Quyết định 2671/QĐ-UBND Cao Bằng 2026 duyệt Điều chỉnh Quy hoạch Khu đô thị sinh thái Tam Nông

QUYẾT ĐỊNH

Phê duyệt đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 02 năm 2025;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn ngày 26 tháng 11 năm 2024;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu ngày 29 tháng 11 năm 2024; Căn cứ Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2025 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 34/2026/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2026; Căn cứ Nghị định số 145/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn;

Căn cứ Nghị định số 52/2020/NĐ-CP ngày 27 tháng 4 năm 2020 của Chính phủ về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn; Văn bản hợp nhất số 2722/VBHN- BKHĐT ngày 12 tháng 05 năm 2021 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Căn cứ Thông tư số 16/2025/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2025 của Bộ Xây dựng Quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 43/2025/TT-BXD ngày 09/12/2025;

Căn cứ QCVN 01:2021/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng”; QCVN 07:2023/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật”;

Căn cứ Quyết định số 48/2025/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2025 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc Ban hành Quy định quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn, kiến trúc trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;

Căn cứ Quyết định số 1579/QĐ-TTg ngày 05 tháng 12 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tỉnh Phú Thọ thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050; Quyết định số 2468/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm

2025 của UBND tỉnh Phú Thọ phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Phú Thọ thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;

Căn cứ Quyết định số 2235/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2023 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ đến năm 2035 tầm nhìn 2050, tỷ lệ 1/25.000; Căn cứ Quyết định số 2987/QĐ-UBND ngày 13 tháng 4 năm 2020 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông; Điều chỉnh tại Quyết định số 172/QĐ-UBND ngày 24 tháng 01 năm 2022; Quyết định số 3551/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2022; Quyết định số 2630/QĐ-UBND ngày 07 tháng 12 năm 2023; Quyết định số 2537/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2024; Căn cứ Quyết định số 1282/QĐ-UBND ngày 11 tháng 6 năm 2025 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc phê duyệt nhiệm vụ và dự toán kinh phí lập Điều chỉnh Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông;

Căn cứ kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy tại Hội nghị ngày 28/7/2026 tại Văn bản số 302 - KL/TU ngày 28/7/2026 về chủ trương điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông tại xã Vạn Xuân và xã Thọ Văn, tỉnh Phú Thọ; Theo đề nghị của Sở Xây dựng tại Báo cáo số 70/BCTĐ-SXD ngày 06 tháng 02 năm 2026; Tờ trình số 352/TTr-SXD ngày 18 tháng 06 năm 2026; Văn bản số 9514/SXD-QHKT ngày 10 tháng 8 năm 2026.

QUYẾT ĐỊNH:

8. Quy hoạch sử dụng đất

8.1. Cơ cấu sử dụng đất cho toàn khu quy hoạch Tổng diện tích khu đất nghiên cứu lập điều chỉnh quy hoạch là 493,77 ha được phân thành 4 phân khu chức năng chính:

- Phân khu Thủy Phố: Quy mô khoảng 135,26 ha, phát triển thành các cụm đảo với mặt nước hồ Phương Thịnh xung quanh. Mỗi đảo được bố trí cụm các biệt thự sang trọng cao cấp và riêng biệt. Điểm nhấn là tổ hợp các cụm biệt thự cao cấp hướng ra mặt nước và quảng trường nước - Thủy Tinh;

- Phân khu Sơn Thị: Quy mô khoảng 219,29 ha, bám dọc không gian chênh cốt địa hình của dải đồi núi phía Tây Bắc với các công trình biệt thự nhà ở bám trên sườn đồi với tầm nhìn rộng mở cùng cùng quần thể đô thị gắn với sân golf cao cấp phía Đông. Điểm nhấn là cụm công trình tượng đài - vườn hoa Sơn Tinh.

- Phân khu Ước Vọng: Quy mô khoảng 95,72 ha, phát triển không gian trung tâm đậm đặc tạo điểm nhấn chính cho toàn khu vực dựa trên khả năng tiếp cận QL32. Điểm nhấn là tòa tháp đôi lấy hình tượng Sơn Tinh - Mỵ Nương làm chủ đạo.

