Quyết định 39/2024/QĐ-UBND Ban hành Quy định về một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình

Quy định này quy định về một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp ữiặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Ichi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình theo quy định tại: Điểm đ khoản 2 Điều 6, điểm đ Idioản 3 Điều 6 và Ichoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.

1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đồi, bổ sung, ữiẩm định, quyết địnli bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm địnli, quyết định giá đất cụ thể.

2. Tổ chức tu" vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất, đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình.

3. Các tố chức, cá nhân kliác có liên quan.

Trong Quy định này, cụm từ "Thông tin dự án" là gọi chung cho các tài liệu sau;

1. Đối với trường họp lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo Luật Nhà ở, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, vãn bản chấp thuận chủ ừương đầu tư, quyết định giao đất của cấp thẩm quyền.

2. Đối với trường họp lựa chọn nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở theo hinh thức đâu thâu theo quy định của Luật Đấu thầu, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, vãn bản chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, hợp đồng dự án, quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp thầm quyền.

3. Đối với trường họp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đâu tư, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phế duyệt, văn bản chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận nhà đau tư, quyêt địnli giao đât, cho thuê đât của cấp thẩm quyền

^ 4. Đối với trưò-ng hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức đấu giá quyên sừ đụng đất, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, văn bản về chủ trương đầu tư phương án đâu giá được cấp thẩm quyền phê duyệt.

5. Đối với Ichu đất thuê (không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đât), Thông tin dự án gồm; Vàn bản về chủ trương đầu tu', quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng, thuyết minh dự án đầu tư.

Trưò'ng hợp tại Thông tin dự án có nhiều văn bản cùng nêu một vấn đề nhưng nội dung khác nhau thì lựa chọn nội dung tại vãn bản của cấp có thẩm quyên cao nhất, ban hành gần thời điểm xác định giá đất cụ thể nhất để tính toán trong phương án xác định giá đất cụ thể.

1. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy

a) Tỷ lệ bán hàng

Đoi VOI diện tích đât xây dụ"ng nhà ở riêng lẻ; Tỷ lệ bán hàng được phân bô đẽu theo sô tháng kinh doanh bán hàng.

- Đối vói diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư):

Ty lẹ ban ha,ng đs tinh doânh thu chuyên nhuơng cãn hô chung cư đươc phân bổ đều theo số tháng kinh doanh bán hàng.

Tỷ lệ bán hàng đối với việc Idnh doanh sàn thưoìig mại, vãn phòng (nếu có), cho thuê chỗ đỗ xe là 100%.

- Đối với khu đất thuê: Tỷ lệ bán hàng là 100% diện tích Idnh doanh sàn thương mại, dịch vụ, nhà kho, nhà xưởng, cho thuê chỗ đỗ xe.

b) Tỷ lệ lấp đầy

- Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tỷ lệ lấp đầy là 100%

- Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư):

Tỷ lệ lấp đầy căn hộ chung cư là 100%.

Tỷ lệ lấp đầy đối với việc kinh doanh sàn thưang mại, văn phòng (nếu có), cho thuê chỗ đỗ xe như sau;

Năm 1: Tỷ lệ 60%

Năm 2: Tỷ lệ 80%

Từ nàm thứ 3; Tỷ lệ 100%

- Đối vói khu đất thuê: Tỷ lệ lấp đầy kinh doanh sàn thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà kho, nhà xưởng, chỗ đỗ xe, kinh doanh dịch vụ như sau:

Năm 1: Tỷ lệ 60%

Năm 2: Tỷ lệ 80%

Từ năm thứ 3: Tỷ lệ 100%

2. Thời gian bán hàng; Được xác định theo Thông tin dự án,

3. Thời điểm bắt đầu bán hàng, Iđnh doanh sản phẩm, dịch vụ

Trường họp Thông tin dự án chưa xác định hoặc xác định không rõ thòi điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì xác định như sau:

a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở riêng ỉẻ: Thòi điểm bắt đầu bán hàng ngay sau lchi hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng Icỹ thuật.

b) Đối vởi diện tích đất xây duTig nhà ở cao tầng (chung cư):

- Thời điểm bắt đầu bán hàríg đối vói diện tích căn hộ chung cư là ngay sau Iđii hoàn thànli đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ ửiuật và hoàn thành xây dụng phần móng.

- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ đối với diện tích kinh doanh sàn thương mại, văn phòng, chỗ đỗ xe (nếu có) là ngay sau khi hoàn thành các hạng mục công trình đầu tư xây dựng.

c) Đối với khu đất thuê: Thòi điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ là ngay sau klii hoàn thành các hạng mục công trình đầu tư xây dựng theo tiến độ dự án được phê duyệt.

4. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tu- có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Được tính bằng tỷ lệ chiết khấu (quy định tại Iđioản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP) cộng thêm 5%, nhân vói tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí kinh doanh (đã chiết khấu về thời điểm định giá).

1. Các yếu tố ảnh hưỏĩig đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp

a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách, mức độ kết nối đến trung tâm hành chính, trung tâm thưoĩig mại, trung tâm vãn hóa, chợ, cơ sở y té, cơ sỏ- giáo dục đào tạo, thể thao, du lịch, danh lam thắng cảnli, công viên, quảng ữường, khu vui chơi giải trí công cộng.

b) Điều kiện về giao thông: Độ rộng đường giao thông (bao gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đưÒTig (nhựa, bê tông, gạch, đất), mức độ kết nối giao thông với các đường Idiác.

