Quyết định 09/2005/QĐ-UB Về việc quy định giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2005

________________________

- Giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh năm 2005 vẫn áp dụng theo Quyết định số 98/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND tỉnh “ Về việc quy định giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hưng Yên”.

Điều 2. Giá các loại đất được điều chỉnh trong trường hợp khi có biến đổi theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP hoặc do đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch mới.

1. Giá các loại đất (phụ lục chi tiết số 1, số 2) quy định tại quyết định này được xác định làm căn cứ để:

a. Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

b. Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003.

c. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chứ, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật đất đai năm 2003.

d. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước, khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003.

đ. Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ, chuyển qyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

e. Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng, An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật đất đai năm 2003.

g. Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

2. Bảng giá đất nông nghiệp ban hành kèm theo Quyết định số 98/QĐ-UB ngày 29/12/2005 của UBND tỉnh Hưng Yên cũng được áp dụng để thực hiện các mối quan hệ tài chính của người sử dụng đất như khoản 1 Điều 1 và khoản 1 Điều 4 quy định này.

UBND tỉnh định giá các loại đất đảm bảo các nguyên tắc sau:

1. Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì UBND tỉnh sẽ điều chỉnh cho phù hợp.

2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

3. Đất tại khu vực giáp danh giữa các huyện, thị xã, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì có mức giá như nhau.

1. Phương pháp so sánh trực tiếp:

Là phương pháp xác định mức giá đất thông qua việc tiến hành phân tích và khảo sát giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh và xác định giá đất của loại đất cần định giá.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự phải là giá chuyển nhựng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người được chuyển nhường, không chịu sự tác động bởi các yếu tố như: tăng giá đất do đầu cơ, thay đổi quy hoạch.

2. Phương pháp thu nhập:

Là xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân trong 1 năm kỳ hạn 12 tháng (VNĐ), tính đến thời điểm xác định giá đất tại ngân hàng Thương mại Nhà nước. Có mức lãi suất tiền gửi cao nhất (phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất).

Trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp xác định giá đất trên, kiểm tra so sánh và đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.

1. Đất nông nghiệp:

Hạng đất: Áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp do Chi cục Thuế các huyện, thị xã xác nhận theo quyết định phê chuẩn hạng đất của UBND tỉnh và theo quy định của luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

2. Đất ở - Đô thị, huyện lị, khu dân cư nông thôn.

2.1. Phân loại đường phố

- Thị xã Hưng Yên phân làm 11 loại đường phố trong đô thị và 3 loại đường cho khu dân cư ven đô thị, mỗi loại đường phố có 4 vị trí, giá đất vị trí sau tính theo tỷ lệ % giá đất vị trí 1.

- Các huyện lỵ khác được chia làm 3 khu vực: Khu vực dân cư Trung tâm thị trấn, huyện lỵ, khu dân cư ven trục đường giao thông, khu dân cư nông thôn. Tùy theo điều kiện hạ tầng kỹ thuật, điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, giá đất được quy định cho phù hợp với tình thực tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực.

2.2. Phân vị trí đất:

- Vị trí 1: Đất nằm sát cạnh các đường phố (mặt tiền) có chiều dài từ mét thứ nhất đến mét thứ 20.

- Vị trí 2: Từ mét thứ 21 đến mét thứ 40 và nằm sát cạnh các ngõ của đường phố, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh, sinh hoạt thuận lợi nhưng có giá đất thực tế trung bình kèm vị trí 1. Ngõ rộng trên 3,5 m xe ô tô vào được. Giá đất vị trí 2 có giá trị bằng 60% giá đất vị trí 1.

- Vị trí 3: Từ mét thứ 41 đến mét thứ 60 và đất nằm sát cạnh các ngõ có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, sản xuất kinh doanh và sinh hoạt kém thuận lợi, có giá đất thực tế trung bình kém vị trí 2. Ngõ từ 2,5 đến 3,5 mét. Giá đất vị trí 3 có giá trị bằng 40% giá đất vị trí 1.

- Vị trí 4: Từ mét trên > 60 trở đi và đất nằm phía sau, trong các ngõ, ngõ hẹp dùng chung cho nhiều hộ gia đình trong các hẻm, các khu dân cư, có điều kiện hạn tầng kỹ thuật, sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt có giá đất thực tế trung bình kém vị trí 3. Giá đất vị trí 4 có giá trị bằng 20% giá đất vị trí 1.

2.3. Đất ở khu dân cư nông thôn.

Loại 1: Vị trí đất nằm ở mặt tiền là trung tâm văn hóa, thương mại, du lịch của thôn, xã có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, có giá đất thực tế trung bình cao nhất.

Loại 2: Vị trí đất nằm ở mặt tiền các đoạn đường rộng trên 3,5m có điều kiện sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, có giá đất thực tế trung bình kém loại 1.

Loại 3: Vị trí đất nằm ở mặt tiền có đoạn đường rộng từ 2,5m đến 3,5m có điều kiện sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và giá đất thực tế trung bình kém loại 2.

2.4. Đối với đất ao hồ, thùng vũng:

Đối với đất ở ao, hồ, thùng vũng được xác định theo giá đất ở tại Biểu 1 và được giảm trừ chi phí san lấp tại thời điểm thẩm định gía.

2.5. Mức giá đất của các lô góc có 02 mặt đường:

- Lô góc có 02 mặt đường bằng mức giá đất ở cao nhất vị trí 1 và loại đường đó cộng thêm 20%.

- Lô góc có 01 mặt đường và 01 mặt ngõ bằng mức giá đất ở cao nhất vị trí 1 và loại đường đó cộng thêm 10%.

2.6. Giá đất ở những khu vực không có hoặc chưa có tên đường.

- Những đường cắt ngang các phố (chưa có hoặc không có) tên đường. Những đường trong khu dân cư mới xây dựng. Giá đất được xác định theo đơn giá đất của từng loại đường phố liền kề gần nhất.

2.7. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

- Tùy theo tính chất và đặc điểm cụ thể của từng dự án đầu tư, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các khu vực khác nhau trên địa bàn tỉnh Hưng Yên. Khi xác định tiền thuê đất được áp dụng hệ số điều chỉnh từ 0,3 - 1,5 theo đơn giá đất ở biểu 2.

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại nông thôn và tại đô thị, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng, đất của các cơ sở tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác. Giá đất được xác định theo đơn giá đất tại biểu 3.

- Trường hợp các dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư mới, khu đô thị, khu thương mại du lịch, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa. Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định giá đất trình UBND tỉnh quyết định.

Điều 5. Những thửa đất, khu vực chưa có trong bảng giá, phụ lục hoặc các trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường, phố, khu đô thị mới, Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và UBND các huyện, thị xã xác định trình UBND tỉnh quyết định. Sở Tài chính có trách nhiệm định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn tỉnh trình UBND tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; trường hợp nhất thiết phải thay đổi trong năm phải báo cáo HĐND tỉnh hoặc thống nhất với Thường trực HĐND tỉnh nếu không trùng với các kỳ họp HĐND tỉnh.