- Phân khu Huyền Tích: Quy mô khoảng 43,50 ha, phát triển trên cơ sở biển đổi địa hình tạo nên không gian công viên khu vườn thú tại khu vực địa hình phía Đông Bắc. Điểm nhấn là công viên động vật hoang dã, động vật hiếm lạ làm chủ đề, mô phỏng lại huyền tích voi chín ngà - gà chín cựa - ngựa chín hồng mao.

Bảng tổng hợp diện tích các phân khu

Bảng tổng hợp cơ cấu sử dụng đất toàn khu quy hoạch

- Mật độ xây dựng toàn khu: 23,3 %.

- Hệ số sử dụng đất toàn khu: 1,10 lần.

- Tầng cao công trình: Từ 01 đến 20 tầng.

8.2. Chỉ tiêu sử dụng đất từng phân khu

- Phân khu Thủy Phố: Diện tích 135,26 ha; mật độ xây dựng toàn khu 26,59%; Hệ số sử dụng đất 1,33 lần; tầng cao tối đa 15 tầng; Tổng dân số khoảng 4.925 người.

- Phân khu Sơn Thị: Diện tích 219,29 ha; mật độ xây dựng toàn khu 15,44%; Hệ số sử dụng đất 0,61 lần; tầng cao tối đa 5 tầng; Tổng dân số khoảng 3.849 người.

- Phân khu Ước Vọng: Diện tích 95,72 ha; mật độ xây dựng toàn khu 36,41%; Hệ số sử dụng đất 1,88 lần; tầng cao tối đa 20 tầng; Tổng dân số khoảng 5.226 người.

- Phân khu Huyền Tích: Diện tích 43,50 ha; mật độ xây dựng toàn khu 23,72%; Hệ số sử dụng đất 1,19 lần; tầng cao tối đa 5 tầng. (Bảng cơ cấu sử dụng đất và chỉ tiêu sử sụng đất của từng phân khu ban hành cùng Quy định quản lý Đồ án quy hoạch).

9. Giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan

9.1. Tổ chức không gian quy hoạch Không gian kiến trúc - cảnh quan được tổ chức trên cơ sở phân chia thành 04 phân khu chức năng với định hướng phát triển rõ ràng, mỗi phân khu mang tính chất, hình thái không gian và đặc trưng kiến trúc riêng biệt, được liên kết hài hòa trong tổng thể chung, cụ thể như sau:

- Phân khu Thuỷ Phố: Đại diện bởi dòng chảy của Thủy Tinh. Theo đó, khắp một dải Bắc Nam, người Việt xưa nay vẫn dựng thành - lập ấp - tạo nên các thương cảng (Thủy Phố) sầm uất - giàu có. Tái hiện chân thực hơn dòng nước của Thủy Tinh, phân khu có kênh nước lớn đồng thời là phố thương mại trên sông, tổ chức các hoạt động biểu diễn hoạt cảnh Thủy Tinh dâng nước, dịch vụ chèo thuyền dọc sông và các công trình điểm nhấn cửa ngõ. Bên cạnh đó là phân khu nghỉ dưỡng - chữa lành: Như một bức phác họa về con người và sự nghiệp của Sơn Thánh, được gắn với những thần tích được lưu truyền trong dân gian cũng như thể hiện sự ngưỡng vọng của người dân với Tản Viên Sơn Thánh.

- Phân khu Sơn Thị: Định hướng quy hoạch trở thành điểm đến nghỉ dưỡng lý tưởng, với hệ thống nhà ở nghỉ dưỡng có thiết kế đặc sắc, hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, tổ chức không gian mở, tầm nhìn khoáng đạt, khai thác tối đa lợi thế địa hình tự nhiên nhằm tạo nên trải nghiệm sống và nghỉ dưỡng gần gũi với thiên nhiên. Song song với không gian lưu trú, phân khu được tích hợp đồng bộ các dịch vụ thương mại hiện đại và hệ thống tiện ích giải trí cao cấp, trong đó điểm nhấn là sân golf đạt tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng nhu cầu thư giãn, giải trí và tận hưởng phong cách sống chất lượng cao trong môi trường cảnh quan trong lành,

yên bình.

