Quyết định 117/2001/QĐ-UB V/v ban hành Quy định giá thuê đất, mặt nước, mặt biển đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại thành phố Đà Nẵng

- Căn cứ Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24 tháng 11 năm 2000 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành bản quy định về. tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;

- Căn cứ Quyết định số 134/2000/QĐ-UB ngày 12 tháng 12 năm 2000 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc quy định một số chính sách khuyến khích đầu tư và hỗ trợ sản xuất, kinh doanh trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

- Theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật giá thành phố Đà Nẵng tại Tờ trình số 2245/TT-TC-VG ngày 23 tháng 7 năm 2001 trên cơ sở ý kiến thống nhất của các ngành có liên quan,

Điều 3 : Chánh Văn phòng HĐND và UBND thành phố, Giám đốc các Sở : Tài chính - Vật giá, Kế hoạch - Đầu tư, Địa chính - Nhà đất, Xây dựng, Cục trường Cục thuế, Chủ tịch UBND các quận, huyện, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại thành phố Đà Nẵng, Thủ trưởng các đơn vị và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

- Các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh (dưới đây gọi Tà doanh nghiệp có vôn đầu tư nước ngoài) được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, mặt nước, mặt biển (gọi chung là thuê đất) để sử dụng thực hiện dự án;

- Các doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vổn bằng tiền thuê đất;

- Hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hình thức chia sản phẩm, mà tiền thuê* đất đã được tính gộp vào sản phẩm được chia cho bên Viêt Nam;

Giá đất cho thuê tại các Khu Công nghiệp, Khu Chế xuất, Khu Du lịch Bà Nà có quy định riêng.

- Mức giá thuê đất nguyên thổ : 0,5 USD/m²/năm

- Bao gồm các phường và đường phố:

+ Các phường : Hải Châu 1, Hải Châu 2, Thạch Thang, Thanh Bình, Thuận Phước, Bình Thuận, Hòa Thuận, Nam Dương, Phước Ninh, Bình Hiển thuộc quận Hải Châu; phường Vĩnh Trung, Chính Gián, Thạc Gián, Tân Chính, Tam Thuận thuộc quận Thanh Khê;

+ Đường phố được quy định trong bản phụ lục kèm theo

1.2.1- Nhóm vùng thuộc đất đô thị : giá thuê đất tính theo đơn vị USD/m²/năm

a. Vùng đất đô thị cận trưng tâm thành phố :

- Mức giá thuê đất nguyên thổ: 0,30 USD/m²/năm

- Bao gồm các phường và đường phố :

+ Các phường: Hòa Cường, Khuê Trung thuộc quận Hải Châu; phường An Khê, .Thanh Lộc Đán, Xuân Hà thuộc quận-Thanh Khê; phường Phước Mỹ, An Hải Đông, An Hải Tây, An Hải Bắc, Thọ Quang, Mân Thái, Nại Hiên Đông thuộc quận Sơn Trà; phường Bắc Mỹ An thuộc quận Ngũ Hành Sơn.

+ Đường phố được quy định trong bản phụ lục kèm theo

- Một số đường phố thuộc các phường được xếp vào vùng đất đô thị cận trung tâm thành phố, nhưng trong phụ lục đã đưa vào vùng đất đô thị trung tâm thành phố (gồm các đường phố có dấu :?: ở phần ghi chú) giá đất nguyên thổ được quy định như sau :

+ Đất thuộc mặt tiền đường phố : Giá đất nguyên thổ tính theo giá đất của vùng đất đô thị trung tâm thành phố.

+ Đất từ vị trí 2 trở đi : Giá đất nguyên thổ tính theo giá đất của vùng đất đô thị cận trung tâm thành phố. Hệ số vị trí tương ứng với hệ số đường quy định tại vị trí 1.

b. Vùng đất đô thị ven trung tâm thành phố :

- Mức giá thuê đất nguyên thổ : 0,15 USD/m²/năm

- Bao gồm các phường, xã :

+ Các phường, xã : Hòa Minh, Hòa Khánh, khu vực Nam Ò (mặt tiền đường Nguyền Văn Cừ đoạn từ cầu Thủy Tú đến cầu Trắng) thuộc quận Liên Chiều; phường Hòa Hải thuộc quận Ngủ Hành Sơn; xã Hòa Thọ, Hòa Phát thuộc huyện Hòa Vang.

+ Đất thuộc mặt tiền Quốc lộ 14B (từ dôc Hòa cầm đến hết Hòa Khương).

+ Một số đường phố được quy định trong bản phụ lục kèm theo.

