông qua, hiểu toàn bộ nội dung bao gồm cả trang 1 và trang 2 12 của hợp đồng, và tự nguyện giao kết toàn bộ nội dung được ghi nhận trong hợp đồng.

Vì vậy, phần trình bày của ông B, bà H cho rằng ông bà không biết việc chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho vợ chồng ông T, bà V là có cơ sở. [6.2] Đồng thời, theo phân tích tại mục

[5] nêu trên thì ông B, bà H không phải là người trực tiếp sử dụng đất từ trước đến nay và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, đất tọa lạc tại xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh) cho hộ ông Trịnh Xuân B là không đúng đối tượng sử dụng đất.

Vì vậy, ông B, bà H không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên, theo đó ông B, bà H không có quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 73 Luật đất đai năm 1993 nên có căn cứ để xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 57/11/CN ngày 06/11/2001 giữa ông Trịnh Xuân B, bà Nguyễn Thị H với ông Phạm Văn T, bà Võ Thị V (nội dung hợp đồng là chuyển nhượng diện tích đất thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh)) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 1995. Việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất thực tế (ông Đ) nên ông Đ khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu là có cơ sở chấp nhận. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã giải thích, thông báo về quyền được yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn.

Tuy nhiên, các đương sự không có yêu cầu cũng như không có văn bản trình bày ý kiến liên quan đến việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết. Nếu quyền lợi, nghĩa vụ của những người này phát sinh liên quan đến diện tích đất tranh chấp thì giành quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

[7] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 330683: Theo phân tích tại mục [5.1] thì có cơ sở để xác định việc Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 đối với phần đất tranh chấp có diện tích nói trên cho hộ ông Trịnh Xuân B là không đúng đối tượng sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo nội dung tài liệu chứng cứ thu thập được tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thể hiện thì hiện phần diện tích đất tranh chấp nêu trên đã được chuyển nhượng cho ông T, bà V. Sau khi chuyển nhượng cơ quan có thẩm quyền đã thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 để cấp 13 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 330683, ngày 20/12/2001 công nhận cho ông T, bà V được quyền sử dụng diện tích đất nêu trên.

Vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 đã không còn giá trị nên nhận thấy không cần phải huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293. Đối với yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 330683, ngày 20/12/2001 của nguyên đơn thì nhận thấy: Việc Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 330683, ngày 20/12/2001 cho ông T, bà V là căn cứ hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B, bà H với ông T, bà V nên đây là thực hiện thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của Quyết định hành chính cá biệt. Trong trường hợp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi, chỉnh lý biến động hoặc huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung Bản án, quyết định của Toà án mà không cần phải tuyên huỷ đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Bên cạnh đó tại phiên tòa nguyên đơn trình bày, xin rút yêu cầu tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 668293 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 330683.

Vì vậy, có cơ sở để đình chỉ xét xử đối với yêu cầu này của nguyên đơn theo quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[8] Xét yêu công nhận quyền sử dụng đất 5.043,7m2 thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh) thuộc quyền sử dụng của ông Phạm Hải Đ nhận thấy:

Xét thấy, nguyên đơn ông Phạm Hải Đ, bị đơn ông Trịnh Xuân B, bà Nguyễn Thị H và người làm chứng bà Trần Thị Kim D, bà Hà Thị Thanh B1 và bà Phạm Thị H1 là những người sử dụng diện tích đất liên kề với diện tích đất tranh chấp trước đây xác định: Thửa đất tranh chấp do ông Phạm Hải Đ khai phá, trực tiếp sử dụng ổn định và nhiều lần thay đổi cơ cấu cây trồng (Mì, bắp, tràm) từ năm 1989 đến nay. Phần trình bày của các đương sự và người làm chứng nêu trên phù hợp với nội dung biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ diện tích đất tranh chấp và phù hợp với nội dung xác nhận trong đơn xác nhận ngày 04/08/2020 của Ban Q, xã S và của Ủy ban nhân dân xã S (chính quyền địa phương nơi có diện tích đất tranh chấp). Như vậy, căn cứ vào lời trình bày của ông Đ, ông B, bà H, những người làm chứng có đất giáp ranh trước đây, sinh sống ổn định tại địa phương và thực tế sử dụng đất được chính quyền địa phương xác nhận trong đơn xác nhận ngày 04/08/2020, kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ diện tích đất tranh chấp thì có cơ sở xác định ông Phạm Hải Đ là người trực tiếp quản lý, sử dụng canh tác diện tích 5.043,7m2 thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa 14 - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh) ổn định từ năm 1989 đến nay. Quá trình sử dụng đất không bị xử phạt hành chính, là người sử dụng đất ổn định lâu dài, thuộc trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 73 Luật đất đai năm 1993 và Điều 138 Luật đất đai năm 2024. Từ những nhận định trên, có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 5.043,7m2 thuộc thửa đất số 59, tờ bản đồ số 5, tọa lạc xã S, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã X, Thành phố Hồ Chí Minh), diện tích đất nêu trên được thể hiện là phần đất có toạ độ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 và 20 trong Mảnh trích đo địa chính số 1225/11/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C ngày 14/02/2023 thuộc quyền sử dụng của ông Phạm Hải Đ.

[9] Chí phí tố tụng: Chi phí đo vẽ, thẩm định, định giá tài sản và chi phí giám định là 15.700.000đ (mười lăm triệu, bảy trăm ngàn đồng). Nguyên đơn tự nguyện nộp và đã được khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí tố tụng mà nguyên đơn đã nộp nên chi phí tố tụng đã xử lý xong.

[10] Án phí: Theo quy định pháp luật bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận.

Tuy nhiên, nguyên đơn tự nguyện nộp 600.000đ (sáu trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất nên cần ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn. Vì nguyên đơn đã tự nguyện nộp toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm nên bị đơn không phải nộp tiền án phí.