- Phân khu Ước Vọng: Tái hiện lại một Kinh Thành phồn hoa với các công trình biểu tượng nguy nga chạy dọc theo đại lộ 4000 năm. Tuyến đại lộ cùng các quảng trường này là không gian tổ chức các lễ hội - diễu hành - các sự kiện quy mô lớn. Cùng với đó, hai ngọn đồi hai bên lấy hình tượng Lạc Hầu (quan văn) - Lạc Tướng (Quan Võ) tựa như triều thần đứng chầu hai bên Hùng Vương. Hai tiểu khu ở hai bên đại lộ 4000 năm này sẽ là nơi tổ chức các sự kiện thứ cấp từ văn hóa cho tới thể thao, đa dạng không gian lễ hội. Điểm kết là các công dịch thương mại dịch vụ, đây sẽ là khu phức hợp điểm nhấn với cảnh quan tuyệt đẹp với các công trình kiến trúc độc đáo… trung tâm tổ chức lễ hội, văn hoá sự kiện, dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng, hội nghị - hội thảo, vườn thượng uyển. Quần thể được đặt ở điểm kết đại lộ 4000 năm ngoài mô phỏng hình ảnh một ương cung tráng lệ còn biểu thị cho một tương lai rực rỡ chờ đón dân tộc phía trước.

- Phân khu Huyển Tích: Khu công viên giải trí sắc màu cổ tích: Tận dụng địa hình tự nhiên gồm 3 ngọn đồi tượng trưng cho 3 sinh vật huyền bí mà Vua Hùng đặt ra làm sính lễ: Voi chín ngà, Gà chín cựa, Ngựa chín hồng mao. Ba sinh vật lần lượt được tượng trưng bởi 3 ngọn đồi với các chủ đề trò chơi hoạt động riêng phản ánh màu sắc và chức năng chủ đạo: Ngựa chín Hồng mao - sinh vật mạnh mẽ tốc độ - công viên giải trí cảm giác mạnh lấy chủ đề về ngựa; gà chín cựa - Vương quốc của các loài chim - Bách điểu vương cung; Voi chín ngà - sinh vật to lớn và thông thái - khu vui chơi trong nhà, thị trấn trò chơi.

9.2. Giải pháp tổ chức các công trình kiến trúc

- Công trình nhóm ở (bao gồm các ô đất có ký hiệu NO, TDC) được xây dựng với chiều cao tối đa 05 tầng, mật độ xây dựng tối đa 80%. Diện tích cụ thể từng căn phù hợp với nhu cầu thực tế, xác định trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

- Công trình giáo dục (bao gồm các ô đất ký hiệu: CS, TH, MG): bao gồm 01 trường Trung học cơ sở (ký hiệu CS-01; chiều cao xây dựng tối đa 05 tầng), 01 trường Tiểu học (ký hiệu TH-01; chiều cao xây dựng tối đa 05 tầng) và 02 trường mầm non (ký hiệu MG-01; MG-02, chiều cao xây dựng tối đa 03 tầng). Mật độ xây dựng tối đa 40%. Các tuyến đường giao thông chính đảm bảo kết nối thuận lợi với các khu vực xung quanh.

- Công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ (bao gồm các ô đất kí hiệu HH): được xây dựng với chiều cao tối đa 20 tầng, mật độ xây dựng 40-60%, định hướng bố trí nhà ở và các loại hình thương mại dịch vụ, khách sạn, nhà hàng cao cấp phục vụ nhu cầu của người dân trong khu vực.

- Công trình văn hóa, y tế (bao gồm các ô đất ký hiệu VH, YT): được xây dựng với chiều cao 01÷03 tầng, mật độ xây dựng tối đa 40%. Các công trình được bố trí đan xen giữa các phân khu chức năng, bảo đảm bán kính phục vụ hợp lý, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân trong khu vực.