- Một số đường phố thuộc các phường được xếp vào vùng đất đô thị ven trung tâm thành phố, nhưng trong phụ lục đã đưa vào vùng đất đô thị cận trung tâm thành phố (gồm các đường phố có dấu ** ở phần ghi chú) giá đất nguyên thổ được quy định như sau:

+ Đất thuộc mặt tiền đường phố : Giá đất nguyên thổ tính theo giá dật của vùng đất đô thị cận trung tâm thành phố.

+ Đất từ vị trí 2 trở đi : Giá đất nguyên thổ tính theo giá đất của vùng đất đô thị ven trung tâm thành phố. Hệ số vị trí tương ứng với hệ số đường quy định tại vị trí 1.

1.2.2- Nhóm vùng không phải đất đô thị : Giá đất tính theo dơn vị USD/ha/năm. Đất không phải đô thị là đất không thuộc các vùng đồ quy định ở điểm 1.1 và 1.2.1 điều này.

a. Đối với đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng (nhưng có khả năng dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muôi) thuộc vùng đồng bằng :

- Mức giá nguyên thồ và phân vùng :

+ Mức giá thuê đất nguyên thồ : 500 USD/ha/năm

+ Bao gồm các xã, phường : phường Hòa Hiệp (trừ khu vực mặt tiền đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ cầu Thủy Tú đến cầu Trắng) thuộc quận Liên Chiểu; phường Hòa Quý thuộc quận Ngũ Hành Sơn; các xã đồng bằng : Hòa Tiến, Hòa Phước, Hòa Châu, Hòa Xuân, Hòa Phong, Hòa Nhơn, Hòa Khương thuộc huyện Hòa Vang.

b. Xã trung du :

- Mức giá thuê đất nguyên thổ: 300 USD/ha/năm

- Bao gồm xã Hòa Sơn.

c. Đối với đất không phải đất đô thị, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, (nếu có đầu tư cải tạo mới sẽ dùng được cho sản xuất nông nghiệp, lảm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối) thì đơn giá thuê đất nguyên thổ được tính từ 50 USD - 300 USD/ha/năm.

- Mức giá thuê đất nguyên thổ : 100 USD/ha/năm

- Bao gồm các xã miền núi : Hòa Liên, Hòa Phú, Hòa Bắc, Hòa Ninh.

1.4- Riêng các vùng núi đá, đồi trọc đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng cho các dự án không phải là sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ, thương mại, khai thác khoáng sản thì đơn giá đất nguyên thổ là 30 - 50 USD/ha/năm.

Mức giá thuê mặt nước, sông, hồ, vịnh : 60 USD - 200 USD/ha/năm. Những công tình kiến trúc xây dựng trên mặt nước ở nội đô thị thì áp dụng đơn giá thuê như đối với đất đô thị.

Mức giá thuê mặt biển từ : 125 USD - 450 USD/km2/năm. Đối với trường hợp thuê diện tích sử dụng mặt biển không cố định thì áp dụng mức tiền thuê từ 1.250 USD - 6.000 USD/năm.

3.1.1- Hệ số vị trí (địa điểm) :

a. Nguyên tắc phân loại đường phố đế xác định hệ số vị trí :

Các đường phố nội thành được chia thành 2 loại đường phố (đường phố loại 1 và đường phố loại 2). Trong mỗi đường phố được xác định hệ số vị trí dựa vào khả năng sinh lợi và giá đất thực tê ở mỗi vị trí của đường phố đó. Có bản phụ lục đính kèm.

- Đường phố loại 1 : Là các đường phố chính, đầu môi giao thông trong nội thành, rất thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ du lịch, sinh hoạt có khả năng sinh lợi cao nhất, có giá đất thực tê" trung binh cao nhất.

- Đường phố loại 2 : Là các đường phố còn lại không phải là đường phố chính của đô thị, ít thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, sinh hoạt có khả nàng sinh lợi kém hơn và giá đất thực tế trung bình thấp hơn đường phố loại 1.

b. Hệ số vị trí : có bản phụ lục kèm theo

- Vị trí 1 hệ số từ 2,5 đến 4 : Là lô đất, thửa đất (gọi chung là lô đất) có mặt tiền tiếp giáp với đường phố, đầu môi giao thông của đô thị theo phụ lục đính kèm.

- Vị trí 2 hệ số từ 1,5 đến 3,0 : Là lô đất không tiếp giáp với đường phố, nhưng có mặt tiền tiếp giáp với đường kiệt lớn có đủ các điều kiện : kiệt rộng từ 4,5m trở lên (tính theo mặt cắt ngang của đường kiệt) và xe ồ tô tải vào đến tận nơi.

- Vị trí 3 hệ số từ 1,1 đến 2,0 : Là đất mặt tiền các kiệt có 1 trong 2 điều kiện như vị trí 2 hoặc đủ 2 điều kiện : Kiệt rộng tối thiểu 2,5m (tính theo mặt cắt ngang cua đường kiệt) và xe ô tô con vào đến tận nơi.