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Tình trạng ổn định về cấp ứioát nước, điện; tình trạng thoát nước sau mưa lớn.

d) Diện tích, kích thước (độ rộng mặt tiền, chiều sâu), hình thể của thửa đất, khu đất.

đ) Các yếu tố liẽn quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giói xây dựng, giới hạn về chiều cao công ừình xây dụ-ng, giới hạn về số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt (nếu có); yếu tố lô góc (giáp 2 đường, phố); giáp nhiều đường, phố, ngõ, Iđie hạ tầng; đường chiếu vào; đối diện nhìn ra hồ cảnh quan, công viên, cây xanh, Ichu thể thao công cộng.

e) Hiện trạng môi trường, an ninh: Hiện trạng an ninh, môi trường Iđiông Idií, nước, bụi, lchói; Idioảng cách đến nghĩa trang, nghĩa địa, nhà đại thể, nhà hỏa táng, nhà tang lễ, Idiu tập kết rác thải, khu xử lý rác thải, cơ sở sản xuất.

f) Thời hạn sử dụng đất (đối với đất sử dụng có thời hạn).

g) Các yếu tố khác ảnh huủng đến giá đất

- Yeu tố tâm linh: Gần đình, đền, miếu, chùa, nhà thờ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà đại thể; nghĩa trang cũ.

1. Thời gian xây dụ-ng; Tổng thời gian xây dựng các công trình xác định theo Thông tin dự án.

Truủng họp Thông tin dự án chưa xác định hoặc xác định không rõ thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì xác định thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy mô diện tích thực hiện dự án như sau;

Quy mô diện tích dưới 3ha: 6 tháng

Quy mô diện tích từ 3ha đến dưới 6ha: 12 tháng

Quy mô diện tích từ 6ha đến dưới lOha: 18 tháng

Quy mô diện tích từ lOha đến dưới 15ha: 24 tháng

Quy mô diện tích từ 15ha đến dưới 20ha: 30 tháng

Quy mô diện tích từ 20ha trở lên: 36 Ị-háng

Thơi gian xây dựng hạ tâng kỹ thuật không lớn hơn tổng tìiời gian xây dựng các công trình của dự án.

2. Tiến độ xây dựng: Tỷ lệ % tiến độ xây dụ-ng được phân bổ đều theo tổng sô tháng xây dựng tương ứng từng hạng mục xây dimg theo Thông tin dự án. Hêt thời gian xây dựng các hạng mục xây dimg hoàn thành 100%.

3. Chi phí kinh doanh

a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng;

- Đối vói việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng căn hộ chung cư; Đuọ'c tính bằng 2% tổng doanh thu tương ứng đã chiết líhấu về thời điêm định giá.

- Đối với việc cho thuê, kinh doanh sàn thương mại," dịch vụ, văn phòng nhà kho, nhà xưởng, chỗ đỗ xe: Được tính bằng 1% doanh thu hàng năm.

b) Chi phí quản lý vận hành

- Đối với diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đ t, chuyển nhượng căn hộ chung cư: Không tính chi phí vận hành.

- Đoi VOI diện tích kinh doanh sàn thưoTig mại, dịch vụ, văn phòng nhà xưởng, nhà Iđio: Tính bằng 10% doanh thu hàng năm

- Đoi VƠI diẹn tích lanh doahh chô đô xe: Tính bằng 5% doanh thu hàng năm

- Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng căn hộ chung cư: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có kèm tài sảii gắn liền với đất hay không; chuyển nhượng căn hộ hoàn thiện hay chuyển nhượng căn hộ xây thô.

- Pháp lý: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử -dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất,

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp

a) Năng suất cây trồng, vật nuôi.

b) VỊ trí, đặc điểm thửa đất, Iđiu đất: Klioảng cách đến nơi thu gom, tiêu thụ, chế biến sản phẩm nông nghiệp; Idioảng cách đến nơi cấp, thoát nước tiiứi tiêu.

c) Yếu tố giao thông: Mức độ thuận tiện giao thông phục vụ cho sản xuất, thu gom, vận chuyển sản phẩm hông nghiệp; điều kiện về địa hình.

d) Thời hạn sử dụng đất (áp dụng đối với trường hơp thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp).

đ) Các yếu tố kliác: Yếu tố môi trường (Khoảng cách đến các công trình, nhà máy sản xuất có phát sinh khí thải, nước thải, nhiệt độ).

3. Mức độ chênh lệch tối đa từng yếu tố

a) Đối với đất phi nông nghiệp: Mức độ chênh lệch từng yếu tố đánh giá Ichông quá 30%.

b) Đối với đất nông nghiệp: Mức độ chênh lệch từng yếu tố đánh giá không quá 10%.

4. Cách thức điều chỉnh mức độ chênh lệch của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Việc điều chỉnh mức độ chênh lệch từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ % sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đât so sánh; các yêu tô của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trứ) mức giá của thửa đất so sánh.

1. Đối với trường họp phương án giá đất cụ thể do cơ quan Tài nguyên và Môi trường đã trình ủy ban nhân dân cấp thẩm quyền quyết định giá cụ thể theo quy định của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành thì ủy ban nhân dân cấp thẳm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình, Ichông áp dụng quy định này.

2. Trong quá trình thực hiện nếu có Ichó Iđiãn, vu'ớng mắc, các cơ quan, đơn vị liên quan phản ánh bằng văn bản về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng họp, báo cáo ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.