- Công trình khu dịch vụ (bao gồm các lô đất có ký hiệu DV), được xây dựng với chiều cao tối đa 10 tầng; mật độ xây dựng tối đa 80%. Các công trình được bố trí tại vị trí trung tâm, đan xen giữa các phân khu chức năng, bảo đảm khả năng phục vụ hiệu quả cho người dân trong khu vực, khách lưu trú và khách tham quan; đồng thời được kết nối thuận lợi với các khu chức năng lân cận thông qua hệ thống các tuyến giao thông nội khu và giao thông khu vực, tạo sự liên thông, đồng bộ trong tổng thể không gian quy hoạch.

10. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

10.1. Quy hoạch giao thông

- Giao thông đối ngoại gồm các mặt cắt:

+ Mặt cắt 1-1 (QL.32): B

=42,0m, gồm lòng đường rộng 12,0m; hành lang nền an toàn đường bộ rộng 2x15,0m;

+ Mặt cắt 2-2 (ĐT.315): B

=39,0m, gồm lòng đường rộng 9,0m; hành lang

nền

an toàn đường bộ rộng 2x15,0m;

+ Mặt cắt 3-3 (ĐT.315C): B

=25,0m, gồm lòng đường rộng 15,0m; vỉa hè

nền

2x5,0m.

- Giao thông trong khu vực quy hoạch gồm các mặt cắt sau:

+ Mặt cắt 4-4: B

=50,0m, gồm lòng đường 2x9,0m; vỉa hè 2x5,0m, dải nền cây xanh giữa rộng 22,0m;

+ Mặt cắt 5-5: B

=50,0m, gồm lòng đường 2x9,0m; vỉa hè 2x7,50m, dải nền cây xanh giữa rộng 17,0m;

+ Mặt cắt 6-6: B

=32,5m, gồm lòng đường 22,5m; vỉa hè 2x5,0m; nền

+ Mặt cắt 7-7: B

=25,0m, gồm lòng đường 15,0; vỉa hè 2x5,0m; nền

+ Mặt cắt 8-8: B

=20,0m, gồm lòng đường 12,0m; vỉa hè 2x4,0m; nền

+ Mặt cắt 9-9: B

=20,0m, gồm lòng đường 12,0m; vỉa hè 2x3,0m; dải cây nền xanh giữa rộng 2,0m;

+ Mặt cắt 10-10: B

=19,0m, gồm lòng đường 11,0m, vỉa hè 2x4,0m; nền

+ Mặt cắt 11-11: B

=15,0m, gồm lòng 7,0m; vỉa hè rộng 2x4,0m; nền

+ Mặt cắt 12-12: B

=14,5m gồm lòng đường rộng 6,5m; vỉa hè rộng 3,0- nền 5,0m;

+ Mặt cắt 13-13: B

=13,0m, gồm lòng đường 7,0m; vỉa hè 2x3,0m; nền Ghi chú: Các tuyến đường có lộ giới <13m mang tính chất định hướng, sẽ được cụ thể hóa ở đồ án Quy hoạch chi tiết.

- Bãi đỗ xe: Trong khu vực lập quy hoạch bố trí 9 bãi đỗ xe tập trung cho khách vãng lai. Các công trình khi xây dựng sẽ có diện tích đỗ xe riêng, phù hợp với nhu cầu sử dụng. Diện tích bãi đỗ xe khoảng 3,63 ha.

10.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật:

a) Cao độ san nền:

- Khu vực phía thượng lưu hồ Phương Thịnh và Dăm Cùng, cao độ nền xây dựng phụ thuộc vào cao độ đỉnh đập và mực nước lớn nhất (Hmax) của hồ Phương Thịnh là 27,75m và Hồ Dăm Cùng là 25,66m. Hxd công trình xung quanh hồ Phương Thịnh Hxd ≥ 28,05m; Hxd công trình xung quanh hồ Dăm Cùng Hxd ≥25,96m.

- Công tác san nền được nghiên cứu trên cơ sở tận dụng tối đa địa hình tự nhiên, cao độ xây dựng bám sát cao độ hiện trạng, hạn chế tối đa việc đào, đắp với khối lượng lớn. Việc san nền được thực hiện cục bộ theo từng lô đất, tổ chức hướng dốc nền phù hợp, bảo đảm thoát nước tự nhiên về khu vực hồ Phương Thịnh và hồ Dăm Cùng.

b) Thoát nước mưa:

- Sử dụng hệ thống thoát nước riêng, nước mưa thoát đ ộc lập với hệ thống thoát nước thải. Nước mưa khu vực quy hoạch được thu gom qua hệ thống cống thoát nước tập trung về hồ Dăm Cùng và hồ Phương Thịnh dẫn ra kênh tiêu phía Bắc thoát về sông Bứa.