- Vị trí 4 hệ số 1,0 : Là các lô đất ở các kiệt, hẻm nhỏ không đủ các điều kiện như 3 vị trí trên.

3.1.2- Hệ số kết cấu hạ tầng :

Hệ số kết câu hạ tầng cao nhất là 2,0 và thấp nhất là 1,0 (có phụ lục đính kèm). Lô đất có kết cấu hạ tầng rất thuận lợi phải có đủ các điều kiện sau :

- Giao thông thuận lợi;

- Có công trình câp điện ở gần nơi thực hiện dự án và đáp ứng được nhu cầu của dự án.

- Có hệ thông cấp nước ở gần nơi thực hiện dự án và sử dụng được nhu cầu của dự án.

Nếu thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì xếp vào khu vực có hạ tầng thuận lợi. Nếu thiếu hai trong các điều kiện nêu trên thì xếp vào khu vực có hạ tầng tương đối thuận lợi. Nếu thiêu cả ba điều kiện nếu trên thì xếp vào khu vực có hạ tầng khó khăn.

Tùy theo từng lô đất, Hội đồng thẩm định giá của thành phố sẽ xem xét xác định cụ thế mức độ thuận lợi hoặc khó khăn để đề xuất UBND thành phố quyết định hệ số kết câu hạ tầng cho phù hợp.

Trường hợp lô đất trũng sâu cần phái vận chuyển đất với khối lượng lớn từ nơi khác đến đế san lấp mặt bằng, Hội đồng thẩm định giá của thành phố xem xét cụ thế đề xuất hệ số giảm giá thuê đất, trình UBND thành phố quyết định.

3.1.3- Hệ số ngành nghề :

- Nhóm 1 có hệ số là 1,5 : Áp dụng cho các ngành thương mại, du lịch, khách sạn, nhà hàng, cho thuê tài chính, tư vân, môi giới, kinh doanh bất động sản (trừ kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê), tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, kiếm toán;

- Nhóm 2 có hệ số 1,0 : Áp dụng cho các ngành nghề không thuộc các ngành nghề nói tại nhóm 1 nêu trên.

Trường hợp dự án hoạt động với nhiều ngành nghề có hệ số khác nhau, thì căn cứ vào diện tích thuê đất và đơn giá thuê đất cho từng ngành nghề đề xác định đơn giá thuê đất chung. Nếu không xác định được đất sử dụng cho từng ngành nghề, thì hệ số ngành nghề tính cho diện tích thuê đất của cả dự án là hệ số ngành nghề kinh doanh chính của dự án.

Đối với nhóm vùng đô thị thuộc địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, giá thuê đất xác định theo cách tính ở phần trên, tôi đa không vượt quá các mức sau :

+ 0,5 USD/m²/năm đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực sản xuất;

+ 0,75 USD/m²/nàm đối với dự án đầu tư thuộc ngành thương mại, dịch vụ, khách sạn, nhà hàng.

Đơn giá thuê đất Mức giá thuê đất Hệ số Hệ số (USD/m²/năm) = nguyên thổ quy định X vị X kết cấu cho từng vùng trí hạ tầng (USD/m²/năm)

Các hệ số được xác định như sau :

3.2.1- Hệ số vị trí :

a. Vị trí 1 có hệ số 3 : Áp dụng cho lô đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đầu môi giao thông, ven trục đường giao thông chính, tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, sinh hoạt và có khả năng sinh lợi cao nhất, có giá đất thực tế cao nhất;

b. Vị trí 2 có hệ số 2 : Áp dụng cho lô đất không thuộc vị trí 1 và 3;

c. Vị trí 3 có hệ số 1 : Áp dụng cho lô đất xa đường giao thông, kém thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du dịch, sinh hoạt, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất;

3.2.2- Hệ số kết cấu hạ tầng :

a. Hệ số 2,0 : Áp dụng cho lô đất có đủ các điều kiện sau :

- Giao thông thuận lợi;

- Có công trình cấp điện ở gần nơi thực hiện dự án và đáp ứng được nhu cầu của dự án.

- Có hệ thống cấp nước ở gần nơi thực hiện dự án và sử dụng được nhu cầu của dự án.

b. Hệ số 1,5 : Áp dụng cho lô đất thiếu 1 hoặc 2 điều kiện của hệ số 2.

c. Hệ số 1 : Áp dụng cho lô đất thiếu cả 3 điều kiện của hệ số 2.

Trường hợp lô đất trũng sâu cần phải vận chuyển đất với khối lượng lớn từ nơi khác đến đề san lấp mặt bằng, Hội đồng thẩm định giá của thành phố sẽ xác định, tính toán, đề xuất hệ số giảm giá thuê đất, trình UBND thành phố xem xét quyết định.