- Sử dụng hệ thống cống có đường kính D400-D2000, B1500, B4000 và cống hộp BxH=3,0mx2,5m. Các tuyến cống được bố trí ngầm dưới vỉa hè và lòng đường của các tuyến giao thông quy hoạch mới, bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, mỹ quan và thuận lợi cho công tác quản lý, vận hành.

10.3. Quy hoạch cấp nước

3

- Nhu cầu sử dụng nước phân khu khoảng: 19.700 m

/ngđ trong đó: nước 3 3 sinh hoạt 10.800 m

/ngđ; nước sân golf 8.900 m

/ngđ.

- Nguồn nước sinh hoạt được lấy từ nhà máy cấp nước khu vực, đấu nối vào hệ thống cấp nước trên các trục giao thông QL32, ĐT315 và ĐT315C, bảo đảm cung cấp nước ổn định cho khu vực quy hoạch.

- Nguồn nước phục vụ tưới cỏ sân golf được khai thác từ hệ thống hồ cảnh quan trong khu vực, kết hợp bổ sung nguồn nước từ sông Bứa bảo đảm nhu cầu tưới cỏ của dự án.

- Mạng lưới đường ống cấp nước được thiết kế kết hợp giữa cấp nước sinh hoạt và cấp nước phòng cháy, chữa cháy theo nguyên tắc mạng vòng kết hợp mạng cụt; hệ thống được tổ chức từ tuyến ống phân phối trở lên với đường kính ống từ Ø110 đến Ø450, bảo đảm yêu cầu cấp nước và khả năng đấu nối các họng cứu hỏa theo quy định.

- Các họng cứu hỏa được đấu nối vào đường ống cấp nước phân phối có đường kính từ Ø110 trở lên, bố trí tại các vị trí thuận lợi như gần ngã ba, ngã tư và dọc các trục đường chính; khoảng cách giữa các họng cứu hỏa liền kề không vượt quá 150m, đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy theo quy định.

10.4. Quy hoạch cấp năng lương và chiếu sáng

- Tổng nhu cầu dùng điện khoảng: 53.800 kVA.

- Nguồn điện cấp cho dự án được lấy các tuyến trung thế 35kv hiện hữu dự kiến cải tạo thành 22kv trên trục đường QL32, ĐT315 từ trạm biến áp 110/22kv Phù Ninh cấp đến.

- Lưới điện trung thế phân phối điện cho các trạm biến áp khu vực là lưới điện có cấp điện áp tiêu chuẩn 35/22kV, đầu tư xây dựng mạng cáp ngầm có kết cấu theo dạng mạng mạch vòng vận hành hở. Phương án vận hành cụ thể sẽ được chính xác hóa khi lập dự án chi tiết.

- Trạm biến áp phân phối dự kiến bố trí các trạm biến áp cấp điện áp 35/22kV, công suất có thể chia thành các trạm nhỏ ở các bước sau. Các trạm biến áp cấp điện cho các công trình thấp tầng sử dụng loại trạm kios hợp bộ.

- Hệ thống cáp hạ thế và chiếu sáng sử dụng cáp lõi đồng có lớp cách điện, được đi ngầm luồn trong ống nhựa và chôn dưới lòng đường hoặc vỉa hè, bảo đảm an toàn kỹ thuật, mỹ quan đô thị và thuận lợi cho công tác quản lý, vận hàn h.

10.5. Thoát nước thải, quản lý chất thải rắn:

a) Thoát nước thải:

- Tổng lưu lượng nước thải sinh hoạt khu quy hoạch khoảng: 4.100m³/ngày đêm (nước thải sân golf được xử lý theo dự án riêng).

- Xây dựng hệ thống thu gom, thoát nước thải riêng hoàn toàn với hệ thống thoát nước mưa. Nước thải của khu quy hoạch sẽ được thu gom qua hệ thống thoát nước thải D200-D300 theo các trục đường giao thông sau đó dẫn về trạm xử lý đặt ở lô đất hạ tầng kỹ thuật của khu quy hoạch.

b) Quản lý chất thải rắn:

- Tổng lượng rác sinh hoạt dự kiến 18,20 tấn/ngày.

- Rác thải được phân loại tại nguồn, tập trung trong các thùng rác đặt tại các góc đường trong các khu dân cư, khu thương mại dịch vụ, công trình công cộng. Vận chuyển rác ra khỏi khu vực trong ngày, không xây dựng điểm tập trung rác trong đô thị tránh gây ô nhiễm môi trường.

10.6. Quy hoạch hạ tầng viễn thông thụ động:

- Tổng nhu cầu hạ tầng viễn thông thụ động dự kiến 14.800 thuê bao.

- Nguồn thông tin liên lạc cấp cho dự án được đấu nối và dẫn từ trung tâm thông tin khu vực trên các trục QL.32 và ĐT.315 bảo đảm nhu cầu thông tin liên

lạc cho khu vực quy hoạch.

- Xây dựng hệ thống cáp trục chính, cáp phân phối và cáp dịch vụ đi ngầm dưới vỉa hè và lòng đường, sau đó đấu nối đến từng nhóm công trình; căn cứ tính chất sử dụng của từng loại công trình để lựa chọn quy mô, kích thước hệ thống cống, bể kỹ thuật cho phù hợp.

- Các hệ thống thông tin không dây, công nghệ cao, mạng cáp truyền hình và các dịch vụ viễn thông khác sẽ được các nhà đầu tư thứ cấp nghiên cứu, triển khai ở giai đoạn sau trên cơ sở định hướng quy hoạch, bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất trong toàn khu vực.

11. Giải pháp bảo vệ môi trường

- Việc đánh giá tác động môi trường được tiến hành ngay từ khi triển khai lập quy hoạch đến khi tổ chức thực hiện dự án và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Đánh giá tác động môi trường là xác định được tất cả các yếu tố gây ảnh hưởng xấu đến môi trường như: Môi trường không khí, môi trường nước, môi trường đất, môi trường cảnh quan và môi trường kinh tế xã hội... Biện pháp bảo vệ và giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhằm đạt tới môi trường sống bền vững. Các biện pháp bảo vệ gồm:

+ Bảo vệ môi trường không khí: Giảm lượng bụi, khí thải, tiếng ồn và dầu mỡ trong khu vực xây dựng bằng biện pháp tưới nước trên đường vận c huyển vật liệu, đất của công trình; Sử dụng máy có mức độ hoạt động tốt và nhiên liệu có hàm lượng lưu huỳnh thấp.

+ Bảo vệ môi trường nước: Đối với những khu vực trong mặt bằng xây dựng bị đọng nước do mưa hoặc có khả năng gây úng ngập cho công trình xung quanh phải tổ chức làm rãnh thoát nước và không ảnh hưởng đến dòng chảy của khu vực, tách dầu mỡ khỏi bùn đất.

+ Bảo vệ đất: Đảm bảo nước mưa ở trong khu quy hoạch đặc biệt ở các khu vực có hóa chất không chảy ra đất xung quanh làm hỏng đất.

+ Biện pháp xử lý chất thải: Rác thải rắn của khu vực sẽ được thu gom vào các thùng rác và công-ten-nơ kín, được thu gom hàng ngày, đảm bảo vệ sinh môi trường chung cho khu vực.

- Trong quá trình hoạt động của dự án phải đảm bảo thực hiện đúng theo giải pháp thiết kế về thu gom xử lý nước thải, rác thải sinh hoạt đã được xác định trong đồ án quy hoạch. Có biện pháp giám sát, theo dõi thường xuyên chất lượng môi trường với các trọng tâm, trọng điểm hợp lý, cảnh báo kịp thời các diễn biến bất thường hay các nguy cơ ô nhiễm, suy thoái môi trường để có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu, cải thiện các vấn đề về môi trường. Thường xuyên tuyên truyền, xây dựng nội quy, quy chế nhằm nâng cao ý thức của nhân dân trong việc bảo vệ môi trường.