Đối với đất không phải đô thị, không tính hệ số ngành nghề.

1. Dự án không sử dụng mặt đất (không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh trên mặt đất), nhưng sử dụng không gian trên mặt đất (trừ hoạt động hàng không), như xây dựng cầu vượt, băng tải và các trường hợp tương tự khác;

2. Các dự án khảo sát, thăm dò, khai thác khoáng sản có sử dụng đất thường xuyên.

3. Các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân (kể. cả công nhân người nước ngoài), trường học, bệnh viện, cơ sở nghiên cứu khoa học và các công trình hạ tầng khác ngoài hàng rào khu công nghiệp.

- Các hoạt động khảo sát, thăm dò khoáng sản, xây dựng công trình ngầm không ảnh hưởng tới hiện trạng sử dụng đất của tố chức, cá nhân đang sử dụng; nhưng phải bồi thường thiệt hại do dự án gây ra theo quy định của Luật khoáng sản;

- Hoạt động khai thác khoáng sản trong lòng đất không sử dụng mặt đất; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của Luật khoáng sản.

Tổ chức, cá nhân thuê đất ngoài việc phải trả tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất tại Quy định này, còn phải chi trả toàn bộ chi phí đến bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất của người có đất bị thu hồi đế giao cho mình thuê theo quy định của Pháp luật Việt Nam.

Điều 6 : Điều chỉnh giá thuê đất Giá thuê đất cho mỗi dự án được ổn định ít nhất 5 năm. Khi điều chỉnh tăng thì mức tăng không vượt quá 15% các mức quy định lần trước. Nếu dự án thuê đất chưa đủ 5 năm (kề từ thời điểm xác định giá thuê đất lần trước) thì vẫn áp dụng giá thuê đất hiện tại đến khi đủ 5 năm mới tính lại theo giá mới.

Việc điều chỉnh tăng giá thuê đất không áp dụng cho các trường hợp :

1. Trả một lần ngay từ đầu cho sụốt thời hạn hoạt động của dự án, mà tại thời điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất và đã trả trước tiền thuê đất.

2. Trả trước tiền thuê đất một lần cho từng thời hạn nhiều năm ngay từ năm đầu của từng thời hạn thuê đất, mà trong thời hạn đó có điều chỉnh tăng tiền thuê đất.

3. Bên Việt Nam được Nhà nước cho phép sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên doanh hoặc tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài, mà tại thời điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất.

1. Trong trường hợp lô đất có khả năng sinh lợi đặc biệt và có lợi thế thương mại, nếu thỏa thuận được với đối tác nước ngoài thì giá thuê đất có thề ấn định cao hơn mức giá thuê đất tại Quy định này.

2. Tô chức, cá nhân Việt Nam được Nhà nước cho phép sử dụng tiền thuê đất góp vôn liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các tố chức, cá nhân nước ngoài thì tiền thuê đất do các bên thỏa thuận, nhưng không được thấp hơn đơn giá thuê đất quy định tại Quy định này.

Mức giá thuê đất đế làm cơ sở đàm phán đối với từng dự án cụ thế giao cho Sở Tài chính - Vật giá thành phố Đà Nẵng chủ trì cùng các ngành liên quan đề xuất trình UBND thành phố quyết định.

Trong trường hợp các dự án có giá thuê đất đã quy định trước Quy định này, mà quá bất hợp lý thì Sở Kế hoạch - Đầu tư có trách nhiệm phôi hợp với các cơ quan liên quan đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét cho điều chỉnh đề phù hợp.

Quy định này chi áp dụng cho các dự án được cấp giây phép sau ngày Quy định có hiệu lực. Đối với các trường hợp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất, giá đất góp vốn liên doanh với nước ngoài theo quy định của các văn bản qui phạm Pháp luật trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo quy định tại văn bản đó.

Các vấn đề khác như thời điểm tính tiền thuê đất, chế độ khuyến khích nộp tiền thuê đất, miễn, giảm tiền thuê đất, xử lý vi phạm, khiếu nại... được thực hiện theo Quyết định 189/2000/QĐ-BTC ngày 24-11-2000 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các chính sách khuyến khích đầu tư khác thực hiện theo Quyết định 134/2000/QĐ-UB ngày 12-12-2000 của ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng.

Giao Sở Tài chính - Vật giá chủ trì phối hợp với các ngành chức năng hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện Quyết định này. Định kỳ hàng quý có báo cáo UBND thành phố.

Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, các ngành, địa phương, đơn vị phản ánh về Sở Tài chính - Vật giá để tổng hợp trình UBND thành phố sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.