12. Giải pháp quy hoạch các khu tái định cư

- Tổng số hộ dự kiến bố trí đất tái định cư khoảng 2 54 hộ (số lượng cụ thể được xác định ở bước tiếp theo của dự án).

- Diện tích đất nhóm nhà ở tái định cư khoảng 11,88 ha được bố trí tại các vị trí phù hợp, bảo đảm hài hòa với điều kiện sinh hoạt và phong tục, tập quán của địa phương.

13. Các chương trình, dự án ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện

- Ưu tiên đầu tư xây dựng khu tái định cư; đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo nền tảng cho phát triển bền vững khu vực.

- Huy động đa dạng nguồn vốn đầu tư phát triển hạ tầng, linh hoạt áp dụng các cơ chế, chính sách của Nhà nước như khai thác quỹ đất tạo vốn cho xây dựng công trình hạ tầng kinh tế - xã hội.

- Khuyến khích các hình thức đầu tư BT, BOT đối với các công trình giao thông, du lịch, văn hóa, thể dục thể thao.

- Thu hút doanh nghiệp đầu tư phát triển khu dân cư mới, hệ thống thương mại - dịch vụ và các loại hình dịch vụ, du lịch như resort, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí.

- Nguồn lực thực hiện: Vốn tự có của Nhà đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.

14. Quy định quản lý theo đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông: Được UBND tỉnh Phú Thọ ban hành kèm theo quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu.

(Chi tiết tại hồ sơ quy hoạch đã được Sở Xây dựng thẩm định)

QUY ĐỊNH QUẢN LÝ

Theo đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị

sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông (Ban hành kèm theo Quyết định số 2671/QĐ-UBND ngày 13 tháng 8 năm 2026

của Uỷ ban nhân dân tỉnh Phú Thọ)

Quy định này hướng dẫn các công tác quản lý về các chỉ tiêu sử dụng đất tại các ô phố, các thông số kỹ thuật và các yêu cầu quản lý về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nguyên tắc kiểm soát, quản lý về không gian, kiến trúc, cảnh quan , bảo vệ môi trường theo đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông được phê duyệt. Đối tượng áp dụng: Các cơ quan, ban, ngành, tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài có liên quan đến đầu tư xây dựng công trình, khai thác, sản xuất, kinh doanh (gọi tắt là Nhà đầu tư) trong phạm vi đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông phải tuân theo các nội dung quy định này và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Quy định này là cơ sở để quản lý xây dựng; lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc trong phạm vi đồ án. Ngoài những quy định nêu trong bản Quy định quản lý này, việc quản lý xây dựng trong phạm vi Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Tam Nông còn phải tuân thủ các quy định khác của Pháp luật. Việc điều chỉnh bổ sung hoặc thay đổi Quy định quản lý phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh Phú Thọ xem xét, quyết định.

Bảng tổng hợp cơ cấu sử dụng đất toàn khu quy hoạch

- Mật độ xây dựng toàn khu: 23,3 %.

- Hệ số sử dụng đất toàn khu: 1,10 lần.

- Tầng cao công trình: Từ 01 đến 20 tầng.

2. Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch

- Phân khu Thủy Phố: Diện tích 135,26 ha; mật độ xây dựng toàn khu 26,59%; Hệ số sử dụng đất 1,33 lần; tầng cao tối đa 15 tầng; Tổng dân số khoảng 4.925 người.

Bảng cơ cấu sử dụng đất Phân khu Thủy Phố Bảng chỉ tiêu sử dụng đất Phân khu Thủy Phố

- Phân khu Sơn Thị: Diện tích 219,29 ha; mật độ xây dựng toàn khu 15,44%; Hệ số sử dụng đất 0,61 lần; tầng cao tối đa 5 tầng; Tổng dân số khoảng 3.849 người.

Bảng cơ cấu sử dụng đất Phân khu Sơn Thị

Bảng chỉ tiêu sử dụng đất Phân khu Sơn Thị

- Phân khu Ước Vọng: Diện tích 95,72 ha; mật độ xây dựng toàn khu 36,41%; Hệ số sử dụng đất 1,88 lần; tầng cao tối đa 20 tầng; Tổng dân số khoảng 5.226 người.

Bảng cơ cấu sử dụng đất Phân khu Ước Vọng Bảng chỉ tiêu sử dụng đất Phân khu Ước Vọng

- Phân khu Huyền Tích: Diện tích 43,50 ha; mật độ xây dựng toàn khu 23,72%; Hệ số sử dụng đất 1,19 lần; tầng cao tối đa 5 tầng.

Bảng cơ cấu sử dụng đất Phân khu Huyền Tích Bảng chỉ tiêu sử dụng đất Phân khu Ước Vọng

3. Quy định cụ thể các khu chức năng chính, cốt xây dựng đối với từng ô đất

- Đất nhóm nhà ở: Quy mô diện tích: 113,32 ha, bao gồm ô đất có ký hiệu NO, TDC. Mật độ xây dựng tối đa 80%; Hệ số sử dụng đất tối đa 3,50 lần; Tầng cao tối đa 05 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H ≥+23,00m. xd

- Đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ: Quy mô diện tích: 8,63 ha, bao gồm ô đất có ký hiệu HH. Mật độ xây dựng tối đa 60%; Hệ số sử dụng đất tối đa 8,00 lần; Tầng cao tối đa 20 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H ≥+30,50m. xd

- Đất y tế: Quy mô diện tích: 0,38 ha, bao gồm ô đất có ký hiệu YT. Mật độ xây dựng tối đa 40%; Hệ số sử dụng đất tối đa 1,20 lần; Tầng cao tối đa 03 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H

≥+32,00m. xd

- Đất văn hóa: Quy mô diện tích 0,68 ha, bao gồm ô đất có ký hiệu VH; Mật độ xây dựng tối đa 40%; Hệ số sử dụng đất tối đa 1,20 lần; Tầng cao tối đa 03 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H

≥+32,00m. xd

- Đất giáo dục: Quy mô diện tích: 2,97 ha, bao gồm ô đất có ký hiệu CS, TH, MG; Mật độ xây dựng tối đa 40%; Hệ số sử dụng đất tối đa 1,20-2,00 lần; Tầng cao tối đa 03-05 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H ≥+39,00m. xd

- Đất khu dịch vụ: Quy mô diện tích: 16,03 ha, bao gồm ô đất có ký hiệu DV. Mật độ xây dựng tối đa 80%; Hệ số sử dụng đất tối đa 8,00 lần; Tầng cao tối đa 10 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H

xd ≥+31,50m.

- Đất hạ tầng kỹ thuật khác: Quy mô diện tích 2,19 ha, bao gồm các ô đất có ký hiệu DAP, HTKT. Mật độ xây dựng tối đa 40%; Hệ số sử dụng đất tối đa 0,40 lần; Tầng cao tối đa 01 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H

≥+23,00m. xd Những quy định khác khi xây dựng các công trình đầu mối kỹ thuật cần đảm bảo các chỉ tiêu kỹ thuật chuyên ngành và tiêu chuẩn môi trường theo quy định pháp luật hiện hành.

- Đất sân golf: Quy mô diện tích 148,92 ha, bao gồm các ô đất có ký hiệu GOLF. Mật độ xây dựng tối đa 5%; Hệ số sử dụng đất tối đa 0,25 lần; Tầng cao tối đa 05 tầng;

- Đất cây xanh sử dụng hạn chế: Quy mô diện tích: 41,27 ha, bao gồm các ô đất có ký hiệu CV. Mật độ xây dựng tối đa 25%; Hệ số sử dụng đất tối đa 1,25 lần; Tầng cao tối đa 05 tầng; Cốt xây dựng của lô đất bằng với cốt san nền tại khu vực: H ≥+37,05m. xd (Trong một số trường hợp, cốt xây dựng công trình có thể thay đổi để đảm bảo phù hợp hiện trạng địa hình thực tế và được cụ thể ở giai đoạn thiết kế cơ sở của dự án).